Expéditions le : Minute n° 26/00053

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00668 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAU3

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. [F], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [A] [C] selon pouvoir en date du 31 décembre 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 26 janvier 2023, la S.A. [F] a donné en location à Monsieur [V] [W] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 610,06 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la S.A. [F] a fait assigner Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 484 et 834 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 29 mai 2025 du bail consenti par la S.A. [F] à Monsieur [V] [W],

— déclarer Monsieur [V] [W] occupant sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par Monsieur [V] [W] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner Monsieur [V] [W] à lui verser la somme de 6 478,19 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 610,06 euros à compter du 28 mars 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Monsieur [V] [W] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Au soutien de sa demande, la S.A. [F] expose que Monsieur [V] [W] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux et qu’aucune attestation d’assurance n’a été transmise,de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, la S.A. [F], représentée par Madame [A] [C] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7829,21 euros au 31 décembre 2025.

Bien qu’assigné à étude, Monsieur [V] [W] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 13 octobre 2025 pour une audience fixée au 7 janvier 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 28 mars 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 610,06 euros.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 28 mars 2025 et le 29 mai 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 810,17 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 29 mai 2025 et que Monsieur [V] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [W] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Monsieur [V] [W], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Monsieur [V] [W] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 décembre 2025, Monsieur [V] [W] est redevable d’une somme totale de 7 829,21 euros, hors frais.

En conséquence, Monsieur [V] [W] sera condamné à payer à titre provisionnel à la S.A. [F] cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 610,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Monsieur [V] [W] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais de l’assignation et de sa dénonce au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Monsieur [V] [W] sera donc condamné à payer à la S.A. [F] somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la S.A. [F],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 janvier 2023 entre la S.A. [F] d’une part, et Monsieur [V] [W] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 29 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Monsieur [V] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à Monsieur [V] [W]de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Monsieur [V] [W] de s’exécuter volontairement, la S.A. [F] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à payer à la S.A. [F] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à payer à titre provisionnel à la S.A. [F] la somme de 8 171,99 euros (huit mille cent soixante-et-onze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 1 610,06 euros (mille six cent dix euros et six centimes) et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de l’assignation et de sa dénonce au préfet,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à payer à la S.A. [F] la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédurecivile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE