TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 18 DÉCEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 22/10938 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2TAR

AFFAIRE : M. [U] [K] (Me [Localité 6])

C/ M. [Z] [L], Mme [I] [R] ép. [L] (M^e LE MERCIER)

A l’audience Publique du 25 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 décembre 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 2 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [U] [K]

né le 1er avril 1988 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anne LAMARCHE, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [L]

né le 12 mars 1948 à [Localité 5] (TURQUIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [I] [R] épouse [H]

née le 02 octobre 1955 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat plaidant Maître Géraldine GANANCIA de la SCP ELYTES ET ASSOCIES, avocats au barreau de PERIGUEUX,

et pour avocat postulant Maître Isabelle LE MERCIER, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 17 janvier 2020 reçu par Maîtres [A] [Y] et [G] [F], notaires, Monsieur [U] [K] a acquis de Monsieur [Z] [L] et de Madame [I] [R] épouse [L] (ci-après, « les époux [L] »), la pleine propriété d’une maison d’habitation située au [Adresse 1], dans le [Localité 3]. Les époux [L] l’avaient eux-mêmes acquise en 1989 auprès de Madame [V].

La maison est élevée sur un sous-sol à usage de vide sanitaire et cave et d’un simple rez-de-chaussée, avec combles au-dessus, comprenant : séjour, cuisine, salle de bains, wc, dressing, trois chambres, véranda, terrasse et jardin attenant.

A la suite de travaux effectués dans les combles, Monsieur [U] [K] s’est plaint de désordres affectant la structure de la maison : les combles et le toit-terrasse.

Par ordonnance de référé en date du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné l’exécution d’une expertise confiée à Monsieur [P] [M] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance d’extension de mission en date du 15 juin 2021, le juge chargé du contrôle des expertises a ordonné l’extension de la mission de l’expert judiciaire aux désordres liés à des infiltrations d’eau pluviale constatées à l’intérieur de la véranda.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er août 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 novembre 2022, Monsieur [U] [K] a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [I] [R] épouse [L] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de réparation de ses préjudices.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/10938.

Par ordonnance du 22 juin 2023, le tribunal judiciaire a fait injonction aux parties d’assister à une réunion d’information à la médiation. Par courriel en date du 16 octobre 2023, le médiateur judiciaire désigné a indiqué que l’accord des parties n’avait pas été recueilli en faveur d’un processus de médiation.

Une première clôture est intervenue le 28 novembre 2024, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 27 mars 2025.

Par décision en date du 03 juin 2025, rendue après audience du 27 mars 2025, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé les parties à la mise en état électronique du 25 septembre 2025, afin qu’une nouvelle clôture intervienne après la communication de pièces utiles à la parfaite compréhension du litige (ordonnance du juge de l’expertise en date du 15 juin 2021, annexes complètes du rapport d’expertise judiciaire, deux devis soumis à l’expert au contradictoire des parties).

Par notification au RPVA en date du 4 juin 2025, le conseil de Monsieur [K] a transmis les annexes du rapport d’expertise judiciaire ainsi que l’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises ayant étendue la mission de l’expert aux désordres affectant le toit terrasse.

Les parties ayant donné leur accord pour une procédure sans audience, la procédure a été clôturée à la mise en état du 25 septembre 2025 avec demande aux parties de communiquer leur dossier de plaidoirie avant le 2 octobre 2025.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, Monsieur [U] [K] demande au tribunal de :

— Condamner solidairement les époux [L] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

o 98 579,90 euros correspondant à la réparation de son préjudice

o 17 425 euros correspondant à la réparation de son préjudice de jouissance à parfaire à compter du mois d’octobre 2022, à hauteur de 512,50 euros par mois jusqu’à la réparation des travaux par les époux [L].

— Débouter les époux [L] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner les époux [L] aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

— Condamner les époux [L] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en indemnisation, et en contestation des arguments soulevés en défense, M. [K] fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil, que les travaux réalisés par les époux [L] en 2016 sur l’immeuble ont eu pour effet de modifier la structure de la bâtisse et des combles, que ceux-ci ont reconnu avoir réalisé des travaux sans faire appel à des professionnels et qu’ils avaient connaissance de ces vices qu’ils lui ont dissimulé au moment de la vente de la maison. [U] [K] fait état de désordres consistant en une non-conformité constructive du plafond des combles. Il évoque également un désordre structurel affectant leur plancher à la suite de son aménagement en 2016, en raison de son incapacité à supporter une charge d’exploitation de 150 kg/ m2, qu’il impute aux travaux d’aménagement effectués par les défendeurs.

En outre, Monsieur [U] [K] soutient que les époux [L] avaient connaissances du vice affectant le plancher terrasse par lequel les eaux pluviales infiltrent la véranda de la maison, précisant que la pluie atteignait la pièce alors aménagée en salle à manger. Il fait état d’une non-conformité constructive du plafond-terrasse accessible du fait de l’inexistence d’un complexe d’étanchéité conforme aux règles de l’art en protection de la terrasse, dont il ne pouvait avoir connaissance lors de l’acquisition du bien, outre un défaut structurel de ce plancher toit-terrasse.

Il énonce qu’il était impossible pour les époux [L] d’ignorer de tels vices pendant trois ans, dès lors que cela avait pour conséquence qu’il pleuve à l’intérieur de leur maison. Il soutient que de tels désordres leur sont imputables, ces derniers ne pouvant pas ne pas en avoir connaissance, en ce qu’ils ont eux-mêmes procédé à des travaux d’ampleur et ce sans avoir recours à un professionnel, et en l’absence de déclaration préalable de travaux. Il ajoute que la clause insérée dans le contrat de vente en son article 8, visant à empêcher l’acquéreur de se retourner contre le vendeur en raison de vices cachés, constitue une clause type n’ayant aucune valeur légale, et que les défendeurs remplissent la qualité de constructeur.

Il estime ainsi avoir subi un préjudice de 94 579 euros TTC équivalent au coût des démolitions et reconstructions de la maison qu’il ventile ainsi, en retenant le chiffrage de l’expert :

—  1 500 euros HT pour l’installation du chantier ;

—  17 465 euros HT pour la démolition et la sécurisation ;

—  27 134 euros pour le plancher intérieur et le toit-terrasse ;

—  6 700 euros pour le cloisonnement et faux-plafond ;

—  3 040 euros pour la peinture intérieure, 6 270 euros pour le ravalement des façades ;

—  1 200 euros HT pour la cuisine ;

—  1 100 euros HT pour la plomberie salle d’eau ;

—  4 750 euros HT pour l’électricité ;

—  3 550 euros pour les travaux de métallerie.

Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice de jouissance, Monsieur [K] fait valoir qu’il ne peut pleinement profiter de sa maison depuis son achat en l’état des désordres précités.

Il indique que le montant sollicité à ce titre correspond à la moitié de la valeur locative mensuelle du bien multipliée par le nombre de mois suivant l’acte de vente, étant précisé que les comptes sont arrêtés au mois d’octobre 2022 et qu’il demande à les voir parfaire à la réalisation des travaux.

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le tribunal ne retiendrait pas l’application de la garantie des vices cachés, et donc la mauvaise foi des époux [L], M. [K] soutient, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, que leur responsabilité peut être engagée. Il considère que ses vendeurs ont effectué des travaux non déclarés, non conformes, et qu’ils ont ainsi la qualité de constructeur. Il soutient au surplus qu’il s’agit de désordres présentant un risque de stabilité pour la maison.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, les époux [L] sollicitent :

— Le débouté de Monsieur [U] [K] de l’ensemble de ses prétentions ;

— La mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 22 décembre 2022 par Monsieur [U] [K] sur l’immeuble occupé par les époux [L] située Commune de [Localité 9], et ce aux frais du demandeur ;

— La condamnation de Monsieur [U] [K] aux dépens ;

— La condamnation de Monsieur [U] [K] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes formulées à leur encontre, les époux [L] soutiennent, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, qu’ils n’ont pas la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, qu’ils ne sont jamais intervenus sur la structure de l’immeuble, laquelle date de la construction de la maison par Monsieur [E], propriétaire initial avant qu’ils n’en fassent l’acquisition en 1989, et que ce dernier ne leur avait pas fait part d’éventuels désordres.

Ils contestent avoir procédé à d’autres travaux que ceux mentionnés dans l’acte de vente, et précisent qu’ils consistaient en une simple réfection de la toiture en 2016 (charpente et couverture), pour lesquels ils ont fait appel à des professionnels. Ils ajoutent que rien ne permet d’écarter la possibilité que les travaux litigieux aient été réalisés par M. [K] lui-même, dès lors que la première réunion d’expertise judiciaire n’est intervenue que plus d’un an après la vente de l’immeuble.

Ils font valoir, sur le fondement de l’article 1103 du code civil que l’acte de vente ne mentionne aucunement un aménagement des combles, ni qu’ils sont aménageables. Ils soulignent par ailleurs qu’aucun descriptif des travaux entrepris dans les combles n’a été annexé à l’acte de vente, laissant penser que les combles auraient été vendus aménagés. Ils admettent avoir fait appel à des membres de leur famille afin de procéder à des travaux mineurs sur le platelage en planches de bois placé dans les combles, qui n’ont pas été vendus aménagés, et précisent qu’il n’y a eu aucune reprise de la structure porteuse, ni d’isolation des murs des combles. Ils en concluent que l’aménagement des combles lors de la vente n’entrait pas dans le champ contractuel, en ce que seul le rez-de-chaussée avec combles au-dessus constitue la maison d’habitation vendue à Monsieur [U] [K] aux termes de l’acte de vente du 17 janvier 2020.

Par ailleurs, ils indiquent que le demandeur a procédé à deux visites de la maison avant son acquisition, dont il n’est résulté aucun constat d’anomalie.

Outre le fait qu’ils considèrent qu’aucun vice n’affecte l’immeuble objet de la vente, les époux [H] indiquent, sur le fondement de l’article 1643 du code civil, qu’ils étaient de bonne foi au moment de la vente, dès lors qu’ils ont, d’une part, montré à M. [K] les plans détaillés de l’immeuble, lequel a ensuite reconnu les avoir perdu lors de la réunion de l’expertise judiciaire.

De plus, ils soutiennent que le travail effectué par l’expert judiciaire sur la terrasse est insuffisant à déterminer ses capacités de résistance, et qu’ils n’ont, eux-mêmes, jamais constaté d’infiltration d’eau provenant de la terrasse. Ils ajoutent avoir consenti à une baisse du prix de vente de l’ordre de 28 000 euros afin de permettre à l’acquéreur de procéder aux travaux souhaités par celui-ci sur la terrasse. Ils concluent donc à l’absence d’un vice caché dans la terrasse dont ils auraient eu connaissance et qui leur serait imputable.

Les époux [L] évoquent de surcroît la clause figurant en page 8 dudit acte notarié, prévoyant une exonération de garantie des vices cachés, sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé de comporter comme tel. Ils indiquent ne remplir aucune des conditions permettant d’écarter ladite clause d’exonération de garantie, en ce qu’ils étaient retraités lors de la vente, et qu’ils ne seraient jamais intervenus dans la structure de l’immeuble telle qu’issue de sa construction. C’est en considération de ces éléments que les époux [L] exposent qu’ils ignoraient l’existence alléguée des vices cachés évoqués par le demandeur.

Par ailleurs, ils font valoir, sur le fondement des articles 1644 et 1645 du code civil que M. [K] n’a formulé aucune demande de condamnation, au titre de l’action estimatoire ou rédhibitoire mais qu’il s’est contenté de demander une réparation au titre d’un « préjudice » sans le justifier et sans démontrer l’existence d’un vice caché. Ils soutiennent qu’aucun dommage ne peut résulter du simple fait que des combles non aménagés ont été vendus comme tels ou que des problèmes liés à l’étanchéité du toit-terrasse existeraient sans preuve.

Au soutien de leur demande en mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire déposée le 22 décembre 2022 sur leur maison d’habitation, les époux [L] estiment qu’elle doit avoir lieu dans la mesure où M. [K] sera débouté de ses demandes, et que sa dénonciation n’indique pas les références de cette publication.

***

MOTIFS :

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes de Monsieur [K] :

Monsieur [K] recherche la responsabilité des consorts [L] au visa de la garantie des vices cachés à titre principal, et de la garantie décennale à titre subsidiaire.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le défaut ou le vice allégué doit présenter un caractère de gravité suffisant rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée. Le demandeur doit en outre démontrer que le défaut existait antérieurement à la vente ou qu’il existait déjà à l’état de germe.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

Il est de droit constant qu’une telle clause cesse de trouver application en présence d’un vendeur qui connaissait le vice caché, auquel il convient d’assimiler celui qui, en raison de sa profession, ne pouvait les ignorer.

L’article 1644 du code civil, laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

A titre subsidiaire il agit au visa de l’article 1792 du code civil dont il résulte que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

La mise en jeu et la recherche de la garantie décennale implique tout d’abord la démonstration d’une réception ou pour les vendeurs constructeurs dénommés « castor » la détermination de la date d’achèvement de l’ouvrage à défaut d’une réception établie ; ensuite la démonstration d’un lien d’imputabilité entre les désordres et les travaux réalisés outre un degré de gravité des désordres (impropriété de l’ouvrage ou atteinte à sa solidité), et enfin une action dans le délai de 10 ans à compter de la réception ou de la date d’achèvement des travaux.

***

M. [K] a acquis l’immeuble des époux [L] par acte en date du 17 janvier 2020.

Dans l’acte de vente, versé en procédure, le bien objet de la vente est déterminé comme ceci : « Un immeuble consistant en une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée sur sous-sol à usage de vide sanitaire et cave d’un simple rez-de-chaussée avec combles au-dessus, comprenant : séjour, cuisine, salle de bains, water-closet, dressing, trois chambres, véranda, terrasse et jardin attenant. »

Il est indiqué que le bien a été déclaré être à usage d’habitation par le vendeur et l’acheteur a indiqué vouloir conserver cet usage. Aucune autre précision concernant la détermination précise de l’immeuble ne figure à l’acte de vente.

L’acte précise également que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou cachés. Il est précisé que cette exonération ne s’applique pas dans l’hypothèse d’un vendeur qui a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, et s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient connus du vendeur.

Il mentionne au surplus que les vendeurs reconnaissent avoir effectué des travaux consistant en la réfection de la toiture en 2016, et qu’ils ne rentraient pas dans le cadre de l’obligation d’une déclaration préalable. Il y est rappelé que le vendeur est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un sachant, même s’il n’a pas la qualité de professionnel.

En l’espèce, après l’achat de la maison, M. [K] a souhaité réaliser des travaux dans l’immeuble, lesquels ont impliqué la démolition partielle du faux plafond au niveau du rez-de-chaussée, situé en dessous du sol des combles.

Dans ce cadre, il a constaté que la structure attenante au sol, constitutive du plancher des combles, était fragile, et qu’il n’avait pas pu en avoir connaissance lors de la vente, le sol étant dissimulé par le faux plancher.

C’est dans ces conditions qu’il a fait diligenter une expertise amiable, hors la présence des défendeurs, le 24 mars 2020 ainsi qu’un constat d’huissier, puis qu’il a ensuite sollicité une expertise judiciaire.

Monsieur [K] soutient que les époux [L] ont la qualité de vendeur constructeur et qu’ils connaissaient la réalité des vices et désordres constructifs affectant la maison qu’ils lui ont vendue.

Sur les demandes portant sur les désordres constructifs affectant le plancher et le plafond des combles :

Aux termes de l’expertise judiciaire, il est mis en évidence la présence de plusieurs types de faux plafonds directement visibles en première couche au rez-de-chaussée.

L’expert constate que ce type de plafond est constitué de poutres en bois fixées de mur de façade à mur de façade, sous lesquelles sont accrochés des tronçons de lambourdes qui servent de support de fixation aux panneaux rectangulaires en bois constituant le plafond.

Il ressort des pièces produites et notamment du plan graphique annexé à l’acte de vente que la bâtisse dans sa construction originelle disposait d’un faux-plafond et d’un plafond plâtré avec canisse sous comble. Les opérations expertales ont mis en évidence que ce plafond qui couvre la totalité de la bâtisse n’est pas visible en sous-face car situé plus haut que la totalité des faux plafonds réalisés. Il présente un état de vétusté et de dégradation avancé – la sous-face plâtrée étant manquante à plusieurs endroits – qui n’est pas visible en surface en visitant les combles car entièrement recouvert de platelage bois par les défendeurs en 2016.

L’ouvrage du plafond plâtre et canisse qui remonte à l’origine de la construction de la maison était donc invisible sans sondage destructif car pris en sandwich entre les faux plafonds.

L’expert conclut étonnamment et sans élément objectif que les travaux concernant le plafond des combles ont été réalisés par les défendeurs qui en réalisant la réfection complète de la toiture (charpente et couverture) pour la remplacer ne pouvaient pas la réaliser sans déposer les faux plafonds. Pour autant il ne procède à aucune démonstration sur ce point alors même qu’il reconnait que l’ouvrage du plafond plâtre et canisse est d’origine comme en atteste les plans produits et que les constatations d’usure et de dégradations peuvent être expliquées par son ancienneté, s’agissant d’une maison construite dans les années 30. De plus les constatations techniques limitées à la seule dépose des faux plafonds ne permettent au tribunal de valider ces affirmations. Aucun descriptif des travaux réalisés par les défendeurs n’est détaillé pour expliquer et contredire la position de ces derniers.

En effet, dans le cadre des opérations d’expertise, les consorts [L] ont reconnu avoir mis en place lors de leurs travaux réalisés en 2016 du platelage bois en sapin dans les combles qu’ils ont cloué directement sur les pannes existantes, pour autant ils ont toujours contesté avoir modifié le plafond ou le plancher des combles pour les transformer ou les aménager. De même qu’ils ont toujours contesté avoir eu connaissance de l’état dégradé des faux plafonds, ces derniers n’ayant aucunement déposé la structure pour procéder à leurs travaux et à la pose du platelage bois.

Aucun élément technique résultant du rapport d’expertise judiciaire ne permet de certifier ni démontrer que la réfection de la toiture s’est bien faite avec une dépose des faux plafonds, et que par voie de conséquence, les défendeurs avaient bien connaissance des désordres affectant le plafond des combles. Pas plus qu’il n’est démontré que la pose du platelage bois ait pu leur permettre d’avoir connaissance de l’état des faux plafonds.

Le demandeur soutient pourtant que la non-conformité du plafond lui a été dissimulé par ses vendeurs qui ne pouvaient l’ignorer en raison des travaux qu’ils ont eux-mêmes réalisé sur la charpente et la toiture et notamment de la pose du platelage en planches bois.

Pourtant, même s’il ne peut être contesté que les désordres affectant le plafond des combles n’étaient pas visibles en surface sans dépose des faux plafonds ou d’une partie du platelage bois et qu’ils n’étaient donc pas apparents, l’expertise ne permet de démontrer qu’ils aient pu en avoir connaissance, et elle ne permet pas plus d’infirmer leurs déclarations selon lesquelles le platelage bois aurait été déposé sur les pannes, et donc dans ce cas-là n’aurait pas permis à ces derniers d’avoir connaissance de ces désordres.

Monsieur [K] est demandeur à l’instance, la charge de la preuve lui incombe.

Son action sur le fondement de la garantie des vices cachés implique la démonstration d’un vice caché, mais aussi celle d’un degré de gravité de celui-ci tel que le bien est impropre à l’usage auquel l’acheteur le destine au point qu’il ne l’aurait pas acheté ou qu’il l’aurait payé moins cher s’il en avait eu connaissance.

Or en l’espèce, si le faux plafond est effectivement entaché de désordres constructifs visiblement liés à l’usure du temps ; le tribunal ne peut que relever que l’expertise ne démontre pas qu’il s’agit d’un vice caché, pas plus que les pièces produites par le demandeur.

L’expert parle de vétusté et de dégradations des faux plafonds, qui datent de l’origine de la construction de la maison dans les années 30, ce qui implique une dégradation liée à l’usure normale d’une telle structure dans le temps.

De même qu’il n’est pas démontré que ces désordres aient été connus des défendeurs, ni qu’ils y aient contribué par leurs travaux effectués en 2016 sur la toiture, pas plus qu’il n’est démontré que cela rend les combles impropres à l’usage auquel l’acheteur les destinait puisqu’ils n’ont pas été vendus comme combles aménagés ou aménageables, et que ces désordres ne rendent aucunement impropre à l’usage auquel est destiné la maison d’habitation, pas plus qu’ils ne rendent impropre à l’usage auquel sont destinés normalement des combles (non aménagés et non aménageables).

Ainsi, Monsieur [K] est défaillant à venir démontrer que les désordres constructifs affectant les faux plafonds des combles sont imputables aux défendeurs, pas plus qu’il ne vient démontrer qu’ils aient eu connaissance de leur état vétuste et dégradé ou qu’ils y aient contribué, et qu’ils le lui aient dissimulé.

L’expert émet des hypothèses et ne procède que par voie d’affirmation sans aucun élément technique susceptible de venir confirmer ou appuyer ses dires. De même qu’il ne démontre pas que ces combles aient été vendus aménagés ou aménageables, en dépit de ses conclusions aucunement corroborées par l’acte de vente, ou par des pièces complémentaires du demandeur. De sorte qu’en ne démontrant pas l’impropriété qui aurait pu être caractérisé si les combles avaient été vendus aménagés ou aménageables, ou si le demandeur avait démontré qu’il avait acheté cette maison pour le potentiel des combles, la garantie des vices cachés ne peut être retenue pour les désordres affectant le plafond des combles.

S’agissant du plancher des combles, l’expert constate que le vieux complexe (solive et plafond canisse et plâtre) forme la structure porteuse des cales bois et platelage en sapin des combles disposés par les défendeurs ; mais souligne cependant que ces sections des solives, n’ont pas vocation à devenir une structure porteuse horizontale permettant une libre circulation dans les combles, leur aménagement et la réception de charges permanentes et d’exploitation inhérentes à un plancher pour combles aménageables.

En effet l’expert est parti du postulat que les combles avaient été vendus aménagés et aménageables.

L’avis technique du sapiteur, le BET BEGP STRUCTURES, est venu mettre en évidence que le plancher des combles au vu des résultats de ses calculs ne permettait pas de supporter une charge d’exploitation « logement » de 150kg/m². Il a en outre souligné que la structure en place datait de toute évidence de la construction de la maison et avait vocation à supporter le faux plafond de type canisse-plâtre, mais aucunement à supporter une future exploitation des combles à usage d’habitation.

Cette analyse du BET sous-tend que les défendeurs ne sont aucunement intervenus sur ce plancher qui date de la construction de cette maison.

En dépit des constatations du BET, l’expert judiciaire a déduit de la réalisation de travaux sur l’installation électrique de la maison en 2016, de la modifications des faux plafonds, du remplacement de la charpente et couverture en toiture, de la mise en œuvre d’une fenêtre de toit de type velux et d’une porte fenêtre vitrée avec volant roulant, l’intention des consorts [L] de permettre l’accès aux combles, l’occultation de cet espace par volet roulant, et ainsi de les aménager ou de les rendre aménageable, ce que les défendeurs ont toujours contesté, et ce qui ne transparaît pas de l’acte de vente, alors même que la structure porteuse de ces combles était insuffisante pour un tel usage comme l’atteste l’avis du BET.

Aucun autre élément, en dehors des interprétations et hypothèses émises par l’expert n’est produit pour venir établir qu’ils aient été vendus aménagés ou aménageables, et ce même si l’acte de vente est taisant sur ce point. Cela aurait eu le mérite à tout le moins de contredire ce dernier.

Le tribunal ne peut aucunement retenir les arguments de l’expert qui encore une fois ne sont que des suppositions et des interprétations. Le fait que le plancher d’origine ne soit pas conforme pour soutenir un poids de 150kg/m² ne peut être considéré comme un vice caché, en effet la nature cachée doit s’analyser à la lumière de l’usage auquel les combles sont destinés. Or ce plancher est bien conforme à l’acte de vente et au plan de la maison annexé au dit acte et à la nature des combles.

Monsieur [K] est défaillant à démontrer avoir acheté cette maison pour ses combles et pour son potentiel, et notamment le fait qu’ils soient aménagés ou possiblement aménageables.

Le fait que le plancher ne supporte pas une charge supérieure à 150kg/m² pour des combles vendus en l’état, c’est-à-dire non aménagés ou aménageables, ne peut être considéré comme un vice caché.

En effet, le plancher d’origine n’a pas vocation à devenir une structure porteuse horizontale permettant une libre circulation dans les combles, leur aménagement et la réception de charges permanentes et d’exploitation inhérentes à un plancher pour combles aménageables, ce qui implique qu’ils ne puissent pas être aménagés et n’aient pas été vendus comme tel.

Cela ne constitue aucunement un vice caché dans la mesure où le plancher est visiblement celui d’origine, et que les combles n’étaient ni aménagés ni aménageables, ni vendus comme tel, de sorte que le plancher est conforme à l’usage auquel les combles sont destinés.

Surabondamment le tribunal précisera que même si les désordres avaient été cachés au sens de l’article 1641 du code civil, ces derniers se heurtent premièrement au fait qu’il n’y a aucune impropriété à l’usage auquel on destine le bien et plus largement aucune impropriété à l’usage de la maison d’habitation, faute pour Monsieur [K] de rapporter la preuve que ces combles aient été acquis pour être aménagés ou aménageables et vendus comme tel, puisque l’acte de vente ne le stipule aucunement, et se heurtent deuxièmement à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, dans la mesure où il n’est pas démontré que les consorts [L] aient été constructeurs et à l’origine des désordres affectant tant le plafond que le plancher des combles, ou qu’ils aient eu connaissance des désordres affectant l’un ou l’autre et qu’ils aient tenté de les dissimuler. De sorte que la clause n’aurait pas pu être écartée.

En conséquence Monsieur [K] sera également débouté de son action sur le fondement des vices cachés pour le plancher des combles.

S’agissant de son action subsidiaire au titre de la garantie décennale, il en sera également débouté.

En effet, si les dispositions de l’article 1792 du code civil créent une présomption de responsabilité, celle-ci ne peut jouer que s’il est démontré un lien d’imputabilité entre les désordres affectant l’ouvrage et les travaux réalisés par les consorts [L], et s’il est également démontré que ces désordres le rendent impropre à destination ou en affectent sa solidité.

En l’espèce, il ne ressort aucunement des pièces produites par le demandeur, pas plus que cela ne ressort de l’expertise, que les désordres soient imputables aux consorts [L], pas plus qu’il n’est démontré que ces désordres affectant tant le plancher que le plafond des combles revêtent une gravité telle qu’ils rendraient impropre à destination ceux-ci, ou porteraient atteinte à leur structure même s’agissant de combles vendus en l’état, non aménagés et non aménageables. De même qu’il n’est pas démontré une impropriété à destination ou une atteinte à la solidité de la maison à usage d’habitation.

L’ensemble des demandes de Monsieur [K] au titre des désordres affectant le plafond ou le plancher des combles sera rejetée.

— Sur la non-conformité constructive du plafond terrasse accessible situé au-dessus de la véranda :

Il ressort des pièces produites et notamment du courrier de son conseil en date du 8 mars 2021 adressé au juge du contrôle des expertises, qu’au cours de l’expertise judiciaire Monsieur [K] a fait état de l’apparition de désordres à savoir des infiltrations d’eaux pluviales dans la véranda lors d’épisodes pluvieux.

Le juge en charge du contrôle des expertises, sur la base de ce seul courrier et des observations de l’expert en date du 6 avril, a par ordonnance en date du 15 juin 2021étendu la mission d’expertise à ces désordres d’infiltration.

S’agissant des désordres affectant le toit-terrasse, l’expert a conclu à une non-conformité constructive du plancher terrasse situé au-dessus de la véranda résultant d’une absence d’étanchéité horizontale et verticale en protection dudit plancher. Ensuite, bien que non saisi de la capacité à supporter les charges, l’extension de mission ne portant que sur les infiltrations, l’expert affirme en s’appuyant sur les constatations du BET que le plancher de la terrasse n’est pas en capacité de supporter la charge d’exploitation logement de 150kg/m², et qu’il n’est pas conforme aux normes et à la réglementation en vigueur car il ne présente pas les caractéristiques mécaniques nécessaires à ce type d’ouvrage assurant la fonction d’un plancher terrasse accessible.

Pour autant le tribunal relèvera que l’analyse du BET a été faite sur la base des plans établis par l’expert en fonction de ses relevés. Ce dernier ne s’est aucunement déplacé sur site pour confirmer ses analyses faites uniquement sur plans. Ce qui ne peut qu’interpeller quant à la fiabilité des conclusions avancées.

L’expert judiciaire souligne par ailleurs que ces non-conformités ne pouvaient être descellées que par un professionnel du bâtiment en opérant un simple constat visuel sur la terrasse. Il note qu’en l’absence d’étanchéité l’usage attendu pour cet ouvrage est compromis. Il préconise la dépose complète du plancher terrasse accessible sur véranda pour permettre la réalisation d’un plancher présentant les caractéristiques mécaniques et structurelles réglementaires à l’usage attendue pour un toit terrasse accessible.

Il impute directement ces non conformités aux travaux réalisés par les consorts [L] en 2016, pour autant aucun descriptif des travaux n’est produit.

Les consorts [L] contestent les conclusions expertales, soulignant l’absence de constatations par l’expert desdites infiltrations et critiquent par ailleurs les techniques employées par ce dernier pour déterminer les capacités de résistance de la terrasse.

Ainsi, pour commencer le tribunal notera qu’aucun constat d’huissier, ou tout autre pièce pouvant avoir une valeur probatoire, n’a été produit par le demandeur ni au moment de la demande de l’extension de la mission ni au cours de l’expertise judiciaire, ni en cours de procédure, pour attester de ces infiltrations lors d’épisodes pluvieux, les dater et en mesurer l’ampleur et les conséquences.

L’expert n’a lui-même aucunement constaté les infiltrations, ni les désordres consécutifs dans la véranda, et à tout le moins cela ne ressort pas de son rapport d’expertise. Aucune photographie n’a été réalisée dans la véranda, ou sur les zones supposées atteintes par ces infiltrations pour les caractériser et en démontrer l’ampleur et les conséquences.

Or pour pouvoir caractériser une impropriété à l’usage de la véranda, il eut été opportun pour le demandeur de démontrer le type d’infiltration, leur fréquence, leur ampleur, et les désordres internes dans la véranda.

Il ne suffit pas de constater le non-respect des règles de l’art pour la réalisation d’un ouvrage, encore faut-il démontrer les conséquences des malfaçons ou non-finitions. En l’espèce, bien qu’il soit question d’infiltrations, aucune pièce n’est produite pour les caractériser.

Il sera également relevé que la vérification de l’existence du complexe d’étanchéité n’a été faite qu’au moyen d’un seul sondage par percement dans la structure du plancher de la terrasse accessible pour en connaître la composition. Aucune mise en eau pour vérifier l’existence des infiltrations n’a été réalisée, pourtant l’expert n’hésite pas à affirmer que les désordres mis en évidence par le sondage expliquent les infiltrations d’eau constatées par le demandeur le long des murs de la véranda. Pourtant, il lui appartenait dans le cadre de sa mission de vérifier la réalité des infiltrations alléguées.

Or sans mise en eau afin de s’assurer de l’existence desdites infiltrations l’expert n’a pas été au bout de sa mission.

De plus, il ne peut qu’être déploré qu’un seul sondage sur la terrasse ait été réalisé pour déterminer la composition du plancher, et en déduire sa non-conformité.

Il sera rappelé aux parties que l’expertise doit éclairer et donner un avis technique au tribunal, pour autant dans la présente procédure, il est regrettable d’observer que les constatations n’ont pas été complètes. Le seul rapport d’expertise quand bien même serait-il judiciaire ne suffit pas à caractériser les infiltrations alléguées, que l’expert n’a par ailleurs même pas constaté, pas plus qu’il ne permet d’en caractériser l’ampleur et les conséquences, quand bien même il n’y aurait pas d’étanchéité.

Or la charge de la preuve incombe au demandeur, ce dernier n’apporte aucun élément de nature à démontrer leur fréquence, leur ampleur, leur localisation, les dégâts occasionnés.

Surabondamment, l’affirmation ; aux termes du courrier du conseil des consorts [L] en date du 30 mars 2021 ; selon laquelle Monsieur [K] aurait été informé de ce que en cas de fortes pluies accompagnées de vent violent de l’eau pouvait s’infiltrer, ne saurait suffire à matérialiser lesdites infiltrations ou la connaissance du vice allégué.

Ainsi il ne peut se déduire ni du rapport d’expertise judiciaire ni des pièces produites par le demandeur l’existence d’un vice caché.

En effet, l’absence d’un complexe d’étanchéité, dont la matérialité ne peut qu’être questionnée en l’état de l’insuffisance des modalités techniques mises en œuvre par l’expert pour la matérialiser (un seul sondage) ne suffit pas à caractériser le vice caché faute de démonstration par ailleurs de la réalité des infiltrations.

La garantie des vices cachés implique des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Or monsieur [K] ne démontre aucunement l’impropriété de la véranda qui subirait ou aurait subi les infiltrations. Aucun désordre n’est constaté dans cette véranda, et aucun élément probant n’est produit par le demandeur à cette fin.

Le tribunal n’est pas mis en mesure d’apprécier la réalité et la véracité desdites infiltrations et leur conséquence sur l’impropriété à usage de la véranda concernée. Surabondamment cela ne rend pas impropre à l’usage auquel on destine la maison acquise des consorts [L].

Par voie de conséquence, l’application de la garantie des vices cachés sera écartée.

S’agissant de la non-conformité constructive du plafond terrasse, le tribunal relèvera que ces constatations dépassent la mission de l’expert initialement saisi du plafond et du plancher des combles, puis des seules infiltrations affectant la véranda. Par ailleurs l’avis du sapiteur a été fait sur plan, le BET BEGP STRUCTURES ne s’est pas déplacé, ce dernier se contentant d’une analyse des plans transmis par l’expert. Cela apparaît particulièrement léger pour démontrer une éventuelle impropriété du toit-terrasse.

En l’état des demandes présentées par Monsieur [K], le tribunal constatera que ce dernier ne démontre pas la mauvaise foi des consorts [L], qui ne résulte pas plus de l’expertise. De même il sera précisé qu’il ne démontre pas l’impropriété à l’usage de la chose vendue.

De sorte que Monsieur [K] sera débouté de ses demandes au titre du toit terrasse fondées sur la garantie des vices cachés.

En l’état du rejet des demandes fondées sur la garantie des vices cachés, il apparait nécessaire de se prononcer sur l’applicabilité des dispositions relatives à la garantie décennale résultant de l’article 1792 du code civil.

Force est de constater qu’en dehors des affirmations selon lesquelles les désordres affectant le toit terrasse (défaut du complexe d’étanchéité, et défaut constructif du toit terrasse) sont directement imputables aux consorts [H] pour les travaux qu’ils ont réalisés en 2016, aucun élément objectif ne permet de confirmer cela. De plus, aucun élément n’est produit pour caractériser et matérialiser les infiltrations, leur fréquence, et leur conséquence. A défaut de démonstration du lien d’imputabilité, et d’une impropriété à usage ou d’une atteinte à la solidité (l’avis sur plan du sapiteur étant insuffisant) l’application de la garantie décennale sera également écartée.

Sur l’indemnisation des préjudices :

En l’état du constat de l’inapplicabilité des garanties légales (vices cachés, et décennale), les demandes d’indemnisation des préjudices matériels et immatériels seront déboutées.

Sur la demande reconventionnelle de main levée de l’hypothèque judiciaire :

Les consorts [L] exposent que Monsieur [K] a inscrit une hypothèque judiciaire provisoire sur leur maison d’habitation actuelle, qui leur a été dénoncé le 29 décembre 2022.

En l’espèce, force est de constater que le demandeur ne répond pas à la demande.

Il ressort de l’acte d’huissier de dénonciation au débiteur d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire signifié le 29 décembre 2022, qu’une telle mesure a été ordonnée par ordonnance rendue le 03 octobre 2022 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Périgueux.

Il ressort de l’ordonnance en date du 03 octobre 2022, que Monsieur [U] [K] a été autorisé à faire pratiquer une inscription d’hypothèque judiciaire à titre conservatoire sur le bien immobilier sis [Adresse 4], et ce pour garantir la somme de 98 679,90 euros à laquelle a été provisoirement évaluée la créance de Monsieur [U] [K].

Toutefois une telle demande ne relève pas de la compétence du juge du fond mais bien de celle du juge de l’exécution conformément aux dispositions du COJ et du code des procédures civiles d’exécution. Le JEX est exclusivement compétent pour les demandes de mainlevée des hypothèques judiciaires provisoires.

En conséquence la demande ne peut prospérer.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U] [K] succombe, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera également condamné au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [L].

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Déboute [U] [K] de l’ensemble de ses demandes,

Rappelle que la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire relève de la compétence exclusive du Juge de l’Exécution,

Constate l’incompétence du tribunal pour statuer sur la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire présentée par [Z] [L] et [I] [R] épouse [L]

Condamne Monsieur [U] [K] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à [Z] [L] et [I] [R] épouse [L]

Condamne Monsieur [U] [K] aux entiers dépens de l’instance

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-HUIT DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE