N° RG 25/00164 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GWN4

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[R] [Y],

[A] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 24 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [Y]

comparante en personne

Monsieur [A] [F]

non comparant, ni représenté

Tous deux demeurant 14 place Saint Louis – Etg 6 – Appt 13 – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Janvier 2026 et mise en délibéré au 24 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2017, l’OPH C’CHARTRES HABITAT a consenti à Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] un bail portant sur un logement sis à Chartres .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 8 juillet 2025 , d’avoir à payer la somme de 298,53 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 17 septembre 2025, le bailleur a fait assigner les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement d’une provision de 4 307,41 € au titre des loyers échus au 30 août 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 20 janvier 2026, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 5 390,08 € au 31 décembre 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Seule Madame [R] [Y] comparaît. Elle expose que le couple a cinq enfants à charge, qu’elle travaille et que son ami est sans emploi, qu’elle a repris le paiement du loyer et sollicite des délais de paiement.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026, la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 19 septembre 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 8 juillet 2025 , le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 9 septembre 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement d’une provision de 5 390,08 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des explications des locataires ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [R] [Y] travaille et perçoit un salaire de 1930€ augmenté de prestations sociales pour 964 €, que Monsieur [A] [F] est sans emploi et perçoit des allocations de chômage de 700€, soit un revenu global de 3 594 €, que le couple est parent de cinq enfants et que leurs charges sont de 660€ environ

Madame [Y] indique qu’ils ont du faire l’avance d’importants frais de santé pour leur fille qui a subi une opération et qu’ils n’ont pas été remboursés .

Il s’établit par ailleurs que les locataires ont fait un effort pour réduire leur dette de loyer en ayant procédé au paiement de plus de 2 mois de loyers entre les mois de novembre 2025 et janvier 2026;

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 14, Place Saint Louis 28000 CHARTRES, sont réunies à la date du 9 septembre 2025;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] à payer à l’OPH C’CHARTRES HABITAT, à titre provisionnel la somme de 5 390,08 euros (cinq mille trois cent quatre vingt dix euros et 8 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 décembre 2025;

ACCORDE à Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 149 euros, le premier le 5 avril 2026, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème mensualité.

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] à payer à l’OPH C’CHARTRES HABITAT en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] à payer à l’OPH C’CHARTRES HABITAT la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Monsieur [A] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION