TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024 prorogé au 29 août 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 29 août 2024

à M^e BELARBI Naïma

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 août 2024

à M. [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01706 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VWQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 5] SPINELLY 2, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [I]

né le 13 Septembre 1986 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 19 août 2022, la société [Localité 5] Spinelly 1 a donné à bail à Monsieur [G] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] cour, dans le troisième arrondissement de [Localité 5] pour un loyer de 430 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Le 29 novembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière (SCI) Marseille Spinelly 2 a fait signifier à Monsieur [G] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la SCI Marseille Spinelly 2, agissant poursuites et diligences de son gérant, a fait assigner Monsieur [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la somme de 762,69 euros à titre de provision, augmentée des loyers et charges échus jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal,

— condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 mai 2024, la SCI Marseille Spinelly 2, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Comparant en personne, Monsieur [G] [I] a reconnu le principe de sa dette mais en a contesté le montant, invoquant une dette d’un montant de 1.600 euros environ. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI Marseille Spinelly 2 s’est opposée à cette demande, faisant valoir l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 29 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la qualité pour agir de la bailleresse

La qualité pour agir de la bailleresse est justifiée par la production de son titre de propriété, s’agissant d’une cession de parts de SCI intervenue le 28 juillet 2023.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Marseille Spinelly 2 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.641,69 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

Monsieur [G] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [I] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date

de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 450 euros actuellement, et de condamner Monsieur [G] [I] à son paiement à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [I] reste devoir la somme de 2.381,69 euros à la date du 16 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [I] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [G] [I] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 2.381,69 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 13 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le défendeur sera en outre condamné à payer à la SCI Marseille Spinelly 2 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2022 entre la SCI Marseille Spinelly 2, d’une part, et Monsieur [G] [I] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], cour, dans le troisième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Marseille Spinelly 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent cinquante euros (450 euros) à ce jour, à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à la SCI Marseille Spinelly 2 à titre provisionnel la somme de deux mille trois cent quatre-vingt-un euros et soixante-neuf centimes (2.381,69 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 13 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à la SCI Marseille Spinelly 2, une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La président