N° RG 24/00147 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GF44

OIP 21-23-001646

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[H] [G] [L] [A]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [G] [L] [A]

né le 25 Janvier 1964 à PONT-AUDEMER (27000),

demeurant 1 allée des Erables – 28200 JALLANS

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [B],

demeurant 6 rue Quicampet – 76530 LA BOUILLE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [C] [E] assistée de [F] [I], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 01 octobre 2022, Monsieur [H] [A] a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [B] sur un bien immobilier sis 1, Impasse de Jumeaux – 28200 JUMEAUX, moyennant un loyer mensuel à hauteur de 750€, outre 22,50 € de provision sur charges.

Madame [K] [B] et sa famille ont quitté les lieux le 11 juillet 2023, et le même jour, un procès-verbal de reprise des lieux suie à restitution volontaire des clés a été établi par Commissaire de Justice.

Le 10 octobre 2023, Monsieur [H] [A] a déposé une requête aux fins d’injonction de payer à l’encontre de Madame [K] [B].

Par ordonnance en injonction de payer en date du 03 novembre 2023, Madame [K] [B] a été condamnée à payer à Monsieur [H] [A] la somme de 2.888,38 € au titre des loyers impayés, outre 154,87 € au titre du commandement de payer et 51,07€ au titre du coût de la requête en injonction de payer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 04 janvier 2024, Madame [K] [B] a fait opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Les parties ont été régulièrement convoquées par courrier recommandé avec accusé de réception.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024.

A l’audience, Monsieur [H] [A], comparant en personne, maintient sa demande de paiement des loyers impayés telle que présentée dans son ordonnance d’injonction de payer. Il indique que Madame [K] [B] est sa belle-sœur (sœur de son épouse). Elle et sa famille ont quitté précipitamment la Réunion et lorsqu’ils sont arrivés en métropole, ils n’avaient pas de logement. Lui même étant propriétaire d’un bien qu’il comptait mettre en location, il a accepté de le mettre à leur disposition, tout en précisant que des travaux devaient être réalisés au sein de ce bien. Pour cette raison, il a fait grâce à Madame [K] [B] du versement d’une caution ainsi que du paiement des deux premiers mois de loyer. Il indique que les travaux programmés au sein du logement n’ont pas pu être réalisés dans les deux mois de l’installation de Madame [K] [B] dans les lieux, en raison de la carence de l’électricien, qui n’est pas venu aux dates convenues.

Madame [K] [B] n’est ni présente ni représentée. Au soutien de sa demande d’opposition, elle a invoqué l’article 1724 du Code civil, sollicitant une diminution du montant de son loyer, en raisons de travaux effectués au sein du logement ayant duré plus de 21 jours .

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 février 2025, date à laquelle une réouverture des débats a été prononcée, pour production de pièces par le demandeur (contrat de bail en son intégralité).

L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 06 mai 2025.

À cette audience, Monsieur [H] [A] maintient sa demande de payement des arriérés de loyers, qu’il chiffre à 2 888,38, selon un décompte arrêté au 06 octobre 2023, et produit le contrat de bail sollicité.

Madame [K] [B] n’est ni présente, ni représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que « l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les viens du débiteur. »

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à Madame [K] [B] le 12 décembre 2023, par acte d’huissier. L’intéressée a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception le 04 janvier 2024, soit dans le délai légal d’un mois.

En conséquence, l’opposition es recevable.

Sur la demande de paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. »

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient donc à Monsieur [H] [A], bailleur, en demande à la présente instance, qui se prétend créancier de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’il réclame.

En l’espèce, Monsieur [H] [A] produit un décompte actualisé au 06 octobre 2023, duquel il ressort des impayés de loyer de novembre 2022 inclus, au 11 juillet 2023, date de départ effectif de Madame [K] [B] et sa famille du logement, soit une somme totale de 6 409,11 €. À cette somme doivent être déduits les versements effectués par la locataire, ainsi que les versements CAF, pour un total de 3 520,73 €.

Madame [K] [B] est dès lors recevable à l’égard de Monsieur [H] [A], selon décompte produit par ce dernier, d’une somme totale de 2888,38 €.

Madame [K] [B], au soutien de sa demande d’opposition, a contesté ce montant, au motif qu’une diminution du montant de son loyer devait être appliquée, en raison de travaux effectués au sein du logement ayant duré plus de 21 jours. Cependant, elle n’apporte aucun élément permettant d’établir la situation qu’elle invoque, et ainsi de justifier une éventuelle diminution du montant de ses loyers.

En conséquence, Madame [K] [B] sera condamnée à verser à Monsieur [H] [A] la somme de 2 888.38 € au titre des loyers impayés.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aucune demande n’ayant été formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition du public au greffe,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par Madame [K] [B] le 04 janvier 2024 à l’égard de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 03 novembre 2023 à la requête de Monsieur [H] [A] ;

DECLARE non avenue l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 03 novembre 2023 à la requête de Monsieur [H] [A] à l’encontre de Madame [K] [B] ;

En conséquence, statuant à nouveau,

CONDAMNE Madame [K] [B] à verser à Monsieur [H] [A] la somme de 2 888,38 € (DEUX MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT HUIT EUROS ET TRENTE-HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE [C] [E]