N° RG 24/00794 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOO5

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[H] [C] épouse [G]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [M],

M^e Eléonore MARIETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [C] épouse [G]

née le 19 Janvier 1965 à DIJON (21000)

demeurant 5 rue de la Mairie – 28400 BRUNELLES – COMMUNE D’ARCISSES

comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [M]

né le à CHATEAUROUX (36000)

demeurant 4 ruelle des Champs – 28400 NOGENT LE ROTROU

comparant en personne

Madame [P] [S]

née le 23 Mars 1986 à

demeurant 4 ruelle des Champs – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 280852025000106 du 23/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

comparante en personne assistée de M^e Eléonore MARIETTE, demeurant 15 Rue Muret – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2023, Madame [H] [C] a consenti à Monsieur [V] [M] et Madame [P] [S] un bail portant sur un logement sis à NOGENT-LE-ROTROU .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 18 juillet 2024 , d’avoir à payer la somme de 5 679,22 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 16 décembre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,

— de les condamner solidairement au paiement d’une provision de 8 063,00 € au titre des loyers échus au 11 décembre 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 10600 euros au 30 avril 2025 inclus, et maintient ses demandes, s’opposant à tous délais de paiement.

Monsieur [V] [M] et Madame [P] [S], assistés de leur avocat, exposent que le logement est insalubre et indécent, qu’il s’agit d’un défaut de délivrance, opposent l’exception d’inexécution, demandent le débouté du bailleur et sa condamnation à leur payer la somme de 3 000 € en indemnisation de leur préjudice moral, subsidiairement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur accorder les plus larges délais et, en tout état de cause, de le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 17 décembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 18 juillet 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 19 septembre 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Les locataires opposent l’exception d’inexécution au motif que le logement est insalubre et indécent ;

ils versent aux débats un rapport de constatation de la police municipale en date du 18 juillet 2024 aux termes duquel il est constaté un décollement de peinture ou de papier peint dans une chambre, des traces de moisissures et un ballon d’eau « qui semble défectueux » ;

de son côté, la bailleresse produit des factures d’isolation des murs et des rampants de toiture effectuée en août 2020, de remplacement de tuiles en avril 2023 et des travaux de peinture en mai 2023 ;

elle produit également l’état des lieux d’entrée daté et signé par les parties le 31 mars 2023 ne faisant état d’aucun défaut mais seulement du papier décollé dans les chambres ;

le tribunal constate en outre que les locataires ne produisent aucun courrier de réclamation adressée à la bailleresse depuis la prise de location, et que dans leur courrier du 29 janvier 2024 , ils demandent un étalement de la dette et ne font état d’aucune insalubrité ;

En conséquence, le tribunal rejette l’exception d’inexécution soulevée et condamne les locataires au paiement d’une provision de 10600 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des explications des locataires que leurs revenus sont composés du salaire de Monsieur pour 1345 €, des allocations familiales pour Madame pour 583 €, soit au total 1928,41 € et qu’ils ont un enfant à charge ;

Ils sollicitent les plus larges délais pour apurer la dette de loyers.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, un locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience et être en situation de payer le loyer courant et une partie de l’arriéré du;

Il s’établit que les locataires n’ont pas repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience et ne sont pas en situation de payer le loyer courant ainsi qu’une partie de l’arriéré qui est très important;

Dans ces conditions, le tribunal rejette la demande de délais de paiement et ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de fixer une astreinte .

sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 4, Ruelle des Champs 28400 NOGENT-LE-ROTROU, sont réunies à la date du 19 septembre 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [P] [S] à payer à Madame [H] [C], à titre provisionnel la somme de 10600 euros (dix mille six cent euros) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024;

PRONONCONS l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [P] [S] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [P] [S] à payer à Madame [H] [C], à compter du 1er mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [P] [S] à payer à Madame [H] [C] la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [P] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 01 Juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI