N° RG 25/00154 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVXN

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

à :

[T] [M],

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 07 Avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Q],

demeurant 76 rue de Kromeriz – 28200 CHÂTEAUDUN

Madame [G] [F] épouse [S],

demeurant 32 rue de Hotbrou – 28630 BARJOUVILLE

Madame [J] [F],

demeurant 9 rue du Château Gaillard – 28200 CHÂTEAUDUN

Madame [W] [F] épouse [C],

demeurant Les Plans – 73450 VALLOIRE

Madame [H] [F] épouse [E],

demeurant 12 rue de la Résidence Fleury – 28000 CHARTRES

Madame [N] [F],

demeurant 12 boulevard Jean Jaurès – 28200 CHÂTEAUDUN

représentés par Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [T] [M],

demeurant Résidence L’Orée de Chartres – 10 rue Flandres Dunkerque – 28300 MAINVILLIERS

comparante en personne assistée de Mme [Y] [M] (Fille)

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé assisté de Caroline GIMAT, magistrat à titre temporaire stagiaire

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Mars 2026 et mise en délibéré au 07 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2014, Monsieur [O] [F] a consenti à Madame [B] [M] un bail portant sur un logement sis à Mainvilliers .

Monsieur [F] est décédé le 4 février 2022 laissant pour lui succéder Madame [X] [Q] et Mesdames [G], [J], [W], [H] et [N] [F];

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 20 juin 2025 , d’avoir à payer la somme de 1 601,64 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 2 septembre 2025, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de la condamner au paiement d’une provision de 1 708,96 € au titre des loyers échus au 22 août 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 2 971,15 € au 28 février 2026 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement.

Madame [B] [M], assistée de sa fille Madame [Y] [M], expose qu’elle travaille et perçoit un salaire de 1700€, qu’elle est handicapée, qu’elle a déposé une demande de logement social afin de quitter le logement actuel dont elle ne peut assumer la charge et sollicite des délais de paiement.

Un diagnostic social est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 5 septembre 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 20 juin 2025 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 21 août 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

Le décompte du bailleur laisse apparaître des sommes ne relevant pas du loyer ou des charges, tels que frais de commandement ou d’assignation qui relèvent des dépens;

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 2 630,85€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 28 février 2026.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que la locataire a repris le règlement du loyer avant la date de l’audience ;

il ressort des explications de la locataire qu’elle est employée de mairie et perçoit un salaire de 1700 € environ; elle est âgée de 64 ans et n’a pas d’enfants à charge;

Elle propose d’apurer la dette par plusieurs à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [B] [M] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si Madame [B] [M] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 21 août 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [B] [M] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 10, Rue Flandres Dunkerque 28300 MAINVILLIERS sont réunies à la date du 21 août 2025;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Madame [X] [Q] et Mesdames [G], [J], [W], [H] et [N] [F], à titre provisionnel la somme de 2 630,85 euros (deux mille six cent trente euros et quatre vingt cinq centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 28 février 2026;

ACCORDE à Madame [B] [M] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 73 euros (soixante treize euros) , le premier le 5 mai 2026, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème et dernière mensualité

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [B] [M] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Madame [X] [Q] et Mesdames [G], [J], [W], [H] et [N] [F], en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Madame [X] [Q] et Mesdames [G], [J], [W], [H] et [N] [F] la somme de 300 euros (trois cents euros) au total au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION