TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX-EN-PROVENCE

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 23 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02100 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MP7K

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES, Administrateur Judiciaire, inscrite au RCS de LYON sous le n° D 884 964 511 elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [J] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 28 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 23 Décembre 2025

Le 23 Décembre 2025

Grosse à :

Maître Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, M^e Stéphane PAILHE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [G] est propriétaire du lot n° 8 de la copropriété [Adresse 3].

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] lui a adressé plusieurs mises en demeure les 28 octobre 2019, 03 septembre 2020 et 02 décembre 2021, ainsi qu’une dernière mise en demeure du 12 décembre 2023 à la dernière adresse déclarée, qui resteront sans réponse.

Suivant acte du 08 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ MEYNET ET ASSOCIES a fait assigner Madame [V] [G] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamnée sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes dues.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic nouvellement en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT demande ainsi à la juridiction de :

rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de recouvrement formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] pour les charges échues avant le 08 janvier 2020 excipée par Madame [J] [G] au regard de sa renonciation établie à se prévaloir de la prescription des susdites charges en réglant celles échues pour l’année 2018 et en sollicitant la mise en place d’un échéancier pour le règlement de sa dette le 18 Juillet 2024 dans le cadre de la phase amiable de recouvrement de la créance, rejeter la fin de non-recevoir de l’action en recouvrement des charges du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] initiée à l’encontre de Madame [G] tirée de l’autorité de la chose jugée le 19 mai 2021 et excipée par elle en l’absence de triple identité de cause, d’objet et de parties, rejeter les prétentions de Madame [J] [G] relatives à l’absence de justification de la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] rejeter l’intégralité des conclusions, prétentions et fins de Madame [J] [G] condamner Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 26.566,29 € au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 01/07/2018 au 21/07/2025, condamner Madame [J] [G] aux intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2019 jusqu’au parfait paiement, maintenir l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, condamner Madame [J] [G] aux entiers dépens de l’instance y compris les frais de recouvrement et d’exécution forcée conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, condamner Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 24 octobre 2025, Madame [J] [G] demande à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL ;

déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] irrecevable à formuler toute demande en paiement correspondant aux charges de copropriétés échues avant le 8 janvier 2020.rejeter la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] relative à la somme de 6 293.3 € au titre des charges de copropriétés échues jusqu’au 1 er janvier 2020.débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement relative à l’arrêt de la Cour d’Appel de Nîmes du 19 mai 2021 pour un montant de 16 505.55 €,

rejeter la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] relative à la somme de 16 505.55 € au titre de l’arrêt de la Cour d’Appel de Nîmes du 19 mai 2021.- dire et juger que la créance du syndicat des copropriétaires ne pourra excéder la somme de 3.137.29 € au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 21/07/2025.

A TITRE SUBSIDIAIRE ;

dire et juger que la créance du syndicat des copropriétaires ne pourra excéder la somme de 4.576.83 € au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 21/07/2025,

EN TOUT ETAT DE CAUSE ;

accorder à Madame [G] un échelonnement de sa dette sur 24 mois en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépensdire n’y avoir lieu à exécution provisoire

A l’audience du 28 octobre 2025,les parties s’en sont rapportées à leurs écritures.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des charges échues avant le 8 janvier 2020 :

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 2254 du code civil dispose enfin que « La renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription. »

En l’espèce, Madame [G] se prévaut des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie aux dispositions de l’article 2224 du code civil et fait valoir que les charges échues avant le 8 janvier 2020 sont prescrites, l’action judiciaire ayant été initiée par assignation du 8 janvier 2025 en l’absence

Le syndicat des copropriétaires soutient que Madame [G] a renoncé à se prévaloir de cette prescription en manifestant sa volonté non équivoque de ne pas se prévaloir de cette prescription dans le cadre de la phase amiable d’un échelonnement de sa dette, ayant opéré six règlements au titre des charges dues pour l’année 2018 et demandé la mise en place d’un échelonnement de sa dette le 18 juillet 2024.

Il résulte en effet du courriel adressé par Madame [G] à l’administrateur judiciaire du syndicat de copropriétaires le 18 juillet 2024 produit aux débats que celle-ci a demandé qu’un échelonnement soit mis en place pour régulariser ses charges de copropriété en retard, ce qui permet de considérer que Madame [G] a renoncé à se prévaloir de la prescription des sommes réclamées antérieures au 8 janvier 2020. Peu importe qu’elle ne fasse mention d’aucun montant sur lequel porterait l’échéancier.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [G].

Sur les sommes dues :

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats la dernière mise en demeure adressée par courrier recommandé le 12 décembre 2023 à la dernière adresse déclarée par Madame [G] dans laquelle il lui est réclamé paiement d’une somme de 25 877,69 au titre des charges impayées augmentée de la somme de 1.793,41 euros au titre des appels de fonds pour la période du 1er juin 2023 au 31 décembre 2023.

Il produit également aux débats :

— l’ordonnance du 15 mars 2023 du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON donnant à la SELARL AJ MEYNET ET ASSOCIES notamment tous les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à l’exclusion de ceux prévus aux a et b de l‘article 26 de la loi du 10 juillet 1965 jusqu’au 15 mars 2024 et l’ordonnance prorogeant pour une durée de 12 mois cette mission,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018,

— les procès-verbaux des 03 septembre 2023, 08 décembre 2023, 1er avril 2024 et 10 février 2025 des décisions prises par l’administrateur provisoire au titre des pouvoirs de l’assemblée générale confiés par Monsieur le 1er vice président du tribunal judiciaire d’AVIGNON approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— les appels de fonds adressés à Madame [G] du 03 avril 2018 et du 20 juin 2018 desquels il résulte les paiements opérés par elle les 05 juin 2018 et 27 juin 2018 notamment des cinq échéances de 2.799,56 euros dues par elle au titre de sa quote part dans les charges communes suite à la condamnation du syndicat des copropriétaires au profit des époux [F] d’une somme de 82,340,18 euros, étant au 11 juin 2018 débitrice de la seule somme de 1.072 euros au titre des charges

— l’arrêt de la cour d’appel de Nimes du 19 mai 2021 qui rappelle que la copropriété a été condamnée à payer la somme de 60 000 euros aux époux [F] par arrêt du 19 novembre 2015 de la cour d’appel de Nimes en liquidation des astreintes ordonnées par le jugement du 13 juin 2013 ; cet appel porte sur un jugement du juge de l’exécution du 22 février 2018 du tribunal judiciaire d’AVIGNON ayant liquidé une astreinte à hauteur de 98.650 euros , jugement dont appel qui sera infirmé en toutes ses dispositions au motif que la demande de liquidation d’astreinte présentée portait sur une astreinte qui n’existait plus, ayant été remplacée par l’astreinte nouvelle prononcée le jugement du 12 février 2015 et confirmée en appel,

— une facture de Maitre TESTUD Jean-Pierre du 27 mai 2021 d’un montant de 7200 euros au titre de cette procédure d’appel,

— les décomptes de charges de copropriété entre 2018 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme totale de 26 566,29 euros au titre des charges de copropriété dues au 21 juillet 2025 sur la période du 1er juillet 2018 au 21 juillet 2025 et des provisions sur charges et fonds travaux pour l’exercice 2025

Madame [G] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles.

Madame [G] ne conteste pas être redevable de sommes dues au titre des charges et provisions impayées. Cependant, elle conteste le bien fondé de la somme de 16 505,55 euros apparaissant au débit du compte de la copropriétaire le 19 mai 2021 sous le libellé « CA NIMES arrêt du 19 mai 2021 » et l’exigibilité de cette ligne comptable, faisant valoir qu’elle ne correspond à aucune condamnation ni quote-part lui incombant et qu’elle n’est pas justifiée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette somme correspondrait à la quote-part de Madame [G], suite à la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer une somme de 158.861,27 euros aux époux [F] dans le cadre d’une instance antérieure à l’arrêt de la Cour d’Appel de Nimes et qui serait de façon erronée intitulée « CA NIMES arrêt du 19 mai 2021 ».

Elle fait valoir que le solde réclamé par l’huissier au 30 juillet 2019 de 158 861,27 euros après déduction des astreintes totales versées de 114 948,40 euros s’élève à la somme de 43 912,87 euros et que la quote part de Madame [G] s’élève de ce fait à 16 505,55 euros, et la somme de 1224 euros au titre de la quote part dans les honoraires de Maitre TESTUD. Elle produit un décompte qui mentionne cette somme ainsi que l’arrêt de la cour d’appel de Nimes du 19 mai 2021.

Cependant, force est de constater que si par les pièces produites, elle démontre que Madame [G] est recevable d’une somme de 1224 euros au titre de sa quote part au paiement des honoraires dont le montant est justifié par la facture produite, elle ne justifie pas du surplus de la somme réclamée ni dans son principe ni dans son quantum par l’arrêt de l’ arrêt de la cour d’appel de Nimes qu’elle produit, alors même qu’il n’est pas contesté que Madame [G] a effectué les paiements rappelés au titre de sa quote part dans la liquidation d’astreinte initiale, et qu’aucune pièce ne vient démontrer des autres sommes réclamées de ce chef.

Dès lors, il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires du bien fondé de sa créance de 16 505,55 euros, seule la somme de 1 224 euros correspondant à la quote part dans les honoraires d’avocat étant une créance certaine et exigible.

Il n’est pas plus démontré comme le soulève utilement Madame [G] du bien fondé de la somme de 3.871,56 euros intitulée « [G] A NOUVEAU » le 1er juillet 2018 dont la nature de la somme réclamée n’est pas explicitée ni justifiée par le syndicat des copropriétaires, qui devra être déduite, ainsi que de la somme de 13,60 euros apparaissant au 1er octobre 2018 et dont le bien fondé n’est pas plus démontré.

Le surplus des sommes réclamées sont justifiées par les pièces produites.

En conséquence, il apparaît que Madame [G] est redevable d’une somme de 6.175,68 euros (26 566,29 – (16 505,55 euros+3.871,56 + 13,60 euros) au titre des charges de copropriété dues au 21 juillet 2025 sur la période du 1er juillet 2018 au 21 juillet 2025 et des provisions sur charges et fonds travaux pour l’exercice 2025.

Madame [G] sollicite l’octroi de délais de paiement sur la somme restant due.

Le syndicat des copropriétaires demande qu’elle soit rejetée de l’ensemble de ses demandes, de sorte qu’elle est opposée à l’octroi de tels délais.

Elle ne produit aucun élément justificatif sur sa situation financière de nature à connaître de ses capacités contributives.

En l’absence de tels justificatifs et au regard de l’ancienneté de cette créance, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

En conséquence, Madame [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 6.175,68 euros au titre des charges de copropriété dues au 21 juillet 2025 sur la période du 1er juillet 2018 au 21 juillet 2025 et des provisions sur charges et fonds travaux pour l’exercice 2025. assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de présentation de la mise en demeure.

Madame [G] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Madame [J] [G].

L’équité commande que Madame [G] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie de l’écarter.

Le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé et la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point est rejetée, celle-ci ne pouvant être reportée sur les condamnations prévues au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE LA FIN DE NON RECEVOIR tirée de la prescription soulevée par Madame [J] [G],

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 6.175,68 euros au titre des charges de copropriété dues au 21 juillet 2025 sur la période du 1er juillet 2018 au 21 juillet 2025 et des provisions sur charges et fonds travaux pour l’exercice 2025. assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [J] [G] de sa demande de délais de paiement,

REJETTE Madame [J] [G] du surplus de ses demandes,

REJETTE la demande concernant le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier en vertu de l’article 10 du décret 2001-212 ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [G] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,