Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/00046 -

N° Portalis DBY5-W-B7J-C2TK

Minute :

JUGEMENT

DU : 07 Juillet 2025

S.C.I. TITUS

C/

[Z] [E]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE SEPT JUILLET DEUX-MILVINGT-CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par […], Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, assistée de […], Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025,en présence de [P] [B], Attachée de Justice l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. TITUS, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligeces de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Françoise TREHEL-LEJUEZ de l’ASSOCIATION TREHEL-LEJUEZ & GROULT, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [E] né le 22 Février 1983 à [Localité 5] (YVELINES), demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 décembe 1995, la Société Civile Immobilière (SCI) TITUS, dont l’objet social prévoit l’acquisition, la rénovation et la gestion d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], devenu le 10bis par arrêté du Maire de [Localité 4] du 20 juin 2024, a acquis l’ensemble immobilier situé à ladite adresse.

Monsieur [Z] [E] a acquis la propriété de l’immeuble mitoyen, cadastré section BC n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], conformément à l’état descriptif de division établi devant notaire le 12 décembre 1995, les deux immeubles étant séparés, au premier étage, par une porte condamnée située dans le mur mitoyen séparatif.

La S.C.I. TITUS a constaté, à l’occasion de travaux de rénovation, que la porte condamnée avait été retirée et qu’une niche avait été installée dans le mur mitoyen.

Aux fins d’obtenir la remise en état du mur mitoyen, la S.C.I. TITUS a saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat de non-accord le 16 décembre 2024, les parties n’ayant pu se concilier.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 09 avril 2025, remis à l’étude, la S.C.I. TITUS a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le Tribunal Judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins de le voir condamner :

— à la remise en état du mur mitoyen à hauteur de 1 298 euros,

— au paiement de la somme de 1 080 euros au titre des frais irrépétibles,

— au paiement de la somme de 309,20 euros au titre du procès-verbal de constat,

— ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée lors de son premier appel à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, la S.C.I. TITUS a comparu, représentée par Maître TREHEL-LEJUEZ, avocate au barreau de Cherbourg-en-Cotentin.

Elle a exposé que Monsieur [Z] [E] s’était servi de l’emplacement de la porte condamnée afin d’y installer une niche dans le mur mitoyen. Elle a demandé la refermeture complète du mur pour un montant de 1 298 euros.

Monsieur [Z] [E] a comparu en personne.

Il a indiqué s’opposer aux demandes formées par le demandeur et a soulevé que la S.C.I. TITUS avait mis plusieurs années à se rendre compte de la niche, soulevant la prescription.

Il a indiqué être locataire du bien immobilier depuis 2013 et en avoir acquis la propriété en 2018. Il a expliqué que les faits reprochés ne résultent pas de son fait et qu’il n’était pas à l’origine de la niche. Il a précisé que son acte de vente spécifiait sa propriété du mur sur une largeur de 50 centimètres et ne pas comprendre la demande.

Le délibéré a été fixé au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la precsription acquisitive

Aux termes de l’article 2272 du Code civil, “le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans”.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] soulève la prescription acquisitive à son profit s’agissant de la niche installée dans le mur mitoyen, expliquant que la S.C.I. TITUS est propriétaire du bien depuis 1995 et que la niche était déjà présente avant l’arrivée de Monsieur [Z] [E] dans les lieux.

Toutefois, l’absence d’élement qui permettrait de fixer le point de départ de la prescription acquisitive ne permet pas d’apprécier l’écoulement du délai de prescription applicable. Dès lors, la prescription acquisitive portant sur la niche installée dans le mur mitoyen, soulevée par Monsieur [Z] [E], ne peut être appréciée en l’espèce.

L’assignation de la S.C.I. TITUS est donc recevable.

Sur la demande de remise en état du mur mitoyen

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Nul ne peut se constituer de titre à soi-même”.

En l’espèce, la S.C.I. TITUS demande la remise en état du mur mitoyen dans lequel une niche a été installée par le propriétaire du bien immobilier voisin, à hauteur de 1 298 euros. Elle produit aux débats un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 15 février 2025, un devis de réfection du renfoncement d’un montant de 1 298 euros, ainsi qu’un état de division établi par acte notarié en date du 12 décembre 1995.

L’ensemble des pièces produites permet de constater la présence d’une plaque de placoplâtre vissée sur des cadres métalliques à l’emplacement de la porte condamnée, créant une niche occupant environ 40 centimètres de profondeur.

L’état de division établit que la porte communiquant entre les deux biens immobiliers devait être condamnée.

Ainsi, la S.C.I. TITUS rapporte la preuve de l’existence d’une niche installée dans le mur mitoyen au profit du propriétaire voisin.

L’article 1196 du Code civil dispose que “dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat”.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] explique que la niche était présente avant son acquisition du bien immobilier mitoyen et s’oppose aux demandes formées, expliquant ne pas être à l’origine des travaux.

Néanmoins, la vente d’un bien immobilier entraîne le transfert de la propriété dès la conclusion du contrat de vente. Or, Monsieur [Z] [E] explique être devenu propriétaire du bien immobilier en 2018.

Par conséquent, Monsieur [Z] [E], en devenant propriétaire, est devenu titulaire des droits et obligations liés à la propriété de son bien et, par conséquent, à la mitoyenneté des murs.

Aux termes de l’article 662 du Code civil, “l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre”.

La S.C.I. TITUS demande la remise en état du mur mitoyen au frais de Monsieur [Z] [E], propriétaire de l’immeuble voisin, en raison d’un empiètement sur la totalité du mur mitoyen qu’elle considère comme un abus de droit. Par lettre reccomandée refusée par le destinataire le 10 octobre 2024, la S.C.I. TITUS fait état de nuisances liées à cet empiètement, précisant qu’à défaut de remise en état, une procédure judiciaire serait engagée “avant que les nuisances ne deviennent pour [elle] un préjudice”.

Dès lors, s’il est constant qu’une niche a été installée dans le mur mitoyen au profit du propriétaire de l’immeuble voisin de celui de la S.C.I. TITUS et que cette dernière n’a pas été avertie d’un tel enfoncement, la S.C.I. TITUS ne rapporte pas la preuve des nuisances soulevées. De fait, elle expose ne pas subir de préjudice en l’état.

Monsieur [Z] [E] indique, par ailleurs, que la niche est présente dans le mur mitoyen depuis plusieurs années. Il explique que la niche était déjà présente en 2013 lorsqu’il est devenu locataire de l’immeuble. Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice corrobore cette déclaration et rapporte que l’un des cadres métalliques supportant l’isolant de la niche est marquée de la date du 23 juillet 2009.

Aussi, la S.C.I. TITUS qui ne fait état de nuisances qu’à compter de la date de découverte de l’existence de la niche à l’occasion de travaux de rénovation, ne rapporte pas la preuve d’une installation nuisible à ses droits. Si la niche installée dans le mur mitoyen constitue un enfoncement réalisé sans observer les mesures imposées par l’article 662 du Code civil, cet enfoncement ne constitue pas un ouvrage nuisible aux droits de la S.C.I. TITUS.

Le coût de la remise en état du mur mitoyen ne saurait être intégralement imputé à Monsieur [Z] [E] en raison de cet enfoncement.

Conformément à l’article 655 du Code civil, “la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun”.

En l’espèce, l’enfoncement réalisé dans le mur mitoyen entre les biens immobiliers de Monsieur [Z] [E] et de la S.C.I. TITUS constitue un empiètement sur la propriété de la S.C.I. TITUS, non-conforme à l’état de division établi par acte notarié le 12 décembre 1995. Toutefois, il ressort de l’espèce que cet empiètement ne résulte ni du fait de la S.C.I. TITUS ni du fait de Monsieur [Z] [E].

Si l’empiètement sur le mur mitoyen doit ainsi faire l’objet d’une remise en état conformément à l’état de division établi par acte notarié, il convient de diviser le coût de cette remise en état du mur mitoyen entre les propriétaires à part égale.

Par conséquent, il y donc lieu d’ordonner la remise en état du mur mitoyen, conformément à l’état de division établi le 12 décembre 1995, et de diviser le coût de réparation de cet enfoncement par moitié entre les deux propriétaires des biens immobiliers mitoyens.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. TITUS et Monsieur [Z] [E], tenus de remettre en état le mur mitoyen dont le coût sera divisé également entre les deux parties, seront respectivement condamnés au paiement des dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat de non-accord, par moitié chacun.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles formulée par la S.C.I. TITUS.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non -recevoir tirée de la prescription et DECLARE recevable l’assignation délivrée par la Société Civile Immobilière TITUS ;

ORDONNE, à frais partagés par moitié entre les parties, la remise en état du mur mitoyen entre les biens immobiliers de la Société Civile Immobilière TITUS et de Monsieur [Z] [E], conformément à l’état de division établi le 12 décembre 1995, et DIT que cette remise en état sera effectuée par la partie la plus diligente ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière TITUS et Monsieur [Z] [E] au paiement des dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat de non-accord, par moitié chacun ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière TITUS de sa demande d’indemnité formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE SEPT JUILLET DEUX- MIL-VINGT-CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCEDURE CIVILE, LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Président

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