N° RG 24/02281 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLNP

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [L]

demeurant 3A rue du Docteur Raffegeau – Les bouleaux – logt 7 – 1er étage – 28130 MAINTENON

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 16 octobre 2013, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [L] un appartement situé Résidence du Bois – Les Bouleaux, logement n°7 à 28130 MAINTENON, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 404,24 euros charges comprises.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [E] [L] le 29 janvier 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 880,32 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à domicile le 1er août 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. La SA EURE ET LOIR HABITAT sollicite :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du commandement de payer en date du 29 janvier 2024 ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme actualisée de 1.066,83€ avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement.

A titre subsidiaire, il sollicite dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement que ceux-ci n’excèdent pas 36 mois et d’ordonner l’exigibilité de la totalité de la dette en cas de non-respect d’une des échéances.

En tout état de cause, il sollicite que Monsieur [E] [L] soit condamné aux dépens et qu’il lui soit allouée la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er août 2024.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 10 décembre 2024, mais n’étant pas en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 253,90 euros, échéance du mois de mars incluse. Elle déclare ne pas être opposée à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [E] [L], régulièrement cité à domicile, a comparu personnellement. Il expose ne pas être au courant de cette dette et déclare avoir réglé la totalité de la dette, en se référant au décompte actualisé du 1er avril 2025. Il ajoute que ce sont ses clients qui ne paient pas dans les délais, mais que lui paie ses loyers.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I.SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 1er août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience initiale fixée au 10 décembre 2024.

Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations familiales le 02 février 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 1er août 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

II.SUR LA RESILIATION

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 29 janvier 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 29 janvier 2024 reproduit la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [E] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 mars 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [E] [L] a apuré l’intégralité de sa dette locative le 04 mars 2025, la somme restant à payer étant le dernier appel du loyer et des charges pour le mois de mars 2025.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 29 janvier 2024, expirant le 04 mars 2025, date de l’apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que celui-ci a apuré sa dette locative et a repris le paiement de ses loyers et charges avant même que le juge ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, la SA EURE ET LOIR HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement, en expulsion et en versement d’une indemnité d’occupation découlant de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le non-paiement des loyers par Monsieur [E] [L] a contraint la SA EURE ET LOIR HABITAT à introduire une procédure de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA EURE ET LOIR HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [E] [L] à compter du 29 mars 2024 et portant sur les lieux situés Résidence du Bois – Les Bouleaux, logement n°7 à 28130 MAINTENON ;

ACCORDE de manière rétroactive à Monsieur [E] [L] des délais de paiement entre le 29 janvier 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 04 mars 2025, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

CONSTATE que Monsieur [E] [L] s’est intégralement acquitté des causes du commandement de payer à la date du 04 mars 2025 ;

DIT qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

REJETTE les demandes en paiement, en expulsion et en versement d’une indemnité d’occupation découlant de l’acquisition de la clause résolutoire de la SA EURE ET LOIR HABITAT ;

DEBOUTE la SA EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonné et prononcé le 1er juillet 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN