N° RG 24/03064 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNFP

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

S.C.I. EMPC

(RCS CHARTRES n° 488 866 625)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE MOULIN SIS 4 RUE HENRI LEMOUETTRE 28210 NOGENT-LE-ROI

représenté par son SYNDIC en exercice, la société CITYA CHARTRES LP GESTION SARL, (RCS CHARTRES n° 328 962 147)

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis 1 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

représentée par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 postulant de la SELARL [J] AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. EMPC

(RCS CHARTRES n° 488 866 625)

dont le siège social est sis 23 DOMAINE DE CROIX DE PIERRE – 28210 CROISILLES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 décembre 2024

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière EMPC est propriétaire des lots n°41, n°42, n°67 et n°69 de l’immeuble en copropriété « LE MOULIN » situé 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210.

Par assignation en date du 15 octobre 2024, signifiée à étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE MOULIN », pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait citer la SCI EMPC devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE MOULIN » sis 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, en son action,

— L’en déclarer bien fondé,

En conséquence,

— Condamner la SCI EMPC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « LE MOULIN » situé 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme totale de 3 690,11 euros, correspondant à :

—  1 432,91 euros à titre principal, charges arrêtées au 02 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

—  2 257,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner la SCI EMPC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « LE MOULIN » situé 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la SCI EMPC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « LE MOULIN » situé 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 2 124 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI EMPC aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 et renvoyée à l’audience du 1er avril 2025.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE MOULIN », représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

La SCI EMPC, régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— l’extrait Kbis de la SCI EMPC ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 14 décembre 2020, 3 mai 2021, 1er juin 2022, 28 juin 2023 et 22 avril 2024 approuvant les comptes et fixant le budget prévisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

— les mises en demeure de payer adressées les 19 avril 2021, 10 mai 2021, 19 juillet 2021, 12 août 2021, 16 décembre 2022, 19 janvier 2023, 10 février 2023 et 21 décembre 2023;

— le décompte de la créance due au 02 octobre 2024 ;

— les appels de provisions du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024 ;

— les décomptes de charges du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— les factures de frais de constitution du dossier et de transmission du dossier par le syndic ;

— les notes d’honoraires du cabinet [J]-AVOCATS

— le contrat de syndic ;

Il ressort de ces documents que la SCI EMPC était bien redevable de la somme de 1 432,91 euros au titre des charges et travaux de copropriété suivant un relevé de compte en date du 02 octobre 2024, les frais de mise en demeure, de lettre comminatoire et d’honoraires devant être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En outre, l’article 1343-2 du Code civil précise quant à lui que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Par conséquent, il convient de condamner la SCI EMPC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « LE MOULIN » situé 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210, la somme de 1 432,91 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 02 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Les frais de mise en demeure sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Toutefois, il ressort du décompte de la créance que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « LE MOULIN » sollicite le paiement de sommes au titre de plusieurs mises en demeure en date des 20 avril 2023, 11 mai 2023, 10 août 2023, 19 octobre 2023 et 09 novembre 2023 sans pour autant apporter la preuve de l’existence et de l’envoi de tels courriers. Dès lors, il convient de déduire des sommes dues au titre des frais de recouvrement, la somme de 192 euros.

A l’inverse, les frais sollicités au titre des honoraires, de l’assignation et du suivi du dossier constituent des frais irrépétibles de la procédure et seront examinés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient ainsi de déduire des frais de recouvrement la somme de 1 302 euros.

En outre, les frais intitulés « ENVOI LETTRE COMMINATOIRE » pour un montant de 480 euros seront exclus des sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils correspondent à la transmission du dossier à un auxiliaire de justice par le syndic et non à l’envoi de la lettre comminatoire de Maître [J], ces derniers étant inclus dans la note d’honoraires n°960464 en date du 29 janvier 2024.

Les frais relatifs à la transmission du dossier à un auxiliaire de justice relèvent quant à eux du contrat de syndic auquel les copropriétaires ne sont pas parties et constituent en tout état de cause des frais irrépétibles de procédure qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 283,20 euros.

Il convient donc de condamner la SCI EMPC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété en copropriété « LE MOULIN » la somme de 283,20 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 02 octobre 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULIN n’apporte pas la preuve que la défenderesse est de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement.

Par conséquent, il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « LE MOULIN » de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI EMPC, partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 1 212 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI EMPC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE MOULIN » sis 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, les sommes de :

—  1 432,91 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 02 octobre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus,

—  283,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

SOIT une somme totale de 1 716,11 euros (mille sept cent seize euros et onze cents) au titre des charges, travaux de copropriété et frais de recouvrement impayés au 02 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE MOULIN » situé 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI EMPC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE MOULIN » sis 4 rue Henri Lemouettre à NOGENT-LE-ROI 28210, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1 212 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI EMPC aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 17 juin 2025,

LE GREFFIER LE PRESIDENT