TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01802 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6LL

N° de Minute : 25/00188

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

[X] [N]

[B] [D]

C/

[I] [E]

S.A.R.L. ESCALE THAI

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [X] [N], demeurant [Adresse 5]

M. [B] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. ESCALE THAI, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2021, M. [I] [E], représenté par l’agence Nexim Gestion, a donné à bail d’habitation à Mme [X] [N] et à M. [B] [D], un logement sis [Adresse 7], moyennant un loyer de 1 260 euros TTC mensuel outre 60 euros TTC par mois de provision sur charges, et ce pour trois années, à compter du 3 août 2021.

Le rez-de-chaussée de cet immeuble est donné à bail par M. [I] [E] à l’Escale Thaï, laquelle exerce l’activité de restauration thaïlandaise, service traiteur et vente à emporter.

Par acte en date du 26 juillet 2022, un procès-verbal de constat réalisé en date du 22 juillet 2022, a été dénoncé à la société Nexim Gestion, mandataire de M. [I] [E] et une sommation de faire cesser définitivement les nuisances sonores et olfactives a été également délivré à cette date par Mme [X] [N] et M. [B] [D].

Face à la persistance de ces nuisances, par lettre recommandée en date du 20 février 2023, Mme [X] [N] et M. [B] [D] ont mis en demeure leur bailleur et son mandataire, de procéder aux travaux permettant de faire cesser lesdites nuisances ainsi que de diminuer leur loyer au regard des préjudices subis.

Le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] a rendu en date du 26 juin 2023 un rapport et a informé Mme [X] [N] et M. [B] [D] que les gérants ont été invités à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai de deux mois.

Compte-tenu de l’absence de réalisation desdits travaux, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Mme [X] [N] et M. [B] [D] ont assigné en référés devant le Juge des Contentieux de la Protection, M. [I] [E] et la société SARL Escale Thaï afin d’obtenir notamment leur condamnation in solidum à faire exécuter les travaux de remise aux normes de la tourelle d’extraction et de ventilation du bâtiment sis [Adresse 4], et ce conformément au devis émis par la société Hotte Direct Pro en date du 4 février 2024, sous astreinte.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 7 février 2025, puis renvoyée à l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance avant dire-droit en date du 8 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 26 septembre 2025 afin de permettre aux parties de débattre sur le rapport d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] daté du 20 mars 2025.

À cette audience, Mme [X] [N] et M. [B] [D] maintiennent leurs demandes et sollicitent sur le fondement des dispositions des articles 1719 3°, 1725 du code civil, article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, et 1240 du code civil, de :

— Déclarer leur demande recevable et bien fondée, et en conséquence,

— débouter M. [I] [E] et la société Escale Thaï de l’ensemble de leurs demandes,

— de voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,

— et cependant, dès à présent et par provision :

— juger qu’ils subissent un trouble manifestement illicite caractérisé par les nuisances olfactives et sonores excédant les inconvénients normaux du voisinage et provenant du système de ventilation et d’extraction d’air utilisé par la SARL Escale Thaï, sis [Adresse 4] à [Localité 8],

— condamner in solidum M. [I] [E] et la SARL Escale Thaï à faire exécuter les travaux de remise aux normes de la tourelle d’extraction et de ventilation du bâtiment sis [Adresse 4] à [Localité 8], conformément au devis émis par la société Hotte Direct Pro du 4 février 2024 à savoir :

— le démontage complet de la tourelle d’extraction existante,

— la réfection du support gaine,

— le nettoyage du conduit existant,

— la fourniture d’un caisson extraction cuisine MPC,

— l’installation d’un caisson à double paroi, isolation phonique 25 mm, moteur triphasé IE3 hors flux d’air ventilateur agréé désenfumage 400°C 120 min 20,00 1 120,30 1 120,30 1,00

variateur IMO Sd1 Mono/tri 1,5kw et d’un boîtier de commande déporté IP55 20,00 1 096,80 1 096,80 1,00,

— la création d’un réseau de gaine et d’un support de conduit,

— l’installation en toiture d’une nouvelle gaine d’extraction respectant les distanciations réglementaires et les normes acoustiques en vigueur,

— assortir cette obligation de faire d’une astreinte de 300 euros par jour de retard dans un délai de sept jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire que la présente juridiction se réservera la compétence pour liquider l’astreinte,

— condamner solidairement M. [I] [E] et la SARL Escale Thaï à payer à Mme [X] [N] et à M. [B] [D] la somme provisionnelle de 6 486,47 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait des nuisances sonores et olfactives, sauf à parfaire sur la base d’une somme de 10 % du loyer mensuel en vigueur jusqu’à cessation des troubles par la réalisation des travaux,

— condamner solidairement M. [I] [E] et la SARL Escale Thaï à payer à Mme [X] [N] et M. [B] [D] la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral,

— condamner M. [I] [E] à payer à Mme [X] [N] et à M. [B] [D] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Escale Thaï à payer à Mme [X] [N] et à M. [B] [D] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [I] [E] et la SARL Escale Thaï aux dépens en ce compris les frais relatifs à l’établissement du constat d’huissier du 27 juillet 2022,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et ne pourra pas être écartée,

Au soutien de leurs intérêts, Mme [X] [N] et M. [B] [D] exposent être les locataires de M. [I] [E] pour avoir pris à bail sous seing privé en date du 8 juillet 2021, un logement sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Ils soulignent que le rez-de-chaussée de l’immeuble dans lequel se situe leur logement est exploité par la société Escale Thaï, qui exerce l’activité de restauration thaïlandaise, service traiteur et vente à emporter et qu’ils subissent, depuis leur entrée dans le logement, des nuisances sonores et olfactives qu’ils ont fait constater par huissier de justice en date du 22 juillet 2022. Ils mettent en exergue que le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] a rendu un rapport en date du 26 juin 2023, qui a notamment permis d’établir l’existence de dépassements des émergences globales et spectrales tolérées ce qui constitue des infractions au code de la santé publique et que le débouché du conduit de fumée de l’extracteur du restaurant Escale Thaï est situé à moins de huit mètres des fenêtres du voisinage. Ils indiquent qu’un devis a été établi en date du 4 février 2024 afin de démonter la tourelle d’extraction et d’installation d’une nouvelle gaine d’extraction, que ces travaux n’ont pas été réalisés dans la mesure où le propriétaire de l’immeuble et la société Escale Thaï contestaient la répartition entre eux de ces travaux. Ils mentionnent que ces travaux n’ont pas été réalisés et qu’ils ont été contraints de saisir en date du 5 juin 2024, le conciliateur de justice afin de trouver un accord amiable ce qui n’a pas abouti. Ils soutiennent cependant qu’un accord aurait été trouvé en août 2024 entre le bailleur et la société Escale Thaï sans pour autant que ces travaux n’aient été entrepris de sorte que les nuisances subies persistent.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, ils soulignent que la société Escale Thaï se faisant reconnaît que son activité leur procure des nuisances olfactives et sonores depuis 2018. Ils rappellent être locataires depuis le 3 août 2021, et que le délai de prescription ne peut courir qu’à compter de la date de prise d’effet du bail, date à laquelle, ils ont pu avoir connaissance des nuisances olfactives et sonores provoquées par l’activité du restaurant Escale Thaï. Ils soutiennent que le délai de prescription quinquennal n’est donc pas acquis et que leur action tant à l’encontre du bailleur sur la responsabilité contractuelle que celle à l’encontre du restaurant Escale Thaï sur le fondement délictuel est recevable.

S’agissant de la condamnation à réaliser les travaux, ils rappellent les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et qu’il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ils soulignent que le juge des référés a le pouvoir de constater l’existence d’un trouble dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise. Ils considèrent que la constatation des odeurs fortes et incommodantes et de bruits incessants caractérise un trouble manifestement illicite. Ils estiment rapporter cette preuve dans la mesure où ils subissent depuis leur entrée dans les lieux, ces nuisances provenant de l’activité du restaurant Escale Thaï. Ils mettent en exergue que la réalité de ces nuisances sonores et olfactives est établie par le constat d’huissier de Me [T], et le rapport du service d’hygiène et santé qui a conclu que le débouché du conduit de fumée de l’extracteur du restaurant est situé à moins de huit mètres des fenêtres du voisinage. Ils précisent que l’ensemble des nuisances constatées les empêche de jouir pleinement de leur bien puisqu’il leur est impossible d’ouvrir les fenêtres donnant sur la cour ainsi que de jouir paisiblement de leur terrasse. Ils estiment ainsi qu’à cet égard, leur bailleur manque à son obligation de jouissance paisible imposée par les articles 1719 3° du code civil et 6 b) de la loi du 6 juillet 1989. Ils rappellent que leur bailleur, représenté par l’agence Nexim Gestion, a mandaté la société Hotte Direct Pro pour établir un devis pour le démontage de la tourelle d’extraction et l’installation d’une nouvelle gaine d’extraction et que le conseil de la société Escale Thaï a confirmé que le système d’extraction n’était pas conforme dans la mesure où son implantation sur la toiture ne respecte pas la distance réglementaire. Ils exposent qu’il devient urgent de faire cesser ces nuisances qui persistent depuis plus de trois années, et qu’ils n’ont pas à supporter les contestations émises par le bailleur et le restaurant quant à leur prise en charge. Ils considèrent que les relations contractuelles liant M. [I] [E] et la SARL Escale Thaï ne sont, en aucun cas, leur affaire puisqu’ils disposent d’une action directe à l’encontre de leur bailleur au titre du bail d’habitation et d’une action en responsabilité délictuelle à l’encontre de la société Escale Thaï. Ils mettent en exergue que leur bailleur reconnaît explicitement aux termes de ses écritures être en infraction aux règles visées par le service de l’urbanisme de la ville de [Localité 8]. Ils rappellent que contrairement aux affirmations de leur bailleur, le constat d’huissier établi par Me [T] a mesuré les distances entre le système de ventilation et d’extraction d’air et la terrasse de leur logement, à savoir une distance d’environ 1 mètre 40 et que la mesure effectuée par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] l’a été depuis leur logement. Ce qui permet d’établir que le bailleur et la société Escale Thaï sont en infraction aux réglementations applicables. Ils soulignent également que pour retenir la théorie de la pré-occupation, les dispositions de l’article 1253 du code civil imposent que les activités doivent être conformes aux lois et aux règlements, ce qui n’est pas le cas de l’activité de restauration litigieuse dans la mesure où l’inspecteur en charge de la salubrité a confirmé que les nuisances sonores émises par la gaine d’extraction du restaurant Escale Thaï constituaient des infractions au code de la santé publique. Ils considèrent que ce non-respect des règlements et lois est également établi par le constat d’huissier qui a relevé un bruit de ventilation constant et récurent sans intermittence s’élevant entre 65,6 et 66,8 décibels. Ils estiment également que le débat, quant à la prise en charge des travaux, n’a pas lieu d’être puisqu’elle relève uniquement des relations contractuelles entre M. [I] [E] et la SARL Escale Thaï. Ils mettent en exergue que le bailleur est tenu des troubles anormaux de voisinage causés par son locataire dès lors qu’il est démontré que celui-ci n’a pas agi pour les faire cesser lorsqu’il en a eu connaissance. Ils soulignent également que leur bailleur n’a effectué aucun travaux pour faire cesser ces nuisances et ce, alors qu’il en était informé depuis septembre 2021 et que depuis cette date, il se retranche derrière la responsabilité du restaurant pour se soustraire à son obligation de délivrance. Ils soulignent également que l’extraction du restaurant ne fonctionne pas seulement lors des horaires de services mais en permanence dès qu’une présence au restaurant est observée. Ils mettent également en exergue la jurisprudence, qui a retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage dès lors qu’une non-conformité aux normes légales ou réglementaires a été constatée dans un même cas d’espèce. Ils indiquent que les travaux viennent d’être réalisés et consistent en un remplacement à l’identique. Ils estiment que l’infraction de la présence d’un caisson à huit mètres est toujours d’actualité.

S’agissant de la condamnation provisionnelle à des dommages et intérêts, ils rappellent que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble. Ils soulignent que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux loués, sauf si les troubles résultent de voies de fait occasionnés par des tiers. Ils estiment que les nuisances subies résultent de l’activité de restauration exercée par la société Escale Thaï, que le système d’extraction n’est pas conforme depuis l’origine et que la société SARL Escale Thaï ne conteste pas l’existence des troubles dans la mesure où cette dernière s’est proposée pour contribuer partiellement au financement des travaux. Ils considèrent également que cette dernière manque à ses obligations en usant d’une gaine d’extraction qu’elle sait être non conforme ce qui justifie sa condamnation solidaire avec le bailleur à des dommages et intérêts à titre provisionnel. Ils soulignent que le poste de travail occupé par Mme [X] [N] implique un travail intellectuel important et que les troubles sonores impactent considérablement sa concentration et la qualité de son travail. Ils affirment également que les troubles subis affectent grandement leur quotidien, altèrent leur qualité de vie et qu’ils ne peuvent jouir paisiblement de leur terrasse pourtant comprise dans l’assiette de leur bail. Ils chiffrent le préjudice subis à la somme de 6 486,47 euros. Ils mettent en exergue que la persistance des nuisances depuis plus de trois ans et la patience dont ils ont fait preuve en procédant à de multiples démarches amiables, justifient qu’ils sont fondés à obtenir la condamnation solidaire de M. [I] [E] et de la société Escale Thaï à leur payer une somme provisionnelle de 10 000 euros pour résistance abusive et préjudice moral.

M. [I] [E], quant à lui, sollicite de :

— débouter Mme [X] [N] et M. [B] [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, condamner la société Escale Thaï à le relever quitte et indemne de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et à la garantir de l’exécution de toutes obligations de faire sous astreinte et à toute obligation de paiement,

— condamner la société Escale Thaï à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, M. [I] [E] expose que l’immeuble litigieux est un immeuble à usage mixte, édifié sur trois étages, qu’au rez-de-chaussée est exploité un restaurant par la société SARL Escale Thaï et qu’il a acquis ledit immeuble en date du 29 octobre 2014 de la société BP Immo. Il précise que lors de son acquisition, le restaurant Escale Thaï existait déjà, puisque ce dernier bénéficiait d’un bail commercial depuis le 21 juillet 2014. Il reconnaît avoir donné en location le logement, à Mme [X] [N] et à M. [B] [D], en date du 8 juillet 2021 et que ces derniers se sont plaints de troubles liés à l’installation de l’extraction d’air du restaurant. Il estime que l’installation d’extraction d’air litigieuse a probablement été faite dans les années 2010, lorsque l’immeuble a été divisé. Il estime que rien n’indique que le débouché de l’extraction soit situé à moins de 8 mètres de la porte du logement occupé par ses locataires. Il considère également que les relevés sonores étaient suffisants pour qu’une intervention sur ce système d’extraction se justifie mais qu’un débat sur la prise en charge des travaux s’est néanmoins ouvert avec son locataire commercial. Il souligne être convaincu que son locataire commercial est l’unique responsable de l’installation servant à l’exploitation de son activité commerciale ce qui n’est pas la position de ce dernier. Il affirme avoir sollicité un devis pour procéder au changement de cette installation d’un montant de 7 905,96 euros en date du 4 février 2024. Il précise accepter prendre en charge 70 % de cette dépense et que finalement son locataire commercial a accepté de prendre en charge les 30 % restant le 18 juillet 2024. Il mentionne avoir validé le devis et que l’entreprise a annoncé avoir des disponibilités pour faire lesdits travaux en septembre 2024 mais que manifestement son locataire commercial n’a pas validé les créneaux proposés.

S’agissant des mesures conservatoires, il reconnaît que le service d’hygiène a constaté que le débouché du conduit de fumée de l’extracteur du restaurant est situé à moins de 8 m des fenêtres du voisinage. Il soutient, cependant, qu’il s’agit d’une partie du bâtiment inoccupé et que rien ne permet d’établir que cette cheminée soit à moins de 8 mètres des ouvertures du logement des demandeurs.

S’agissant des nuisances sonores, il invoque les dispositions de l’article 1253 du code civil, et que le premier occupant peut opposer à la victime d’un trouble anormal de voisinage l’antériorité de son activité pour s’exonérer de toute responsabilité, ce qui est le cas en l’espèce. Il estime également que la réalisation des travaux sollicités ne peuvent être considérés comme une mesure conservatoire ou relevant du pouvoir du juge des référés ce qui justifie de débouter les demandeurs de leurs demandes. Il considère que la demande de Mme [N] et celle de M. [D] de réaliser des travaux sous astreinte ne peut être considérée comme une mesure conservatoire relevant du pouvoir du juge des référés.

S’agissant des demandes indemnitaires, il rappelle qu’une provision ne peut être allouée que sous réserve que l’obligation ne soit l’objet d’aucune contestation sérieuse. Il considère qu’il existe une contestation sérieuse dans la mesure où la distance entre la cheminée d’extraction et l’ouverture des demandeurs n’est pas établie comme étant inférieure à 8 mètres et que l’activité du restaurant est antérieure à l’entrée dans le logement des demandeurs ce qui justifie que ces derniers soient déboutés de leur demande.

S’agissant de la garantie, il invoque les dispositions de l’article 1719 du code civil. Il considère ainsi que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance et doit mettre à la disposition du locataire la chose louée, telle que cette dernière est définie au bail et conforme à l’usage auquel elle est destinée. Il met en exergue que cette obligation de délivrance lui impose de mettre à disposition du locataire, le local objet du contrat et ses accessoires et que cette obligation lui impose de mettre à la disposition de son locataire le local présentant les caractéristiques et équipements permettant l’exercice de l’activité pour lequel il est loué. Il précise que le bail commercial conclu contient une clause claire, précise et dépourvue d’ambiguïté aux termes de laquelle le locataire du rez-de-chaussé garde à sa charge exclusive les travaux prescrits par l’administration pour qu’il puisse y exercer son activité de restauration notamment conformément aux règles d’hygiène et de salubrité. Il considère donc que l’Escale Thaï se doit d’équiper son local d’une extraction d’air directement liée à son activité de restauration et que les travaux de réparation et de mise aux normes de ce matériel, lui incombent donc. Il soutient également que son locataire est responsable du fait que les travaux ne soient toujours pas réalisés en faisant une mauvaise lecture de ses obligations contractuelles et en n’étant pas proactive pour permettre à l’entreprise d’intervenir. Il indique que les travaux ont depuis été réalisés dans le courant du mois de septembre et en justifie en produisant la facture.

La société SARL Escale Thaï sollicite sur le fondement des dispositions des articles 2224, 1253, 1719 du code civil et 834 du code de procédure civile, de :

— A titre principal,

— déclarer irrecevable l’action des consorts [S],

— A titre subsidiaire,

— les débouter de leurs demandes,

— A titre très subsidiaire,

— Condamner M. [I] [E] à la garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— En tout état de cause,

— dire et juger n’y avoir lieu à exécution provisoire en cas de condamnation à son encontre,

— condamner les consorts [S] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Au soutien de ses intérêts, la société SARL Escale Thaï expose avoir conclu un bail commercial avec l’ancien propriétaire, BP Immo, en date du 21 juillet 2014, que les locaux ont été pris en l’état avec un système d’extraction situé en toiture et que M. [I] [E] a acquis ledit immeuble en date du 29 octobre 2014. Elle précise avoir reçu en date du 26 avril 2018, un courriel du mandataire de M. [I] [E], l’informant que le locataire du premier étage se plaignait de fortes odeurs et de coulées de gras provenant du rejet du conduit de la hotte du restaurant, que les demandeurs ont conclu un bail d’habitation en date du 8 juillet 2021 pour le logement sur les étages et qu’en septembre 2021, ces derniers se sont plaints de nuisances sonores et olfactives imputées au système d’extraction du restaurant. Elle indique avoir été mise en demeure de réaliser des travaux et un nettoyage de la toiture par Nexim Gestion en date du 26 juillet 2022, et avoir réalisé ce nettoyage qui s’est réalisé insuffisant pour les demandeurs. Elle souligne avoir manifesté sa bonne foi en incitant le bailleur à réaliser rapidement les travaux nécessaires, en réitérant son engagement à trouver une solution amiable et en se rendant disponible pour résoudre la problématique en proposant même une contribution financière de 25 % des travaux dans un esprit de conciliation mais avoir été confrontée à l’inaction du bailleur et de son syndic. Elle souligne que les travaux ont d’ores et déjà été effectués comme le démontre la facture produite au débat.

S’agissant de la prescription des demandes, elle rappelle les dispositions de l’article 2224 du code civil, le fait que le système d’extraction était déjà en place lors de la signature de son bail commercial en date du 21 juillet 2014 et que les premières nuisances ont été signalées dès le 26 avril 2018, soit postérieurement à l’acquisition de cet immeuble par M. [I] [E]. Elle estime que les locataires sont les ayants-droits à titre particulier du propriétaire de l’immeuble, et ne seraient donc en cette qualité disposer de plus de droits que ceux du propriétaire. Elle considère donc qu’il est établi que ce dernier avait connaissance des troubles allégués dès 2018, que ses locataires se devaient donc d’agir au plus tard en avril 2023 et que leur action est donc prescrite. Elle estime qu’une solution différente aurait pour effet de faire courir un nouveau délai à chaque locataire et ne serait pas conforme au droit.

Sur l’absence de trouble manifestement illicite, elle rappelle les dispositions des articles 834 du code de procédure civile et 1253 du code civil. Elle estime qu’en l’espèce, aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu. Elle expose exercer son activité de restauration au rez-de-chaussée de l’immeuble au [Adresse 4] depuis le 21 juillet 2014, date de la signature du bail commercial et que le système d’extraction était présent dès son entrée dans les lieux, comme le démontre le courriel daté du 26 avril 2018. Elle met en exergue que les demandeurs ne démontrent aucune aggravation des conditions d’exploitation du restaurant depuis leur installation et que l’antériorité de son activité l’exonère de toute responsabilité pour les troubles allégués. Elle mentionne également que le rapport du service communal d’hygiène du 22 décembre 2023 retient que ledit système d’extraction est situé à moins de 8 mètres des fenêtres du voisinage en violation de l’article 63,1 de l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979 mais que lesdites fenêtres concernent un local inoccupé et qu’aucune pièce n’établit que le conduit est à moins de 8 mètres des ouvertures du logement des demandeurs. Elle considère donc qu’en l’absence de démonstration de violation réglementaire démontrée, le trouble allégué ne peut être qualifié de manifestement illicite et que cette absence, et l’inadéquation de la demande au cadre du référé justifient le débouté des demandeurs.

S’agissant de la garantie, elle rappelle les dispositions de l’article 1719 du code civil et que le bailleur est tenu de délivrer un local exempt de vice et exploitable conformément à la destination contractuelle. Elle souligne que la non-conformité du système d’extraction, implanté à une distance non-réglementaire des fenêtres, est imputable au bailleur, que malgré cette imputabilité, en toute bonne foi, elle a incité le bailleur à réaliser lesdits travaux dès le 2 février 2024, que malgré sa disponibilité, lesdits travaux ne sont pas intervenus, ce qui a prolongé les nuisances alléguées. Elle considère donc que cette inaction engage le bailleur, qui a manqué à son obligation de délivrance continue d’un local conforme à l’usage de restauration et que le syndic, en tant que mandataire, a également failli à son devoir de diligence en ne coordonnant pas efficacement la résolution du problème. Elle soutient donc que ces derniers doivent assumer la pleine responsabilité des condamnations, en ce compris le coût des travaux, les dommages et intérêts et les frais de procédure en la garantissant intégralement.

Sur le rejet de l’exécution provisoire, elle souligne que les travaux à réaliser portent sur une mise aux normes impliquant un démontage complet et l’installation d’un nouveau caisson, que leur importance nécessite une coordination avec le bailleur et une analyse approfondie des responsabilités contractuelles et que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nécessité de clarifier la prise en charge financière et technique desdits travaux. Elle expose également que l’exécution provisoire aurait pour effet de compromettre son activité de restauration pendant une durée indéterminée ce qui lui causerait un préjudice disproportionné et qu’aucune absolue urgence n’existe quant à leur réalisation, dans la mesure où les nuisances sont limitées aux heures d’ouverture du restaurant.

DISCUSSION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, en vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées notamment par les demandeurs que ces derniers sont locataires de l’immeuble litigieux depuis le 8 juillet 2021, date de leur bail.

Dès lors, le délai de prescription concernant notamment le trouble anormal de jouissance dont ils se prévalent ne peut commencer à courir avant cette date.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de déclarer recevable leur action et de débouter la société SARL Escale Thaï de sa fin de non-recevoir.

2. Sur la demande réalisation des travaux :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées que des travaux ont été réalisés dans le courant du mois de septembre 2025.

La facture produite d’un montant de 7 905,96 euros démontre que les travaux réalisés consistent au démontage de la tourelle d’extraction existante, au nettoyage du support gaine, en la fourniture d’un nouveau caisson d’extraction cuisine MPC T450 agréé F400, caisson à double paroi avec isolation phonique 25 mm, moteur triphasé IE3 hors flux d’air, avec un variateur IMoSD1 mono/tri avec boîtier de commande déporté IP55, un réseau de gaine rigide galvanisé.

Force est de constater que ces travaux correspondent précisément à ceux sollicités Mme [X] [N] et M. [B] [D].

Pour autant, ces derniers soutiennent que cette tourelle est à moins de 8 mètres de leurs fenêtres et qu’ainsi, les distances réglementaires ne seraient pas respectées.

Pour autant, le constat d’huissier de justice daté du 22 juillet 2022 produit ne fait que mentionner la distance séparant cette tourelle de la terrasse, à savoir 1m40 de sorte que la distance séparant cette tourelle des ouvertures du logement loué n’est pas établie.

« (…) je me situe sur la terrasse du requérant.

Depuis la terrasse, je constate la présence sur la toiture voisine, d’un système de ventilation et d’extraction d’air.

Immédiatement, je constate que le conduit est maculé de taches de coulures noirâtres (type tache de graisse). Le tout est sale et graisseux.

Concernant les grilles du conduit, je constate que les grilles sont obstruées par de la graisse. Les grilles du conduit sont très sales et recouvertes de graisse noirâtre. Je constate également la présence de nombreuses taches d’éclaboussures de graisse sur les tuiles, aux pourtours du conduit de ventilation.

M. [D] [B] m’indique que l’état du système de ventilation lui occasionne un préjudice esthétique et visuel l’empêchant de jouir pleinement et paisiblement de sa terrasse.

(…)

je décide d’effectuer un métré pour calculer la distance entre le système de ventilation et d’extraction d’air avec la terrasse du requérant.

Je constate une distance d’environ 1m40 (…) »

M. [I] [E] et la société SARL Escale Thaï contestent cette distance expliquant que le logement situé à moins de huit mètres est inoccupé et que tel n’est pas le cas des fenêtres des demandeurs.

Il existe donc une contestation sérieuse sur ce point.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [X] [N] et M. [B] [D] de leurs demandes sur ce point.

3. Sur la demande de provision :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conforément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

a. A l’encontre du bailleur :

En l’espèce, il ressort des pièces verséées par les demandeurs que ces derniers se sont plaints très rapidement après leur entrée dans le logement loué de l’existence de nuissances sonores et olfactives à raison de la tourelle d’extraction du restaurant en rez-de-chaussée de leur immeuble.

Mme [X] [N] et M. [B] [D] ont notramment effectué à leur bailleur une sommation de faire cesser les nuissances en date du 26 juillet 2022 en lui dénonçant notamment le constat d’huissier réalisé qui a notamment constaté s’agissant des nuisances olfactives, la présence d’odeurs de cuisine, de graisse, de fumée et de viandes grillées qui sont constantes et perceptibles depuis la terrasse.

« (…) Je constate que le conduit de ventilation dégage de la fumée par intermittance irrégulière.

Le conduit propulse également de l’air chaud que je ressens depuis la terrasse du requérant.

Je perçois des odeurs de cuisine, de graisse, de fumée et de viandes grillées.

Ces odeurs sont constantes et perceptibles depuis la terrasse du requérant.

Ces odeurs sont également prononcées de telles sortes que mes vêtements étaient imprégnés de l’odeur à la sortie de mes constatations.

Une nouvelle fois, Monsieur [D] m’indique qu’en raison de ces odeurs, il ne peut jouir paisiblement de sa terrasse, et se trouve contraint de fermer les fenêtres de sa chambre et de son salon pour éviter que ces odeurs ne pénètrent à l’intérieur de son logement. (…)"

Par ailleurs, le service communal d’Hygiène et de la Santé est intervenu à deux reprises, dans leur logement, notamment pour procéder à des relevé des émergences sonores en date des 24 mai 2023 et du 7 au 10 mars 2025 où des dépassements des émergences globales et spectrales tolérées ont été constatées.

Ceci permet d’établir l’existence d’un trouble de jouissance dont est responsable le bailleur.

b. A l’encontre du restaurateur :

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties que M. [I] [E] est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble.

Or, la société SARL Escale Thaï expose que ladite tourelle était déjà présente lors de son arrivée dans les lieux en date du 21 juillet 2014, date de la signature du bail commercial.

Elle conteste avoir la charge du remplacement de ladit tourelle même en présence d’une clause de transfert des mises aux normes au locataire.

Ceci constitue une contestation sérieuse.

Dès lors, la demande de Mme [X] [N] et M. [B] [D] à l’encontre de la société SARL Escale Thaï sera rejetée.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [I] [E] à leur payer une provision à valoir sur le trouble de jouissance d’un montant de 4 000 euros à titre de provision quant aux préjudices subis du fait des nuisances sonores et olfactives.

4. Sur la demande de provision pour résistance abusive :

Aux termes des dispositions de l’article de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

De même, en vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [X] [N] et M. [B] [D] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs pour résistance abusive.

Cependant, ils ne rapportent pas la preuve d’une faute de ces derniers et d’un préjudice en lien avec cette faute.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de les débouter de leur demande sur ce point.

5. Sur la garantie :

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes.

Le bail commercial conclu entre les parties, prévoit une clause intitulée « Mises aux normes », prévoyant par dérogation aux dispositions de l’article 1719 alinéa premier du code civil, que le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative que ces travaux concernent la conformité des lieux loués à l’activité exercée par le preneur ou celle qui serait éventuellement autorisée par le bailleur notamment aux normes de sécurité accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifique à son activité, et même s’ils touchent au gros-oeuvre ainsi qu’à la toiture.

En l’espèce, et pour les raisons reprises ci-dessus, il existe une contestation sérieuse quant à la charge des travaux portant sur la tourelle d’extraction.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter M. [I] [E] de sa demande provisionnelle au titre de la garantie.

6. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [I] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris les frais du constat du 27 juillet 2022.

7. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [I] [E], partie perdante, sera condamné à payer à Mme [X] [N] et à M. [B] [D] une somme de 1 200 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter, la société SARL L’escale Thaï de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par décision contradictoire en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DÉBOUTONS la société SARL Escale Thaï de sa fin de non-recevoir,

DÉCLARONS l’action de Mme [X] [N] et de M. [B] [D] recevable,

DÉBOUTONS Mme [X] [N] et M. [B] [D] de leur demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte,

CONDAMNONS M. [I] [E] à payer à Mme [X] [N] et à M. [B] [D] une somme provisionnelle de 4 000 euros à valoir sur les préjudices subis à raison des nuisances sonores et olfactives,

CONDAMNONS M. [I] [E] aux dépens en ce compris les frais du constat d’huissier du 22 juillet 2022,

CONDAMNONS M. [I] [E] à payer à Mme [X] [N] et M. [B] [D] chacun une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS le caractère exécutoire de la présente décision.

Le Greffier Le Juge