N° RG 24/00455 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJ4K

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Ordonnance n°

du 06 Janvier 2025

N° RG 24/00455 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJ4K

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[W] [Y]

C/

S.A.R.L. ORIENT KEBAB

MI :

Copie exécutoire délivrée

le 06 Janvier 2025

à

SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme délivrée

le 06 Janvier 2025

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

06 Janvier 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [Y]

demeurant 33 rue du Frou – 28120 LES CHATELLIERS NOTRE DAME

représentée par M^e PAUL-LOUBIERE de la SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval – Le Jardin d’Entreprises – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. ORIENT KEBAB, (RCS CHARTRES n°453 812 992)

dont le siège social est sis 21 place du Marché – 28120 ILLIERS COMBRAY

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2024 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 06 Janvier 2025

ORDONNANCE :

— Mise à disposition au greffe le SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

— Réputée contradictoire

— En premier ressort

— Signée par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Karine SZEREDA, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2005, Madame [W] [Y] a donné à bail commercial à la SARL ORIENT KEBAB un local situé 21 place du marché à ILLIERS COMBRAY (28120), moyennant un loyer mensuel de 557,74 euros hors taxes et charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 21 octobre 2021, Madame [Y] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Un nouveau commandement été par la suite délivré le 29 avril 2024.

Ce dernier étant resté sans effet, par acte du 02 juillet 2024 puis par acte du 17 juillet 2024 régularisant le précédent, Madame [Y] a fait assigner la SARL ORIENT KEBAB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à titre provisionnel au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

Par une ordonnance en date du 21 octobre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 02 décembre 2024 afin de permettre à Madame [Y] de justifier de l’acte de dénonciation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL ORIENT KEBAB de l’assignation en date du 17 juillet 2024 régularisant celle du 02 juillet 2024.

L’assignation a été dénoncée à l’URSSAF CENTRE VAL DE LOIRE, créancier inscrit, par acte du 25 octobre 2024.

A l’audience du 02 décembre 2024, la SARL ORIENT KEBAB n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, il a été indiqué que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation en date du 02 juillet 2024, régularisée par celle délivrée le 17 juillet 2024, Madame [Y] demande au juge des référés de :

Constater acquis les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre Madame [Y] et la société ORIENT KEBAB en date du 1er décembre 2005 suite au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par l’huissier en date du 29 avril 2024 resté sans effet ;Ordonner l’expulsion de la société ORIENT KEBAB et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner, par provision, la société ORIENT KEBAB à lui payer :Au titre des loyers impayés de décembre 2017 à juillet 2024 inclus, la somme de 16.515,85 euros et ce avec intérêts de droit à compter de la date d’échéance de chacun des loyers, outre la capitalisation, jusqu’au parfait paiement ;Au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 900 euros par mois à courir à compter du mois d’août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner la société ORENT KEBAB à payer à Madame [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société ORIENT KEBAB aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 29 avril 2024 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements.

A l’appui de sa demande tendant à ce que soit constatée l’acquisition des effets de la clause résolutoire, Madame [Y] fait valoir, sur le fondement de l’article L.145-11 du code de commerce, que dès lors que le commandement de payer délivré le 29 avril 2024 est demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

Au soutien de ses demandes de condamnation par provision, elle fait valoir qu’en conséquence de la résiliation de plein droit du bail, la société ORIENT KEBAB reste redevable des arriérés de loyers impayés de décembre 2017 à juillet 2024 et d’une indemnité d’occupation à compter du mois d’août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Au titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation de plein droit du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

*le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

*le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 29 avril 2024. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [Y] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12.902,25 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 29 mai 2024.

Sur l’expulsion de la SARL ORIENT KEBAB

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL ORIENT KEBAB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

S’agissant de l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il convient de relever que la résiliation de plein droit du contrat de bail a pris effet le 29 mai 2024. La société ORIENT KEBAB est donc redevable de l’indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant de l’arriéré locatif

S’agissant du paiement, par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte de ce qui a été dit précédemment que la SARL ORIENT KEBAB n’est redevable des loyers, charges et accessoires impayés que jusqu’à la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 29 mai 2024.

Le montant des sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires, arrêté au 15 mars 2024 et repris dans le commandement délivré le 29 avril 2024, est évalué à la somme de 12.920,25 euros, étant observé que l’intégralité des sommes dues au titre du mois de mars 2024 est inclus dans ce décompte.

Ce montant n’apparait pas sérieusement contestable, la société ORIENT KEBAB, non comparante, ne formulant aucune observation à ce titre.

Il convient en outre d’ajouter le montant des loyers, charges et accessoires dus pour la période du 1er avril 2024 au 28 mai 2024, soit :

*898,90 euros pour la période du 1er avril 2024 au 30 avril 2024 ;

*811,91 euros pour la période du 1er mai 2024 au 28 mai 2024.

Au total, le montant des loyers, charges et accessoires dus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14.631,06 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ORIENT KEBAB à titre de provision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ORIENT KEBAB, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 avril 2024 et le coût de l’état des privilèges et nantissements obtenu du greffe du tribunal de commerce pour les besoins de la présente procédure.

En outre, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la société ORIENT KEBAB à verser à Madame [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 mai 2024 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL ORIENT KEBAB et de tout occupant de son chef des lieux situés 21 place du marché – 28120 ILLIERS COMBRAY, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL ORIENT KEBAB à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 29 mai 2024, et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel indexé, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS par provision la SARL ORIENT KEBAB à la payer à Madame [W] [Y] ;

CONDAMNONS par provision la SARL ORIENT KEBAB à payer à Madame [W] [Y], la somme de 14.631,06 euros (QUATORZE MILLE SIX CENT TRENTE ET UN EUROS ET SIX CENTIMES) au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 28 mai 2024 ;

CONDAMNONS la SARL ORIENT KEBAB à payer à Madame [W] [Y] la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL ORIENT KEBAB aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 avril 2024, ainsi que le coût de l’état des privilèges et nantissements levé pour les besoins de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision en application de l’article 489 du code de procédure civile.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 06 janvier 2025.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Benjamin MARCILLY