TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [H] [F]

Préfet

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10224 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HVW

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 07 février 2025

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10224 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HVW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé prenant effet le 15/12/2024, l’association pour le développement des foyers (ADEF) a mis une chambre meublée à disposition de M. [H] [F], située [Adresse 1] (Chambre n°504) pour une redevance mensuelle de 420,69 euros.

Par lettre recommandée du 17 octobre 2023 avec avis de réception signé le 3 novembre 2023, valant avertissement, l’ADEF a fait état de la présence d’un tiers non déclaré et d’un lit supplémentaire dans le logement de M. [F] et rappelant les dispositions du règlement intérieur, l’a sommé de faire cesser cet hébergement.

Par procès-verbal de constat, en date du 6 novembre 2023, Me [B] [C], commissaire de justice, a constaté la présence d’un homme déclarant que M. [H] [F] était parti et qu’il occupait la chambre à sa place. Le commissaire de justice a également constaté la présence de deux lits supplémentaires occupés par deux hommes.

Par lettre recommandée du 8 décembre 2023 avec avis de réception signé le 20 décembre 2023, l’ADEF a ensuite mis en demeure M. [H] [F] de régulariser la situation dans un délai d’un mois indiquant qu’à défaut de régularisation, la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence serait acquise de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, l’ADEF a fait assigner M. [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER la violation par Monsieur [F] [H] de ses obligations au titre du contrat de résidence et du règlement intérieur, en matière d’hébergement de tiers

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence que Monsieur [F] [H] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation et déclarera le défendeur occupant sans droit ni titre à l’une ou l’autre de ces dates ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER, les manquements graves et répétés de Monsieur [F] [H] à ses obligations contractuelles et légales

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre ADEF HABITAT et Monsieur [F] [H] à compter de la décision à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE ET EN CONSEQUENCE

— REJETER toute demande de délai pour quitter les lieux ;

— DIRE, que faute par Monsieur [F] [H] et les occupants de son chef de quitter la chambre 504, [Adresse 1] dans un délai de 48 HEURES à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;

— CONDAMNER Monsieur [F] [H] à payer à ADEF HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, majorée d’un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat d’hébergement.,

— CONDAMNER Monsieur [F] [H] à payer à ADEF HABITAT la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [H] à payer à ADEF HABITAT la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation, et de tous actes d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’ADEF reproche au défendeur d’héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des dispositions des articles 7 et 8 du règlement intérieur qui encadrent les modalités d’accueil des tiers et de l’article 14 du contrat de résidence, malgré deux mises en demeure en date des 17 octobre et 8 décembre 2023.

A l’audience du 22 novembre 2024, l’ADEF, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance ;

M. [H] [F], régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu.

Conformément à l’article 464 du Code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [H] [F] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logements mis à disposition par l’ADEF, plus précisément en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’article 8 du règlement intérieur rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles constitue une violation grave du règlement intérieur de nature à entrainer la résiliation du contrat de résidence.

En l’espèce, il a été constaté par procès-verbal, en date du 6 novembre 2023, par Me [B] [C], commissaire de justice la présence d’un homme déclarant que M. [H] [F] est parti et qu’il occupe la chambre à sa place. Le commissaire de justice a également constaté la présence de deux lits supplémentaires occupés par deux hommes.

Il est ainsi établi que M. [H] [F] n’occupe plus le logement personnellement et a hébergé des tiers dans les lieux, en contrariété avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant les conditions d’hébergement des tiers.

L’article 14 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L’ADEF a mis M. [H] [F] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettres recommandées avec avis de réception signés de M. [H] [F] en date du 17 octobre 2023 reproduisant les dispositions du règlement intérieur relatives aux règles applicables à l’hébergement de tiers et du 8 décembre 2023 visant la clause résolutoire.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera en conséquence constatée à la date du 9 janvier 2024, soit dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure faite à M. [F] le 8 décembre 2023.

M. [H] [F] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le recours à la force publique étant d’ores et déjà autorisée par la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [H] [F] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 9 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, en deniers ou quittances. Il n’y a pas lieu à majoration pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat, demande qui sera rejetée comme étant manifestement excessive.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts forfaitaires formée par l’ADEF sur le fondement de l’article 15 du contrat de résidence " [4] de rappel et clause pénale ", la demande visant à voir condamner M. [F] à régler la somme de 200 euros apparaissant manifestement excessive.

4. Sur les demandes accessoires

M. [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l’ADEF à hauteur de 100 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence prenant effet le 15 décembre 2014, entre l’ADEF et M. [H] [F] concernant la location d’une chambre meublée située [Adresse 1] (Chambre n°504) sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [F] de libérer les lieux;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’ADEF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [F] à verser à l’ADEF une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi, en deniers ou quittances, à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [H] [F] aux dépens et à régler la somme de de 100 euros à l’ADEF au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE