N° RG 25/00241 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GT5B

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Ordonnance du 16 Février 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00241 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GT5B

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SCI [C]

C/

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CHARTRES, S.A.R.L. BSM,

[N] [V], [Q] [K]

MI :

Copie exécutoire délivrée

à

la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

la SCP IMAGINE BROSSOLETTE

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

16 Février 2026

DEMANDERESSE :

SCI [C] dont le siège social est sis 3 rue de Civry – 28000 CHARTRES immatriculée au SIREN sous le no 423 0325 443 et immatriculée au RCS de CHARTRES,

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [V]

né le 12 Mai 1972 à VOVES (28), demeurant 8 rue des Trois Rois – 28150 LES VILLAGES VOVÉENS

représenté par la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CHARTRES, dont le siège social est sis 4 rue Mathurin Régnier – 28000 CHARTRES

non comparante

S.A.R.L. BSM, dont le siège social est sis 20 rue e la Tonnellerie – 28000 CHARTRES

non comparante

Madame [Q] [K]

née le 08 Mai 1973 à VOVES (28), demeurant 8 rue des Trois Rois – 28150 LES VILLAGES VOVÉENS

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Janvier 2026 et mise en délibéré au 16 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2002, la SCI [C] a consenti, à la SARL B.S.M, un bail commercial portant sur un immeuble sis 20 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000), dans lequel la preneuse exploite un salon de coiffure. M. [N] [V] et Mme [Q] [K] épouse [V] se sont portés cautions solidaires.

Par acte notarié du 19 janvier 2015, le bail commercial a été renouvelé entre les parties, moyennant le versement d’un loyer annuel de 41 309,96 euros HT.

Des différends sont nés entre les parties concernant un défaut de paiement des loyers et des nuisances sonores relatives à un extracteur d’air.

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a autorisé la SCI [C] à procéder aux travaux de remplacement ou de confinement de l’extracteur d’air vicié de la VMC du salon de coiffure installé sur le patio privatif desservant l’appartement du premier étage du 20 rue de la Tonnellerie, de manière à mettre fin aux nuisances sonores et ce, aux frais de la SARL B.S.M.

Le 28 novembre 2019, la SARL B.S.M a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 6 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :

— Condamné solidairement la SARL B.S.M ainsi que M. [V] [N] et Mme [Q] [K] épouse [V] à payer à la SCI [C], la somme de 4 447,52 euros en deniers ou quittances à titre de provision à valoir sur le montant du loyer de décembre 2019,

— Sursis à l’exécution des poursuites et accordons à la SARL B.S.M un délai jusqu’au 15 décembre 2019 pour s’acquitter de sa dette sus arrêtée d’un montant de 4 447,52 euros correspondant au loyer de décembre 2019,

— Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire,

— Dit en conséquence que si la SARL B.S.M se libère de sa dette sus arrêtée envers la SCI [C] avant le 15 décembre 2019 et s’acquitte des loyers courants à venir le 1er de chaque mois,

La clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail reprendra ses effets entre les parties,

L’expulsion de la SARL B.S.M ne pourra être poursuivie,

La condamnation à la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation ci-après prononcée ne sera pas due par la SARL B.S.M ainsi que M. [V] [N] et Mme [Q] [K] épouse [V].

— Dit, en revanche, qu’en cas de non-paiement du loyer de décembre 2019 au 15 décembre 2019 et de non-paiement des loyers ultérieurs dus le 1er de chaque mois :

La clause résolutoire sera acquise au 3 août 2019 et le bail sera automatiquement résilié à cette date,

L’expulsion de la SARL B.S.M pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés 20 rue de la Tonnellerie à Chartres, au besoin avec le concours de la force publique et de l’assistance d’un serrurier,

La SARL B.S.M ainsi que M. [V] [N] et Mme [Q] [K] épouse [V] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [C], une provision mensuelle à valoir sur le montant de l’indemnité d’occupation d’un montant de 4 447,53 euros et ce, à compter du 1er décembre 2019 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— Rejeté la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum la SARL B.S.M et M. [N] [V] et Mme [Q] [K] épouse [V] aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 juillet 2019, le coût des notifications aux créanciers inscrits et des frais d’exécution forcée de l’ordonnance à venir.

Par un protocole d’accord signé le 31 août 2020, les parties ont renoncé à mettre à exécution l’ordonnance de référé du 6 janvier 2020. En contrepartie, la SARL B.S.M s’est désisté de son appel.

Par un arrêt du 15 octobre 2020, la Cour d’appel de Versailles a constaté le désistement d’instance de la SARL B.S.M et le dessaisissement de la cour.

Le 16 mai 2025, au motif que la preneuse se révélait une nouvelle fois défaillante dans le paiement des loyers et des charges, la SCI [C] a fait signifier à la SARL B.S.M, par actes extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme en principal de 30 334,28 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2023 ainsi qu’à compter du mois de février 2025 et jusqu’au mois de mai 2025 inclus, augmentée d’un arriéré sur taxes foncières de 352 euros, soit la somme totale de 30 686,28 euros.

Par acte du 25 mai 2025, le commandement de payer a été dénoncé à M. [V] et Mme [K] épouse [V], en leur qualité de caution, avec sommation de payer.

L’état certifié des inscriptions délivré le 24 juin 2025 fait état de l’inscription d’un créancier, la Caisse de Crédit Mutuel de Chartres.

Le commandement étant resté sans effet, la SCI [C] a, par actes de commissaire de justice des 29, 30 juillet et 5 août 2025, fait assigner la SARL B.S.M, M. [V], Mme [K] épouse [V] et la Caisse de Crédit Mutuel de Chartres devant la présidenta du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

— Constater acquise la clause résolutoire au 17 juin 2025,

— Constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date,

— Dire et juger que la SARL B.S.M est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux sis 20 rue de la Tonnellerie 28000 Chartres,

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— Condamner solidairement la SARL B.S.M, M. [V] et Mme [K] épouse [V] à payer à la SCI [C], à titre de provision, la somme de 35 856,40 euros relative à l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner solidairement la SARL B.S.M, M. [V] et Mme [K] épouse [V] à payer à la SCI [C], à titre de provision, la somme de 5 170,12 euros majorée de 50% à titre d’indemnité d’occupation depuis le 16 mai 2025 jusqu’à la justification de la libération effective des lieux et la remise des clés,

— Déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la Caisse de Crédit Mutuel de Chartres,

— Condamner solidairement la SARL B.S.M, M. [V] et Mme [K] épouse [V] à payer à la SCI [C] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement la SARL B.S.M, M. [V] et Mme [K] épouse [V] aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le coût des notifications à créanciers inscrits et les frais d’exécution forcée de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 19 janvier 2026, la SCI [C], représentée, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 3 500 euros.

M. [V], représenté, sollicite du juge des référés :

— A titre principal, de déclarer la SCI [C] irrecevable ou en tout cas mal fondée en ses demandes à son encontre et de l’en débouter,

— A titre subsidiaire, de juger que les demandes de la SCI [C] à son encontre se heurtent à une contestation sérieuse et de l’enjoindre à mieux se pourvoir au fond,

— A titre encore plus subsidiaire, de prononcer la déchéance du droit de la SCI [C] à son encontre du droit aux pénalités ou intérêts de retard échus depuis le renouvellement du bail commercial et la débouter de toutes ses demandes de ce chef ; et de débouter la SCI [C] de ses demandes ayant pour cause, fondement ou origine les stipulations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion figurant dans le cautionnement qu’il a consenti,

— En tout état de cause, condamner Mme [K] épouse [V] à garantir à M. [V] de toute condamnation prononcée à son encontre au titre du cautionnement de la SARL B.S.M dont elle est la gérante,

— Subsidiairement, condamner Mme [K] épouse [V] à verser à M. [V] une provision équivalente au montant que la juridiction serait amenée à prononcer à son encontre au titre du cautionnement de la SARL B.S.M,

— Condamner toute partie opposante ou succombante à lui verser une somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL B.S.M, Mme [K] épouse [V] et La Caisse de Crédit Mutuel de Chartres, régulièrement assignées, n’ont pas comparu et ne sont pas représentées.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si un des défendeurs « ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI [C] justifie, par la production du contrat de bail commercial du 11 octobre 2002, renouvelé par acte notarié du 19 janvier 2015, avoir donné à bail à la SARL B.S.M des locaux commerciaux au sein d’un immeuble sis 20 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000), à des fins d’exploitation d’un salon de coiffure.

Le bail renouvelé contient une clause résolutoire (page 6) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 16 mai 2025, dénoncé à caution, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI [C] a mis en demeure la SARL B.S.M d’avoir à régler la somme de 30 334,28 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2023 ainsi qu’à compter du mois de février 2025 et jusqu’au mois de mai 2025 inclus, augmentée d’un arriéré sur taxes foncières de 352 euros, soit la somme totale de 30 686,28 euros.

La requérante justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

Les défendeurs, à qui il incombe de démontrer s’être acquittés de leurs obligations, ne démontrent pas avoir soldé la totalité de leur dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 17 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible, de même que l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

— Sur la demande formulée à l’encontre du preneur

Il résulte de l’assignation délivrée par la SCI [C], que la SARL B.S.M est redevable de la somme de 35 856,40 euros au titre des loyers, charges et d’un arriéré sur taxes foncières impayés des mois de janvier et février 2023 ainsi qu’à compter du mois de février 2025 et ce jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit jusqu’au mois de juin 2025 inclus.

La SARL B.S.M sera donc condamnée à payer cette somme à la SCI [C] à titre provisionnel.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

L’acte de renouvellement de bail stipule dans son article sur la clause résolutoire (page 6) que dans le cas où le preneur refuserait d’évacuer les lieux, après la résiliation, « il serait, en outre, débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à compter à compter du mois de juillet 2025 inclus et jusqu’à la libération des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, seul ce montant apparaissant non sérieusement contestable, soit la somme de 5 170,12 euros.

En conséquence, SARL B.S.M sera condamnée à payer à la SCI [C] les sommes provisionnelles de :

-35 856,40 euros au titre des loyers, charges et d’un arriéré sur taxes foncières impayés des mois de janvier et février 2023 ainsi qu’à compter du mois de février 2025 et ce jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit jusqu’au mois de juin 2025 inclus,

— Une indemnité d’occupation mensuelle de 5 170,12 euros à compter du mois de juillet 2025 inclus et jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clés.

— Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

En l’espèce, M. [V] et Mme [K] épouse [V] se sont portés cautions solidaires, tel que cela ressort du bail initial du 11 octobre 2002, lequel a été renouvelé entre les parties par acte notarié du 19 janvier 2015.

Il ressort des débats que M. [V], qui ne conteste pas s’être engagé en qualité du caution lors de la signature du bail en 2002, met néanmoins en cause la validité du cautionnement réitéré au sein de l’acte de renouvellement du bail de 2015, se prévalant d’un non-respect des mentions manuscrites prévues par le code de la consommation.

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

L’acte de cautionnement contesté, prévu au sein de l’acte notarié du 19 janvier 2015, est dès lors soumis aux dispositions des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de la consommation, dans leur rédaction en vigueur à l’époque de la conclusion de l’acte (issue de la Loi n° 2003-721 du 1 août 2003), antérieure à l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016.

Aux termes de ces dispositions combinées, toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci: « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même ».

La SCI [C] fait valoir que le renouvellement du bail est intervenu par acte authentique et, qu’à cette occasion, M. [V] s’est à nouveau porté caution solidaire du preneur et a renoncé au bénéfice de discussion et de division, de sorte qu’il n’existe aucune ambiguïté sur l’existence du consentement de la caution et que M. [V] ne peut sérieusement soutenir que son engagement serait entaché de nullité. Elle soutient d’autant plus, qu’en raison de la nature familiale de la SCI, elle n’a pas la qualité de créancier professionnel et que les articles du code de la consommation précités ne peuvent lui être applicables.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement, consenti par les époux [V] au bénéfice de la SCI [C], ne comporte nullement la mention manuscrite visée aux articles L. 341-1 et suivants du code de la consommation et que le montant global auquel se sont engagées chacune des cautions solidaires n’apparaît pas clairement au sein dudit acte.

Le bailleur ne justifie donc pas que, dans le cadre du renouvellement du bail initial, les cautions aient expressément accepté d’étendre leur engagement au-delà dudit bail.

En outre, les débats relatifs à la qualité de créancier professionnel de la SCI ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse tant sur la validité de l’acte de cautionnement que sur l’obligation qui en résulte pour les époux de payer solidairement, avec la SARL B.S.M, les sommes dues au titre du contrat de bail.

En conséquence, l’interprétation de la régularité de l’acte de cautionnement relevant de la seule compétence du juge du fond, il sera dit n’y avoir lieu a référé sur les demandes de la SCI [C] de condamnation solidaire des époux [V].

M. [V] sera subséquemment débouté de son recours en garantie formulé à l’encontre de Mme [K] épouse [V].

Sur les demandes accessoires

La Caisse de Crédit Mutuel de Chartres étant dans la cause, il n’y a pas lieu à ce que la présente décision lui soit déclarée commune, elle l’est de fait.

La SARL B.S.M sera seule condamnée à payer à la SCI [C] la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL B.S.M qui succombe, sera, en outre, seule condamnée aux entiers dépens de l’instance, lesquels, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et le coût des notifications à créanciers inscrits.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la SARL B.S.M au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie PONCELET, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties, par constat d’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 juin 2025 ;

CONDAMNONS la SARL B.S.M à restituer le local commercial sis 20 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS la SARL B.S.M à payer à la SCI [C], à titre provisionnel :

— La somme de 35 856,40 euros au titre des loyers, charges et d’un arriéré sur taxes foncières impayés des mois de janvier et février 2023 ainsi qu’à compter du mois de février 2025 et ce jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit jusqu’au mois de juin 2025 inclus,

— Une indemnité d’occupation mensuelle de 5 170,12 euros à compter du mois de juillet 2025 inclus, et jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clés.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire des cautions, M. [N] [V] et Mme [Q] [K] épouse [V] ;

DEBOUTONS M. [N] [V] de son recours en garantie ;

CONDAMNONS la SARL B.S.M à payer à la SCI [C] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL B.S.M aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et le coût des notifications à créanciers inscrits ;

REJETONS la demande de la SCI [C] au titre des frais d’exécution forcée de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT