TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00220 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HTL6

[Z] [D]

C/

S.A. SILOGE

JUGEMENT DU 20 DECEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Décembre 2024 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Maître Amélie MARTIN, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

S.A. SILOGE

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Comparante en la personne de Madame [V] [F] – Responsable du Département Juridique – Munie d’un pouvoir

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 31 mars 2023, la SA [Adresse 12] (ci-après « la SA SILOGE ») a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [D] concernant un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 1].

Se plaignant de désordres, Monsieur [Z] [D], en situation de handicap par ailleurs, a fait assigner la bailleresse devant ce tribunal par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024.

A l’audience du 2 octobre 2024, après deux renvois pour mise en état des parties,

Monsieur [Z] [D], représenté par son Conseil, s’est référé à ses dernières conclusions et a sollicité de voir :

— rejeter l’ensemble des demandes de la partie adverse ;

— condamner la SA SILOGE à effectuer des travaux de mise aux normes PMR de la salle de bain et des toilettes et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SA SILOGE à lui transmettre le détail des charges générales réglées ;

— condamner la SA SILOGE à lui payer la somme de 2.384,52 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et la somme de « 397 euros jusqu’aux travaux de mise aux normes PMR de la salle de bain et des WC » (sic) ;

— condamner la SA SILOGE à lui payer la somme de 15,80 euros au titre des pertes d’eau occasionnées par les fuites ;

— condamner la SA à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Il s’est désisté de sa demande d’indemnisation au titre du non-respect du contrat multirisque.

La SA SILOGE, représentée par un salarié muni d’un pouvoir spécial, s’est référée à ses conclusions et a sollicité de voir rejeter l’ensemble des demandes de la partie adverse.

Elle a annoncé la visite prochaine d’une assistante sociale dépendant de sa structure aux fins d’évaluation de la situation du locataire en vue d’une possible mise aux normes des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE AUX [Localité 11] D’EXÉCUTION DE TRAVAUX DE MISE AUX NORMES « PERSONNE À MOBILITÉ RÉDUITE » (PMR)

Il résulte des articles R. 162-1 et 2 du code de la construction et de l’habitation que les bâtiments d’habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L’obligation d’accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. Le ministre chargé de la construction fixe, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectif et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les conditions d’accès aux bâtiments, les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes, les portes et les sas des parties communes, les revêtements des parois des parties communes, les locaux collectifs, celliers et caves, ainsi que les équipements susceptibles d’être installés dans les parties communes, notamment les dispositifs d’éclairage et d’information des usagers. Cet arrêté prévoit la possibilité pour le maître d’ouvrage de satisfaire à ces obligations par des solutions d’accessibilité équivalente aux dispositions techniques de l’arrêté dès lors que celles-ci répondent aux objectifs poursuivis.

Monsieur [D] soutient que son bailleur est tenu à une obligation de « mise aux normes PMR » de la salle de bain et des toilettes du logement en raison du handicap dont il justifie et souligne que le refus qu’il a opposé à l’exécution de précédents travaux d’installation d’une barre de maintien dans la salle de bain se justifie par l’absence de pertinence de l’aménagement projeté.

La société SILOGE soutient au visa des dispositions de l’article R. 111 -18-1 à 6 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, que le logement litigieux est trop ancien pour être concerné par une obligation de mise aux normes, que le locataire ne lui a jamais transmis de justificatif de handicap, que Monsieur [D] a refusé l’installation d’une barre de maintien dans la salle de bains et qu’il a accepté ce logement en ayant conscience de sa non-conformité aux normes PMR.

En l’espèce, le locataire demeure taisant sur le point de savoir si le logement litigieux répond ou non aux critères légaux et réglementaires de mise aux normes et ne démontre pas que son bailleur est tenu à une obligation de mise aux normes PMR. Il ne rapporte pas davantage la preuve d’une obligation conventionnelle- la décision DALO de la Commission de Médiation du département de l’Eure en date du 14 novembre 2022 n’ayant pas pour effet d’enjoindre au bailleur une telle mise aux normes.

Pour cette raison, la demande de mise aux normes telle que présentée dans le cadre du présent litige ne peut prospérer ce qui ne fait nullement obstacle à ce que les parties conviennent d’un meilleur accord, la bailleresse ayant indiqué lors de l’audience ne pas être opposée à des travaux d’aménagement.

II – SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE POUR TROUBLES DE JOUISSANCE ET LES PERTES D’EAU CONSÉCUTIVES AUX FUITES

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

La responsabilité du bailleur à ce titre n’est pas conditionnée par la preuve d’une faute et il ne peut s’exonérer de ses obligations que par la preuve d’une cause étrangère ayant les caractéristiques de la force majeure. De plus, s’agissant d’une obligation d’ordre public, ni l’acceptation des lieux en l’état, ni la parfaite connaissance des lieux, ni même des clauses particulières dans le bail prévoyant des contreparties telles que la faiblesse du loyer ou la possibilité de faire des travaux ne peuvent être admises pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans ses articles 2 et 3 que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Monsieur [D] sollicite au visa des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’être indemnisé du trouble de jouissance subi du fait de l’indécence de son logement caractérisée par un dysfonctionnement du ballon d’eau chaude et de nombreuses fuites constatées durant quatre mois du 12 mai 2023 au 19 septembre 2023 malgré une alerte à la SILOGE le 6 juin 2023.

La société SILOGE sollicite le rejet de la demande et soutient avoir mandaté des entreprises pour rechercher l’origine des fuites, réparer la tuyauterie endommagée sous la dalle de la cuisine et procéder au remplacement du ballon d’eau chaude ; elle ajoute que le locataire ne justifie d’aucun préjudice.

En l’espèce, la société SILOGE reconnaît que Monsieur [D] l’a informé de plusieurs fuites d’eau suite à un dysfonctionnement du ballon d’eau chaude. Il ressort des pièces produites que cette alerte a effectivement été reçue par la bailleresse le 8 juin 2023 : " le 12 mai, plusieurs fuites d’eau ont eu lieu dans mon appartement provoquant deux innondations ainsi que le disfontionnement du ballon d’eau chaude. De ce fait, je suis dans l’obligation de remplir des récipients d’eau et de couper l’eau au compteur et à chaque fois de ramasser l’eau de la fuite. (…) (sic) "

La société SILOGE justifie :

— d’avoir mandaté le 15 mai 2023 l’entreprise [Adresse 13], en vue d’une « recherche/réparation fuites sur ballon ECS » ; avec un certificat d’exécution signé le 23 mai 2023 ;

— d’avoir également mandaté le 15 mai 2023 l’entreprise ALLO CHAUFFAGES DE NORMANDIE en vue d’une « recherche fuites tous types compris fournitures » et d’une facture datée du 12 mai 2023 pour la réfection de la tuyauterie sous le dallage de la cuisine (ce de façon surprenante alors que le mandat est daté du 15 mai et que la facture fait mention d’un « appel du 26 mai ») ;

— d’avoir à nouveau mandaté l’entreprise [Adresse 13] le 26 juillet 2023 pour procéder au changement du ballon d’eau chaude et rechercher des fuites, intervention réalisée le 19 septembre 2023 selon facture du 20 septembre 2023.

Ainsi, si les démarches en vue de la cessation des désordres ont été entamées quelques jours seulement après l’alerte donnée par le locataire, plus de quatre mois se sont écoulés avant qu’il ne soit effectivement mis fin à ces désordres ; si la bailleresse évoque très succinctement la période de congés estivales, cette explication ne couvre que très partiellement la période litigieuse et elle ne justifie en rien la tardiveté des travaux au vu de l’urgence à intervenir dans le logement ; Monsieur [D] affirme en effet, sans être contredit, avoir été contraint d’utiliser des seaux, ouvrir et fermer manuellement l’arrivée d’eau situé à l’extérieur de son logement et éponger l’eau fuyante, ce qui constitue un réel préjudice de jouissance.

Ainsi, le manquement fautif, l’élément causal et le préjudice invoqué par Monsieur [D] sont démontrés.

En conséquence, la SA SILOGE sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros.

En revanche, Monsieur [D] ne justifiant pas du quantum résultant de la perte d’eau occasionnée par les fuites, sa demande sera rejetée.

III – SUR LA TRANSMISSION DES DOCUMENTS RELATIFS AU DÉTAIL DES CHARGES GÉNÉRALES RÉGLÉES

La demande formulée aux termes du dispositif des conclusions de Monsieur [D] n’est étayée par aucun moyen de droit ni de fait, raison pour laquelle elle sera rejetée.

IV – SUR LES AUTRES DEMANDES

Chaque partie succombant partiellement à l’instance conservera la charge des dépens engagés.

La SA SILOGE devra régler à Monsieur [D] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE le désistement de Monsieur [Z] [D] s’agissant de l’indemnisation au titre du contrat multirisque ;

CONDAMNE la SA [Adresse 12] à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA HLM SOCIETE IMMOBILIERE DU LOGEMENT DE L’EURE à verser à Monsieur [D] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés au titre de la présente instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER