TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00055 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUP4

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

HABITAT DU [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Nathalie LAPLANE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [V] [N]

née le 07 Janvier 1984 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparante en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 10] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

L’OPH HABITAT DU [Localité 9] a donné à bail à Madame [V] [N] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11] par contrat du 21 novembre 2022 avec prise d’effet au 23 novembre 2022, pour un loyer mensuel de 527.87 € et 41.60 € de provision sur charges.

Un garage ainsi que des annexes au bien immobilier sont également loués tel que mentionné sur l’annexe au contrat de location signé le 15 novembre 2022 avec prise d’effet au 23 novembre 2022 moyennant des loyers respectifs de 44.35 € et 27.71 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITAT DU [Localité 9] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, l’OPH HABITAT DU [Localité 9] a ensuite fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 24 mars 2025, l’OPH HABITAT DU [Localité 9] reprend les termes de son assignation et demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— D’ordonner l’expulsion de Madame [V] [N] ;

— De condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 2135.50 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— De condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses soit le montant de 695.44€ augmenté des intérêts au taux légal et ce, jusqu’au départ effectif des lieux,

— De condamner cette dernière au paiement outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’OPH HABITAT DU [Localité 9] a précisé que le dernier loyer n’a pas été réglé dans son intégralité.

Madame [V] [N] a expliqué qu’elle est mère célibataire de 3 enfants et sans emploi. Elle a indiqué avoir fait un règlement de 400 euros le 12 mars 2025. Elle a sollicité un délai de paiement. Un FSL est en cours.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 26 mai 2025 et les parties en ont été informées sur l’audience.

A l’audience du 26 mai 2025, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] a maintenu les demandes formulées dans son assignation, reprises également lors de l’audience du 24 mars 2025. Elle précise également que le dernier loyer n’a pas été réglé dans son intégralité.

Madame [V] [N] explique avoir repris à verser le loyer résiduel, mais que les APL ont été bloquées.

Une fois les APL versées, il ne lui reste que 210 euros à payer. Elle déclare pouvoir verser 40 euros en sus de son loyer.

Elle indique percevoir le RSA à hauteur de 1671 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT DU [Localité 9], personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 02 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 21 novembre 2022 avec prise d’effet au 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 615.05 €.

Il est constaté par les décomptes produits que Madame [N] a réglé son loyer pour le mois de mars 2024 versant en sus la somme de 59.55 euros et a fait de même jusqu’au mois d’octobre 2024, à tel point que l’arriéré de loyer s’élevait au 06 novembre 2024 à 39.90 euros. Puis, à compter de novembre 2024, Madame [N] a de nouveau cessé les règlements entraînant ainsi la présente procédure.

Toutefois, le commandement de payer délivré le 22 février 2024 s’est avéré fructueux et ne peut être retenu pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire tel que prévue par le bail signé par les parties le 21 novembre 2022.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étant pas réunies, l’expulsion de Madame [V] [N] ne pourra être ordonnée.

Par voie de conséquence, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes sans qu’il n’y ait lieu à statuer.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.L’OPH HABITAT DU [Localité 9] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Eu égard au présent litige, la demande de frais irrépétibles sollicitée par L’OPH HABITAT DU [Localité 9] sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le commandement de payer délivré le 22 février 2024 a été fructueux ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 avec prise d’effet au 23 novembre 2022 entre l’OPH HABITAT DU [Localité 9] et Madame [V] [N] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11] ne pas sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

En conséquence,

DEBOUTONS l’OPH HABITAT DU [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’OPH HABITAT DU [Localité 9] aux entiers dépens d’instance ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE