N° RG 25/00439 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUL5

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

Copie certifiée conforme

à :

[M] [L] époux [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [W] [H] épouse [C]

demeurant 450 route de Juel – Lieu-dit Juel – 42920 CHALMAZEL

représentée par la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – Centre Athena – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [L] époux [P]

demeurant 3 rue du Grand Pont – Bât. A – Etage 1 – Porte D – 28230 EPERNON

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 18 décembre 2020, Madame [W] [H] épouse [C] a donné à bail à Madame [M] [L] épouse [P] un logement situé au 3 rue du Grand Pont à EPERNON 28230, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 € outre 30 euros de charges récupérables.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [H] épouse [C] a fait signifier le 18 décembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1.825,79 euros, de justifier de l’assurance et sommation de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 10 mars 2025, Madame [W] [H] épouse [C] a fait assigner Madame [M] [L] épouse [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement.

Madame [W] [H] épouse [C] sollicite :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour impayés locatifs ;

— à défaut, de prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [M] [L] épouse [P] ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [L] épouse [P] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— de condamner Madame [M] [L] épouse [P] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 2.191,51€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— de condamner Madame [M] [L] épouse [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de condamner Madame [M] [L] épouse [P] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner Madame [M] [L] épouse [P] au paiement des entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, Madame [W] [H] épouse [C], représentée par son avocat, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.022,19 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement convoquée par remise de l’assignation en l’étude, Madame [M] [L] épouse [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, Madame [W] [H] épouse [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

En outre, Madame [W] [H] épouse [C] justifie avoir saisi la Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en date du 10 mars 2025.

Ainsi, son action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII: « Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.825,79 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 19 février 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé que la dette de Madame [M] [L] épouse [P] a augmenté depuis l’assignation. En outre, l’absence de comparution de Madame [M] [L] épouse [P] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [W] [H] épouse [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [W] [H] épouse [C], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 19 février 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [M] [L] épouse [P] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [M] [L] épouse [P] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [W] [H] épouse [C] – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que la dette de Madame [M] [L] épouse [P] s’élève à la somme de 1.512,36 euros (2.358,56 – 683,9 – 157,3 – 5,00 au titre des frais de relance, de gestion sur impayés et de recommandé assurance) représentant les loyers et charges impayés à la date du 19 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Il convient donc de condamner Madame [M] [L] épouse [P] à payer à Madame [W] [H] épouse [C] la somme de 1.512,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [M] [L] épouse [P], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient d’attribuer à la charge de Madame [M] [L] épouse [P], la couverture d’une partie des frais irrépétibles de la procédure et de faire droit à l’intégralité de la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [W] [H] épouse [C] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2020 entre Madame [W] [H] épouse [C] et Madame [M] [L] épouse [P] concernant le logement situé au 3 rue du Grand Pont à EPERNON 28230, sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 19 février 2025 ;

ORDONNE à Madame [M] [L] épouse [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 3 rue du grand pont à EPERNON 28230, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Madame [M] [L] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 19 février 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [M] [L] épouse [P] à payer à Madame [W] [H] épouse [C] la somme de de 1.512,36 euros (mille cinq cent douze euros et trente-six cents), au titre des loyers et charges impayés au 19 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, outre les indemnités d’occupation postérieures éventuellement dues ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [M] [L] épouse [P] à payer à Madame [W] [H] épouse [C] la somme de 800,00 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [L] épouse [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 25 novembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION