COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00032 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4O6

Minute N° : 25/00282

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie délivrés à :[Localité 6] DELTA

Copie délivrée à :Mme [V] [S]

le :17/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 6] DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Mme [Y] [T], munie d’un pouvoir régulier

DEFENDEURS :

Madame [U] [V] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparante

Monsieur [X] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2023, la SCIC [Localité 6] DELTA HABITAT a consenti à [U] [V] [S] et [X] [P] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 527,88 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, la SCIC [Localité 6] DELTA HABITAT a fait délivrer à [U] [V] [S] et [X] [P] un commandement de payer la somme totale de 2418,01 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2024 et dont la somme de 2274,55 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Localité 6] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [U] [V] [S] et [X] [P] par acte de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2618,56 euros, date du commandement et les montants dus jusqu’à la résiliation du contrat au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,lui régler les entiers dépens.

*

A l’audience du 20 mai 2025, la SCIC [Localité 6] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, a fait état d’un accord entre les parties sur des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au cours de cette audience, [X] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Au cours de cette audience, [U] [V] [S] a comparu et a fait valoir qu’une demande au titre du FSL était en cours, qu’elle s’est retrouvée seul avec son jeune bébé suite au départ du domicile de son compagnon. Elle a indiqué que les impayés locatifs trouvaient leur origine dans la distribution du courriers par LA POSTE, de sorte qu’elle ne répondait pas dans les délais aux organismes sociaux en l’absence de réception de leur courrier, ce qui causait la suspension des droits et du versement des prestations sociales.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 28 octobre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 04 février 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du VAUCLUSE a été avisé le 31 mai 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 14 novembre 2023 contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCIC [Localité 6] DELTA HABITAT a fait signifier à [U] [V] [S] et [X] [P], le 25 juillet 2024, un commandement de payer la somme totale de 2274,55 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCIC [Localité 6] DELTA HABITAT que [U] [V] [S] et [X] [P] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[U] [V] [S] et [X] [P] ne démontrent pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 25 septembre 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 14 novembre 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

La SCIC [Localité 6] DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 30 avril 2025 à hauteur de 4974,11 euros.

[U] [V] [S] a indiqué qu’elle avait repris le paiement des loyers courants.

En outre, les parties ont produit un accord signé entre elles, le 26 mars 2025 sur la base d’une dette arrêtée au 4107,68 euros, payable en 80 mois.

Cependant, les délais que le juge peut fixer ne doivent pas excéder 36 mois, de sorte qu’il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’évoquer ce point.

Dès lors, en application de l’article 444 du code de procédure civile, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats pour qu’un débat contradictoire puisse avoir lieu, puisque la délivrance d’un commandement de payer valable est un préalable à la procédure visant à faire appliquer le mécanisme de la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire non susceptible de recours,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

ORDONNONS la réouverture des débats,

RENVOYONS l’affaire à l’audience du 7 octobre 2025 à 09 heures 00,

DISONS sursoir à statuer sur le surplus des demandes,

RESERVONS les dépens.

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge