TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

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N° RG 25/00619 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E6LW

JUGEMENT 23 Octobre 2025

Minute:

Etablissement EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT

C/

[E] [R], [C] [O]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

ENTRE :

EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT, immatriculé au RCS d'[Localité 4] sous le N° 344077672 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [J] [W], munie d’un pouvoir

ET :

Mme [E] [R]

née le 20 Octobre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

M. [C] [O]

né le 20 Avril 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 janvier 2017, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT a donné à bail à [E] [R] et [C] [O] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 401,27 euros révisable annuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à [E] [R] et [C] [O] en date du 15 janvier 2025 pour un montant de 3.190,86 euros au 31 décembre 2024.

Il a ensuite fait assigner [E] [R] à domicile et [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par actes de commissaire de justice signifiés le 09 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par décision du 27 mars 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 5] a déclaré recevable la demande de [E] [R] et [C] [O] à bénéficier de la procédure de surendettement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT – représenté valablement par [J] [W]- demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, d’ordonner l’expulsion de [E] [R] et [C] [O] et de les condamner solidiarement au paiement de la somme actualisée de 2.658,84 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, et des dépens et enfin, une somme de 150 ,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT est favorable à l’octroi d’office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de la procédure de surendettement et de la reprise des versements du loyer courant.

[C] [O] comparaît en personne et propose la somme de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant : il précise vouloir se maintenir avec sa compagne dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

[E] [R] est non comparante, bien que régulièrement convoquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 janvier 2017 contient une clause résolutoire (article IV des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2025 pour un montant de 3.190,86 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai stipulé dans le contrat et plus favorable au locataire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que [E] [R] et [C] [O] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.658,84 euros à la date du 09 septembre 2025.

[C] [O] et [E] [R] ne contestent aucunement l’absence de paiement de leur loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées, expliquant dans le diagnostic social et financier avoir rencontré des difficultés financières après la perte d’emploi de [E] [R] mais également des factures en hausse et une mauvaise gestion budgétaire.

[E] [R] et [C] [O] sera donc solidairement condamnés, comme prévus dans le contrat, au paiement de cette somme de 2.658,84 euros , avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 09 mai 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VI précise que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […] ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que, d’une part, [E] [R] et [C] [O] ont été déclarés recevables au bénéfice d’une procédure de surendettement des particuliers et, d’autre part, qu’ils ont repris les versements du loyer courant, la dette locative ayant diminué depuis la délivrance du commandement de payer et la signification de l’assignation..

Compte tenu de ces éléments, le demandeur n’émettant pas d’opposition, [E] [R] et [C] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Ces modalités s’appliqueront jusqu’à la décision de la Commission de surendettement statuant sur les mesures imposées.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Au regard de la situation de surendettement de [E] [R] et [C] [O], la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

En revanche, [E] [R] et [C] [O], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2017 entre l’ EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT et [E] [R] et [C] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 16 mars 2025.;

CONDAMNE solidairement [E] [R] et [C] [O] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT la somme de 2.658,84 euros (décompte arrêté au 09 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 09 mai 2025 ;

AUTORISE [E] [R] et [C] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [E] [R] et [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [E] [R] et [C] [O] soient solidairement condamnés à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum [E] [R] et [C] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,