AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 12 MARS 2026

N° RG 25/00726 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTBA

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [R] [V]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [V]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 19 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LEMONNIER + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [V]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2025, M. [F] [I], représenté par le mandataire CRYS IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à M. [R] [V] et M. [Y] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros outre 30 euros de charges.

Par acte du même jour, un contrat de cautionnement a été établi entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par actes de commissaire de justice du 17 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1860 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La situation d’impayé locatif de Messieurs [V] a été notifié à la CCAPEX le 19 juin 2025.

Par assignations du 19 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [V] et M. [Y] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2167 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2025 sur la somme de 1860 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 19 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2026, s’élève désormais à 2880 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [R] [V] et M. [Y] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un délai de deux mois, et le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1860 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse, venant aux droits du bailleur, est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur verse aux débats le contrat de bail contenant une clause de solidarité, un décompte arrêté au 12 janvier 2026 et une quittance subrogative datée du 24 novembre 2025, démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, M. [R] [V] et M. [Y] [V] lui devaient la somme de 2880 euros au titre des loyers et charges, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

M. [R] [V] et M. [Y] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 1860 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 307 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 620 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Elle sera payable à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits du bailleur dès lors qu’elle justifiera par la production d’une quittance subrogative qu’elle a versé les loyers non payés par les défendeurs au bailleur.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [V] et M. [Y] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur, concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2025 entre M. [F] [I], bailleur, d’une part, et M. [R] [V] et M. [Y] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 1] est résilié depuis le 18 août 2025,

ORDONNE à M. [R] [V] et M. [Y] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] et M. [Y] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 620 euros (six cent vingt euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que cette indemnité d’occupation sera payée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur, sur présentation d’une quittance subrogative,

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] et M. [Y] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur, la somme de 2880 euros (deux mille huit cent quatre-vingts euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 1860 euros, à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 307 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] et M. [Y] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 juin 2025 et celui des assignations du 19 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] et M. [Y] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [F] [I], bailleur la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par A. GUETAZ, vice-présidente et H. PLANTON, greffière.

La greffière La vice-présidente