TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02702 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMJS

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[B] [T], [V] [W]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

Société HOMY – SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF ANCIENNEMENT “LE LOGEMENT DUNOIS”,

dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant – BP 80108 – 28205 CHATEAUDUN CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [T]

né le 04 Avril 1994 à DREUX (28100),

demeurant 1 rue Jean Rostand – Appt 2687 – 28200 CHÂTEAUDUN

non comparant, ni représenté

Madame [V] [W]

née le 25 Juillet 1996 à CHARTRES (28000),

demeurant 1 rue Jean Rostand – Appt 2687 – 28200 CHÂTEAUDUN

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2022, la société LE LOGEMENT DUNOIS aux droits de laquelle intervient la société HOMY, a consenti à Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] un bail portant sur un logement sis à CHATEAUDUN .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 30 janvier 2024 , d’avoir à payer la somme de 2 437,38€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 11 septembre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 662,58 € au titre des loyers échus au 30 mars 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 3675,15 € au 30 novembre 2024 inclus, et maintient ses demandes.

Seule Madame [W] comparaît. Elle expose que son couple fait l’objet d’une procédure de surendettement, qu’ils respectent le plan, que seul Monsieur travaille, Madame effectuant quelques missions d’intérim, et sollicitent des délais de paiement pour la dette de loyer postérieure au plan de surendettement.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 12 septembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 30 janvier 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 30 mars 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Les locataires ont été déclarés recevables en leur déclaration de surendettement le 10 janvier 2024 et des mesures imposées leur ont été notifiées ainsi qu’à leurs créanciers, dont la société HOMY, le 28 juin 2024 ;

Cs mesures arrêtent la dette locative à la somme de 2662,58€ au 28 juin 2024, payable en 31 mensualités ;

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 1012,57€ correspondant aux loyers dus postérieurement à la date du plan de surendettement et arrêtés au ELDau30 novembre 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des explications des locataires ainsi que du rapport de diagnostic social qu’ils font l’objet d’une procédure de surendettement et qu’en dépit du plan de réaménagement de leurs dettes, ils n’ont pu payer le loyer courant en raison de problème de santé de Madame ; qu’ils exécutent le plan de surendettement, que leurs ressources sont composées de salaires pour un total de 2300 € environ et que leurs charges s’élèvent à près de 600 € par mois, outre la mensualité de remboursement du plan qui est de 89€. Leur reste à vivre s’élève à 1600 € environ.

Ils proposent d’apurer la dette par mensualités de 40 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble insuffisante eu égard à leurs revenus.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 23 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 30 mars 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 1, Rue Jean Rostand 28200 CHATEAUDUN, sont réunies à la date du 30 mars 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] à payer à la société HOMY, la somme de 1012,57 euros (mille douze euros et cinquante sept centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024;

ACCORDE à Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et des frais accessoires (article 700 du Code de Procédure Civile et dépens) et disons qu’ils devront s’en acquitter par 23 paiements mensuels successifs de 58 euros, le premier le 5 avril 2025, les suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la dernière mensualité.

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] à payer à la société HOMY en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement les Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] à payer à la société HOMY la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [W] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI