N° RG 25/00398 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZ6 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00398 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZ6

Minute n° 25/00428

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [Y]

né le 02 Mai 1935 à [Localité 8] (Nord),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Diane CHIREZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [C] épouse [Y]

née le 30 Mai 1936 à [Localité 7] (Nord),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Diane CHIREZ, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [S]

née le 02 Août 1970 à [Localité 12] ([Localité 9]),

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [D]

né le 15 Mai 1972 à [Localité 10] ([Localité 9]-et-[Localité 11]),

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Octobre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un contrat passé verbalement avec prise d’effet au 1er décembre 2021, M. [V] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] indiquent avoir loué à Mme [M] [S] et M. [P] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 euros, charges comprises, et d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 1er décembre 2021 et un état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice le 25 octobre 2024.

Estimant que des dégradations ont été commises par leurs anciens locataires, M. [V] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] ont sollicité de ces derniers le paiement de la somme de 5 438,35 euros avant le 1er février 2025, par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 décembre 2024 refusé par Mme [M] [S] et M. [P] [D].

Les époux [Y] ont déposé une requête en injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux, que ce dernier a déclaré irrecevable par ordonnance du 22 avril 2025.

Ils ont ensuite, par l’intermédiaire de leur conseil, par courrier du 26 mai 2025 adressé en recommandé avec accusé de réception également refusé par Mme [M] [S] et M. [P] [D], mis en demeure ces derniers de payer la somme de 5 619,35 euros au titre des travaux de réparation.

Aux termes d’actes de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, M. [V] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] ont fait assigner Mme [M] [S] et M. [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé de condamner les défendeurs :

au paiement de la somme de 5 619,35 euros au titre des travaux préparatoires nécessaires pour la remise en état de leur appartement,aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût des courriers recommandés envoyés par le commissaire de justice, de la requête en injonction de payer et de l’état des lieux de sortie,au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa des articles 1730 et 1732 du code civil, ils font valoir que les défendeurs se sont rendus coupables d’altercations violentes au sein de leur logement, engendrant des dommages dans les lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

À cette audience, M. [V] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Cités par actes délivrés à l’étude, Mme [M] [S] et M. [P] [D] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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Sur le paiement des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté mentionnée par l’article 7 précité, lui-même issu d’une loi d’ordre public, est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

Il est par ailleurs constant que pour apprécier la pertinence des sommes demandées par le bailleur, un devis est suffisant dès lors que l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, signé de toutes les parties, a été réalisé contradictoirement. L’état des lieux de sortie a quant à lui été établi en l’absence des locataires, pourtant dûment convoqués, par un commissaire de justice dont les constatations n’apparaissent pas contestées.

Les anciens bailleurs sollicitent la somme de 5 619,35 euros, se fondant sur un devis de la société Debay du 22 novembre 2024.

Élément concerné

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Radiateurs

Dix radiateurs électriques indiqués mais pas de mention de leur état donc présomption de bon état

Entrée : convecteur électrique enfoncé

Salon : convecteur électrique rayé

Cuisine : deux convecteurs électriques en mauvais état, enfoncés

Chambre 1 : convecteur électrique non correctement fixé

Chambre 2 : convecteur électrique non correctement fixé

Salle de bain : convecteur électrique non correctement fixé

Couloir : l’un des deux convecteurs électriques est enfoncé et les deux ne sont plus correctement fixés

Demande fondée en totalité pour les quatre radiateurs enfoncés et partiellement pour le radiateur rayé et ceux non correctement fixés

= 877 euros TTC

Spot extérieur de la porte d’entrée

Pas de mention donc présomption de bon état

Aucune mention

Demande non fondée

Bordure en béton sur caniveau à l’extérieur

Pas de mention donc présomption de bon état

Dalles de béton toutes cassées

Demande fondée

= 456,50 euros TTC

Sonnette de la porte d’entrée

Sonnette indiquée mais pas de mention de son état donc présomption de bon état

Sonnette retirée, il ne subsiste que les fils sortant du mur

Demande fondée

= 244,75 euros

Nettoyage du terrain (enlèvement de détritus et d’herbes coupées)

Jardin et pelouses indiquées mais pas de mention de leur état donc présomption de bon état

Cartons et appareil de musculation des abdominaux abandonnés à l’extérieur.

Tas de végétaux laissés sur place.

Demande fondée

= 200 euros TTC

Toilette de l’étage

Pas de mention donc présomption de bon état

Toilette sur pied hors d’usage, cassé

Demande fondée

= 435,60 euros TTC

Peinture des appuis de fenêtre

Pas de mention donc présomption de bon état

Rebord intérieur de la fenêtre du salon sale, la peinture s’enlève

Demande fondée

= 128 euros TTC

Trous dans les murs

Pas de mention donc présomption de bon état

Entrée : quelques trous de chevilles

Salon : quelques trous

Cuisine : quelques trous, poignée de la porte ayant enfoncé un mur

Salle de bain : deux trous

Demande fondée

= 300 euros TTC

Porte de cuisine

Pas de mention donc présomption de bon état

Porte simple en mauvais état, deux panneaux abîmés

Demande fondée

= 335,50 euros TTC

Portes des meubles de la cuisine

Pas de mention donc présomption de bon état

Meuble étagère en état d’usage, dont les portes ne ferment plus convenablement (quatre portes en état d’usage).

Un placard avec portes battantes en état d’usage.

Demande fondée

= 255 euros TTC

Prises de courant et verrine éclairage

Pas de mention donc présomption de bon état

Entrée : une prise électrique abîmée

Aucune autre mention

Demande partiellement fondée

= 66 euros TTC

Lave-vaisselle

Pas de mention donc présomption de bon état

En mauvais état, porte enfoncée et bouton arraché

Demande fondée

= 484 euros

Hotte de cuisson

Pas de mention donc présomption de bon état

En mauvais état, boutons enfoncés

Demande fondée

= 297 euros

Au total, Mme [M] [S] et M. [P] [D] seront condamnés à verser aux époux [Y] la somme de 4 079,35 – 510 au titre du dépôt de garantie = 3 569,35 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Mme [M] [S] et M. [P] [D] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Ces derniers ne comprendront cependant pas le coût de la requête en injonction de payer, cette procédure n’ayant pas abouti.

Par ailleurs, les anciens bailleurs n’établissent pas avoir tenté d’organiser un état des lieux amiable avec leurs locataires et s’être heurtés à un refus de leur part, les contraignant à recourir aux services d’un commissaire de justice. Il apparaît donc que l’intervention de l’auxiliaire de justice résulte de leur volonté et qu’ils ne peuvent en faire peser le coût sur Mme [M] [S] et M. [P] [D]. Les époux [Y] supporteront donc seuls les frais liés aux avis adressés par le commissaire de justice en recommandé avec accusé de réception en vue de l’établissement de l’état des lieux de sortie, de même qu’au procès-verbal de constat qui en a résulté.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [M] [S] et M. [P] [D] seront condamnés à verser à M. [V] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [M] [S] et M. [P] [D] à verser à M. [V] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] la somme de 3 569,35 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [M] [S] et M. [P] [D] à verser à M. [V] [Y] et Mme [O] [C] épouse [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [S] et M. [P] [D] aux dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas les frais liés à l’établissement du constat valant état des lieux de sortie par le commissaire de justice ni celui de la requête en injonction de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,