TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01159 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7XE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juillet 2025

S.A. PATRIMOINE LANGEDOCIENNE

C/

[T] [K]

[O] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Juillet 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 16 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

M. [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 août 2020, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 507,61€ outre 94,72€ de provision sur charges.

Par contrat du 12 juillet 2021, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a également donné à bail à Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] un garage situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 41,62€ outre 1,10€ de provision sur charges.

Le 15 octobre 2024, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire des deux baux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3003,01€, représentant les arriérés de charges et de loyers ainsi que les échéances postérieures impayées s’il y a lieu, à parfaire à l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexable et avec intérêts,

— d’une somme de 700€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 27 mai 2025, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 810,47€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise, indique qu’un plan d’apurement de la dette a été mise en place depuis mai 2025 et qu’elle est d’accord pour des délais de paiement à hauteur de 100€ ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y], convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude, ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 août 2020 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat de location du garage du 12 juillet 2021 prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ce bail étant conclu entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation et à la même adresse, il doit être considéré comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’il en suit le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant les deux clauses des deux baux et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2261,83€ a été signifié le 15 octobre 2024.

Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2180,74€. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 16 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 19 mai 2025 démontrant que Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] restent devoir la somme de 810,47€, mensualité d’avril 2025 comprise.

Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y], non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 810,47€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience et du plan d’apurement de la dette mis en place en mail 2025 par Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] et accepté par leur bailleur, ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de la SA [Adresse 7] bailleur, et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7], Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020 et au bail conclu le 12 juillet 2021 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE d’une part et Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et un garage situé à la même adresse sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] à verser à la SA [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 810,47 euros (décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant la mensualité d’avril 2025);

AUTORISONS Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100 € chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] soient condamnés à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] et Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Vice-Présidente,