N° RG 24/03574 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GONX

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 19 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V] [Z],

demeurant 10 rue Robert Raynaud – 28300 ST PREST

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI exerçant les fonctions de Magistrat à titre temporaire

Greffier: Séverine FONTAINE en présence de [D] [G], greffier stagiaire

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 22 Avril 2025 et mise en délibéré au 19 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04/04/23, la SCI SAINT-AUDEVOIR a consenti à Madame [V] [Z] un bail portant sur un logement sis à Saint Prest. La SA ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges ;

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 27 juillet 2023 , d’avoir à payer la somme de 1 380,00 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 5 décembre 2024, La SA ACTION LOGEMENT SERVICES , subrogée dans les droits du bailleur pour avoir payé les loyers impayés , a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,

— de la condamner au paiement de la somme de 1 498,00 € au titre des loyers échus au 5 décembre 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par exploit du 5 décembre 2024, La SA ACTION LOGEMENT SERVICES , subrogée dans les droits du bailleur pour avoir payé les loyers impayés , a fait assigner le locataire devant ce même tribunal pour l’audience du 23 avril 2025 qui n’existe pas, pour les mêmes demandes;

A l’audience du 22 avril 2025, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 1 773,85 € au 31 mars 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Madame [V] [Z] expose qu’elle travaille, qu’elle est célibataire et a un enfant à charge, que le versement de ses allocations APL est irrégulier , indique avoir effectué un règlement au mois de mars 2025 et sollicite des délais de paiement de 100 € par mois.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

L’assignation du 5 décembre 2024 pour une audience du 23 avril 2025 a été enregistrée par le greffe sous le n° de RG 24/3226 ;

Dans un souci de bonne administration de la justice, le tribunal ordonne la jonction des deux dossiers sous le n° de RG2 4/3574 ;

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 6 décembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 27 juillet 2023 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 28 septembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

La locataire justifie du règlement de la somme de 326 € au mois de mars 2025, somme qui n’apparaît pas sur le décompte du bailleur ;

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 1447,85 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mars 2025 en deniers ou quittances.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire qu’elle travaille et perçoit un salaire de 933€ augmenté d’allocations APL pour 393€ et d’une prime d’activité pour 303,48 et qu’elle a un enfant à charge âgé de 19 ans.

Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que la locataire a repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [V] [Z] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Si Madame [V] [Z] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2023, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [V] [Z] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 10, Rue Robert Raynaud 28300 SAINT PREST sont réunies à la date du 28 septembre 2023;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à La SA ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 447,84 euros (mille quatre cent quarante sept euros et quatre vingt quatre centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 1380 € et à compter du présent jugement pour le surplus en deniers ou quittances ;

ACCORDE à Madame [V] [Z] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s’en acquitter par 23 paiements mensuels successifs de 60 euros (soixante euros) , le premier le 5 juillet 2025, les 22 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 24ème et dernière mensualité

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [Z] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à la SA ACTION LOGEMENT SERVICES , en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à la SA ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI