N°Minute:25/2605

N° RG 24/02105 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHKH

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] [P] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 23 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Décembre 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à : M^e Aude DARDAILLON

Le 19 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2018 ayant pris effet le 15 septembre 2018, Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] ont, par l’intermédiaire du cabinet IMMOVANCE, donné à bail à Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] un logement à usage d’habitation, avec garage et jardin, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 800 euros, outre une provision sur la taxe ordures ménagères initiale à hauteur de 34 euros, et un dépôt de garantie à hauteur de 1 800 euros.

Par courriel recommandé avec accusé de réception en date du 23 juillet 2024, Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] d’avoir à payer la somme de 4 167,47 euros conformément à la clause d’indexation annuelle des loyers prévues au contrat de bail, ce à quoi se sont opposés les locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] ont fait assigner Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

fixer le loyer révisé à la somme de 1 950,82 euros à compter du 30 septembre 2023

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 255,21 euros au titre de l’arriéré locatif échu au mois d’août 2024, à parfaire au jour de l’audience, et ce avec intérêts au taux légal,

à défaut de règlement de l’impayé locatif dans le délai de huit semaine après signification du jugement à venir, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires pour non règlement des loyers et charges et pour abus dans la jouissance du bien mis en location,

ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer actuel révisé, charges comprises, à compter de la résiliation du contrat de bail, et les condamner au paiement de ladite indemnité,

les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux entiers dépens,

maintenir l’exécution provision de droit de la décision à intervenir.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure, plusieurs renvois la demande des parties et un renvoi d’office, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S], représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont sollicité :

Vu les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 6, 7, et 17-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

FIXER le loyer révisé à la somme de 1.950,82 €, et ce à compter du 30 septembre 2023.

CONDAMNER solidairement Madame [R] et Monsieur [R] à régler aux époux [S] la somme de 3 343,97 euros au titre de l’arriéré locatif échu (arrêté au mois de mars 2025) en précisant qu’il sera à parfaire lors de l’audience à venir,

ASSORTIR ces condamnations du taux d’intérêt légal en vigueur,

Et également, à défaut de régler l’impayé locatif dans le délai de huit semaines après signification du jugement à venir :

PRONONCER la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires pour non-règlement des loyers, charges et pour abus dans la jouissance du bien mis en location,

LES DECLARER sans droit ni titre à compter de l’expiration du délai de huit semaines,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Madame [R] et Monsieur [R] et tout occupant de leur chef, en précisant qu’un commandement de quitter les lieux pourra être signifié aux requis dès la signification de la présente décision ; que ce commandement sera conforme aux dispositions des articles L411-1, R 412-1, R411-1 et R412-1 du code des procédures civiles d’exécution et que l’expulsion pourra avoir lieu dans le délai de deux mois suivant ce commandement.

JUGER que pour le cas où les locataires ne pourraient être expulsés immédiatement, ils devront régler une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel et révisé, charges comprises

En tout état de cause

DEBOUTER les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER in solidum Madame [R] et Monsieur [R] à verser aux époux [S] la somme de 2.500 € au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MAINTENIR l’exécution provisoire de droit et DONNER ACTE que les époux [S] formulent des observations sur l’exécution provisoire conformément à l’article 514-3 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R], également représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont demandé :

Vu l’article 1343-5 du Code civil

Vu l’article 17-1 de la loi du 6 Juillet 1989

Vu les articles 517 et suivants du Code de Procédure civile

DEBOUTER les consorts [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions

JUGER que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la réception par les époux [R] de ses prétendues demandes de révisions du loyer

JUGER qu’à défaut d’avoir manifesté sa volonté de procéder à la révision dans les délais, il est réputé y avoir renoncé

FIXER le loyer révisé à la somme de 1883,04 euros à compter de l’information des locataires soit en Mai 2024

JUGER que les époux [R] n’ont pas manqué à leur obligation de payer les loyers et par conséquent juger n’y avoir lieu à prononcer leur expulsion

Concernant l’arriéré locatif, si une somme devait rester à leur charge

JUGER qu’il y a lieu de déduire du décompte les différents frais de relance (QP), « rappel de loyers » liées aux révisions anticipées et montant des révisions mis à la charge des locataires sans les en informer

Leur ACCORDER des délais de paiement compte tenu de leur bonne foi

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER les consorts [S] aux entiers dépens et à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’indexation du loyer, la demande en résiliation judiciaire et la demande en condamnation à la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier le respect de l’obligation de payer le loyer par les locataires sur la durée du bail au jour où il statue.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] à leur payer la somme de 3 343,97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal et à parfaire au jour de l’audience, ladite dette locative étant notamment liée à l’indexation du loyer.

Ils demandent également à ce que, à défaut de règlement de l’arriéré locatif par les locataires dans un délai de huit semaines après signification du jugement à venir, la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’expulsion soient prononcées.

Il ressort de l’extrait de compte locataire et des courriels de relance versés aux débats par Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] que Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] resteraient redevables de la somme de 3 343,97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2025, mensualité du mois de mars 2025 comprise.

En défense, Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] soutiennent que les bailleurs n’ont sollicité l’indexation du loyer que pour la première fois au mois de mai 2024, et qu’ils ne peuvent donc pas de prévaloir rétroactivement de loyers indexés pour les années précédentes.

Le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant l’indexation annuelle du loyer en date du 01 octobre.

Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] versent aux débats des courriels de l’agence immobilière intitulés « avis de révision » en date des 24 septembre 2020, 23 septembre 2021, 26 septembre 2022 et 25 septembre 2023, envoyés par mail aux adresses « [Courriel 6] » et « [Courriel 4] », manifestant leur volonté d’indexer les loyers à hauteur de 1 811,79 euros à compter du 15 septembre 2020, 1 819,42 euros à compter du 15 septembre 2021, 1 884,91 euros à compter du 15 septembre 2022 et 1 950,82 euros à compter du 15 septembre 2023.

Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] contestent avoir réceptionné et avoir eu connaissance desdits courriels.

Les documents produits par les bailleurs ne permettent pas d’attester de la bonne réception par les locataires des courriels de demande de révision du loyer, ces derniers n’étant pas accompagnés d’accusés de réception.

L’extrait de compte locataire versé aux débats démontre toutefois que Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] ont, à compter des mois d’octobre 2020 et 2021, et décembre 2023 procédé à des virements correspondant au montant des loyers indexés. Les locataires ne peuvent donc raisonnablement prétendre ne pas avoir été informés de la volonté du bailleur de procéder à l’indexation du loyer à compter des mois d’octobre 2020 à hauteur de 1 811,79 euros, d’octobre 2021 à hauteur de 1 819,42 euros et de décembre 2023 à hauteur de 1 950,82.

Les pièces communiquées ne permettent en revanche pas de justifier que le bailleur a manifesté sa volonté d’indexer le loyer auprès des locataires à compter des mois d’octobre 2022 puis 2023. Les courriels envoyés aux locataires par l’agence immobilière en date des 26 septembre 2022 puis 25 septembre 2023 ne sont en effet pas accompagnés d’un accusé de réception, les virements réalisés par les locataires ne correspondent pas aux loyers indexés et les bailleurs ne démontrent notamment pas avoir transmis des quittances faisant état du loyer indexé aux locataires, ces derniers demandant justement la transmission des quittances dans leur courrier en date du 18 juin 2024.

Il convient ainsi de déduire du montant sollicité par le bailleur la somme de 1 048,68 euros correspondant à la différence entre les loyers indexés de 1 884,91 euros puis 1 950,82 euros et les loyers non indexés de 1 919,42 euros, pour la période d’octobre 2022 à décembre 2023, date à laquelle les locataires ont de nouveau effectué des virements à hauteur du loyer indexé, ainsi que les rappels de loyer non justifiés à hauteur de 70,08 euros sur la même période.

Il convient enfin de dire que, à compter du mois de décembre 2023, le loyer indexé est bien de 1 950,82 euros (ancien loyer de 1 819,42 x nouvel indice 2e trimestre 2023 de 140,59 / ancien indice 2e trimestre 2021 de 131,12) tel qu’indiqué sur le décompte locatif produite.

Il convient par ailleurs de déduire dudit décompte la somme de 228 euros au titre de la régularisation de la taxe d’ordures ménagères 2024 non justifiée par la production de ladite taxe, ainsi que les frais de relance à hauteur de 25,24 euros qui ne correspondent pas à des loyers et charges récupérables.

En définitive, Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] seront donc condamnés solidairement à payer à Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 1 997,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025, les bailleurs ne produisant aucun document permettant d’actualiser la dette locative au jour de l’audience, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] justifient ainsi du manquement de Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] à leur obligation contractuelle de paiement des loyers.

L’inexécution de leurs obligations par les locataires n’est toutefois pas d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il convient en effet de noter que la dette locative à laquelle doivent être condamnés les locataires, à savoir 1 997,21 € correspond en réalité à moins d’un mois loyer puisque celui-ci s’élevait au début de l’année 2025 à la somme de 2 014,37 euros, outre 34 euros de provision sur charges.

En tout état de cause, même à retenir la somme de 3 343,97 euros tel que sollicite par les bailleurs dans le dispositif de leurs dernières conclusions, la dette locative correspondrait à moins de deux mois de loyer, et ne permettrait donc pas plus de justifier de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

En tout état de cause, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de prononcer une résiliation judiciaire conditionnée à la réalisation d’évènements futurs, telle que sollicitée par les bailleurs.

Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] seront par conséquent déboutés de leur demande au titre de la résiliation judiciaire du contrat de bail et, par suite, de leurs demandes au titre de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sont nécessairement liées à la résiliation du contrat de bail.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] sollicitent que des délais de paiement leur soient accordés. Ils ne justifient néanmoins aucunement de leurs ressources et charges, et seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R], parties perdantes, seront in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] seront solidairement condamnés à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu à l’écarter s’agissant d’une condamnation exclusivement pécuniaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] à payer à Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 1 997,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [U] [P] épouse [R] à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et,

DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection