TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00523 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZPH

MINUTE N°2026/ 68

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Janvier 2026

S.C.I. FAGE

c/

[X] [C],

[R] [K]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Alexandre GAVEN

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. FAGE

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 450 276 712

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Madame [R] [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [N], auditrice de justice

Lors du prononcé :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 novembre 2022, La SCI FAGE ont donné à bail à Madame [R] [K] et à Monsieur [X] [C] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] au GRAU D’AGDE (34300), pour un loyer initial mensuel de 800,00 €, outre 27,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La SCI FAGE, selon acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025 a fait signifier à Madame [R] [K] et à Monsieur [X] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 12809.73 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI FAGE a assigné Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail intervenue par le jeu de la clause résolutoire, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [R] [K] et de Monsieur [X] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique ;

*condamner solidairement et à titre provisionnel Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] au paiement de la somme de 12809.73 €, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 827 euros, ainsi que de la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

Les locataires ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social et financier n’a pu être transmis avant l’audience.

A l’audience du 2 décembre 2025, la SCI FAGE, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 16944.73 €, mensualité de novembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement cités, Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 18 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FAGE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 11 juillet 2025, dans un délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

En conséquence, l’action diligentée par la SCI FAGE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 21 novembre 2022 contient une clause résolutoire (VIII) ne prévoyant pas de délais, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2025 pour la somme en principal de 12809.73€. Ce commandement prévoit un délais de deux mois pour régulariser.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2025.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] seront enfin condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI FAGE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI FAGE produit un décompte démontrant que Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] restaient leur devoir la somme de 16.944,73 € mensualité de novembre 2025 comprise.

Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 16.944,73 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation.

5°) Sur la solidarité

En application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause (VII) prévoyant que « pour l’exécution de toutes les obligations du présent contrat en cas de pluralité de locataires, il y aura solidarité indivisibilité entre eux ».

Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] sont donc déclarés solidaires pour le paiement de la somme correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges impayés dus jusqu’à la date de résiliation du bail, le 25 août 2025, soit pour la somme de 14463,73€.

En revanche, s’agissant des sommes dues au titre des indemnités d’occupation, la solidarité sera exclue, la clause de solidarité précitée ne visant que les obligations contractuelles issues du bail, ce qui exclut par nature l’indemnité d’occupation, par essence délictuelle.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C], parties perdantes, seront donc condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne s’oppose pas à ce que Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] soient condamnés au paiement de la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le du 21 novembre 2022 entre d’une part, la SCI FAGE et d’autre part, Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] au [Adresse 9] D’AGDE (34300), sont réunies à la date du 25 août 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [R] [K] et à Monsieur [X] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FAGE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] à payer à la SCI FAGE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT à titre provisionnel Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] à verser à la SCI FAGE la somme de 14463,73 € (quatorze-mille-quatre-cent-soixante-trois euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré des loyers et charges à la date de résiliation du bail ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] à verser à la SCI FAGE la somme de 2481€ (deux-mille-quatre-cent-quatre-vingt-un euros) au titre des indemnités d’occupation échues arrêtées au mois de novembre 2025 (mensualité de novembre 2025 incluse) ;

CONDAMNONS Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] ;

CONDAMNONS Madame [R] [K] et Monsieur [X] [C] à verser à la SCI FAGE la somme de 300,00 € (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,