DOSSIER N° : N° RG 25/00090 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C4BB

MINUTE N° : 25/00116

AFFAIRE : [J], [Y]

C/

[G], [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre civile

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 30 DECEMBRE 2025

Par David ARTEIL, Président, tenant l’audience des référés de ce Tribunal, assisté de Pauline BEASSE, Greffier, dans l’affaire suivante :

DEMANDEURS :

M. [S] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN

Mme [D] [Y] divorcée [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN

DÉFENDEURS :

M. [M] [G]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thomas DOLLON, avocat au barreau de CHERBOURG

Mme [P] [B] épouse [G]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thomas DOLLON, avocat au barreau de CHERBOURG

DÉBATS :

Après que les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience Publique du 02 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025 par mise à disposition au Greffe en application des dispositions de l’article 450 al.2 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018, Monsieur [S] [J] et Madame [D] [Y] divorcée [J] (Madame [Y], ci-après) ont donné à bail à Monsieur [M] [G] et Madame [P] [B] épouse [G] (les époux [G], ci-après) des locaux commerciaux situés à [Adresse 8], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros HT.

Suivant acte d’huissier signifié le 3 mars 2023, Monsieur [S] [J] et Madame [D] [Y] ont adressé aux époux [G] un commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les mettant en demeure de procéder, dans le délai de un mois :

Au paiement de la somme de 2.160,00 euros TTC correspondant au loyer du mois de mars 2023 ;Au paiement de la somme de 933 euros TTC correspondant au montant de la taxe foncière 2022 ;A la production d’une attestation d’assurance en cours de validité ;à la suppression de la terrasse exploitée sur le parking 15m/15m sans autorisation du bailleur.

Suivant acte d’huissier signifié le 5 février 2024, Monsieur [S] [J] et Madame [D] [Y] ont adressé aux époux [G] un nouveau commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les mettant en demeure de procéder, dans le délai de un mois au paiement de la somme de 933 euros TTC correspondant au montant de la taxe foncière 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 mai 2024, les consorts [V] ont fait assigner, les époux [G], devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, constater la résiliation de plein droit le contrat de bail commercial au 03 avril 2023, à titre subsidiaire le 05 mars 2024, ordonner l’expulsion des preneurs et les condamner à quitter les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expération d’un délai de huit jours après signification de l’ordonnance à intervenir ; les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 993 euros au titre de la taxe foncière 2023 majorée et d’une indemnité d’occupation à compter du 3 avril 2023 correspondant au montant du loyer majoré de 50% jusqu’à la libération effective des lieux, outre une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de procédure.

Par courrier du 10 octobre 2024, les consorts [V], par l’intermédiaire de leur conseil, adressaient au conseil des époux [G] l’avis de taxe foncière 2024 d’un montant de 1.052 euros les invitant “à faire le nécessaire”.

Par courrier du 18 novembre 2024, les consorts [V], par l’intermédiaire de leur conseil, adressaient au conseil des époux [G] une mise en demeure de régler sous huit jours d’une part la somme de 1.052 euros correspondant à la taxe foncière 2024 et d’autre part la somme de 4.132,16 euros correspondant à des arriérés de loyers résultant de la mise en oeuvre de la clause d’échelle mobiule prévue au contra de bail, soit un montant total de 5.184,16 euros.

À la demande des parties, le juge des référés a prononcé le retrait de l’affaire du rôle par ordonnance du 4 mars 2025.

L’affaire était rétablie au rôle le 3 septembre 2025 et à la suite de plusieurs renvois a été plaidée à l’audience du 2 décembre 2025.

Les consorts [V], représentés par leur conseil, reprenant leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 novembre 2025, sollicitent de :

Constater que la résiliation du bail commercial, objet du présent litige, est acquise de plein droit depuis le 3 avril 2023 ; Ordonner l’expulsion des consorts [G] et celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;Condamner les consorts [G] à libérer les locaux, objet du présent litige, et à restituer les clés, le tout sous astreinte de 500,00 € par jour de retard devant courir à l’expiration d’un délai de huitaine suivant l’accomplissement des formalités de signification de la décision à intervenir ;Ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers des consorts [G] dans un garde meuble, aux frais de cette dernière ;Condamner solidairement les consorts [G] au paiement, à titre provisionnel, en faveur de Monsieur [J] et de Madame [Y], unis d’intérêts, une somme de 7.024,27 euros au titre de l’arriéré de loyer et/ou de l’indemnité d’occupation lié à la clause d’échelle mobile augmentées d’une majoration de 10% à titre d’indemnité forfaitaire, le tout augmenté des intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter de la date d’exigibilité de chaque poste de créance et jusqu’à parfait paiement ; Condamner les consorts [G] à régler la somme de 1.117 euros au titre de la taxe foncière 2025 augmentées d’une majoration de 10% à titre d’indemnité forfaitaire, le tout augmenté des intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter de la date d’exigibilité de chaque poste de créance et jusqu’à parfait paiement ; Condamner solidairement les consorts [G] au paiement, à titre provisionnel, en faveur de Monsieur [J] et de Madame [Y], unis d’intérêts, d’une indemnité d’occupation calculée prorata temporis à compter du 3 avril 2023, sur la base du loyer en vigueur au jour des présentes majoré de 50%, jusqu’à la date de libération effective des locaux, de restitution des clés et pendant tout le temps nécessaire à la relocation du bien ; Débouter les consorts [G] de l’intégralité de leurs demandes ; Condamner solidairement les consorts [G] à verser à Monsieur [J] et Madame [Y], unis d’intérêts, la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner les consorts [G] aux entiers dépens, ainsi qu’au remboursement des commandements et des formalités de notification aux créanciers inscrits.Au soutien de leurs prétentions, les consorts [G] exposent que le commandement délivré le 3 mars 2023 est demeuré infructueux après l’expiration du délai d’un mois s’agissant du règlement de la taxe foncière 2022. Ils ajoutent que les loyers ne sont jamais réglés à l’échéance prévue par le contrat et que les preneurs ne justifient pas d’une attestation d’assurance actualisée. Ils exposent que les preneurs n’ont pas exécutés les travaux de répération en toiture qui leur incombent. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités en raison de la mauvaise foi des défendeurs qui ont réglé les derniers loyers et la taxe foncière 2025 à l’approche de l’audience.

En défense, les époux [G], représentés par leur conseil, reprenant leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er décembre 2025, sollicitent :

A titre principal,

Débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande tendant au constat de la résiliation du bail commercial.Les condamner à payer à Monsieur et Madame [G] une indemnité d’un montant de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.A titre subsidiaire,

Ordonner la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire.Accorder à Monsieur et Madame [G] des délais de paiement et constater que les locataires se sont libérés de leurs obligations dans les conditions prévues à l’article L 145 – 41 du code du commerce.En toute hypothèse,

Débouter les demandeurs de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles et dépens.Accorder à Monsieur et Madame [G] des délais de paiement pour leur permettre de régler l’arriéré réclamé par le bailleur au titre de la clause d’échelle mobile.Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que les taxes foncières 2022 et 2023 ont été réglées et ajoutent que les bailleurs ne leur adresse jamais ces avis d’impôt dans les délais. Ils exposent que les loyers sont réglés dans la première semaine de chaque mois et ajoutent avoir justifié de leur assurance comme avoir régularisé l’ensemble des loyers. Ils indiquent qu’aucun manquement ne saurait leur être reproché s’agissant des travaux en toiture du bâtiment. Ils ajoutent que les propriétaires les ont privés de la jouissance d’une partie du parking ce qui impacte l’exploitation du fond de commerce et qu’ils n’ont pas davantage respecté leurs propres engagements contractuels en ne mettant pas à la disposition des preneurs le logement de fonction visé au contrat de bail. Ils expliquent être désormais à jour du réglement de l’ensemble des loyers et taxes foncière et être de bonne foi. Ils observent que les demandes relatives à l’application de la clause d’échelle mobile sont intervenues en cours d’instance et qu’il s’agit des seules sommes encore dues à ce jour pour lesquelles ils sollicitent des délais de paiement au bénéfice de la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

SUR CE,

— Sur la demande de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, par acte d’huissier du 3 mars 2023, les consorts [V] ont fait délivrer un commandement aux époux [G] d’avoir à payer la somme de 2.160,00 euros TTC correspondant au loyer du mois de mars 2023, la somme de 933 euros TTC correspondant au montant de la taxe foncière 2022, de produire une attestation d’assurance en cours de validité pour le bien loué et de procéder à la suppression de la terrasse exploitée sur le parking 15m/15m sans autorisation du bailleur.

Ce commandement, remis à l’étude de l’huissier, reproduit l’article 145-41 du code de commerce, ainsi que la clause résolutoire insérée au contrat de bail laquelle est ainsi rédigé :

“À défaut par LE PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par LE BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet.

Si LE PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent.

L’indemnité d’occupation à la charge du PRENEUR en cas de non délaissement des locaux après résiliation du bail sera établie forfaitairement sur la base du loyer et de la dernière année de location majorée de 50 pour cent. La présente clause est stipulée sous réserve de l’application des dispositions des articles L.622-14, L.631-14 et L.641-12 du Code de commerce, respectivement relatifs à la sauvegarde de justice, au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises.»

Les demandeurs indiquent que le commandement est resté infructueux uniquement au titre de la taxe foncière, dont il n’est pas contestée qu’elle n’a été payée que le 10 juillet 2024, soit trés largement plus d’un mois après le commandement de payer, de sorte que ce manquement suffit à ce que les conditions d’acquisition de la cause soient réunies au 04 avril 2023.

Partant, il y a lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée au 4 avril 2023, et d’ordonner la libération des lieux, le cas échéant l’expulsion des occupants, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique.

Les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux seront déposés dans tel local du choix du demandeur, aux frais et risques des époux [G] .

Le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 avril 2023. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération des lieux.

— Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparait pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il résulte des débats et il n’est pas contesté qu’au jour de l’audience, les époux [G] ont acquitté l’ensemble des taxes foncières, y compris celle due au titre de l’année 2025, ainsi que les loyers.

Les consorts [V] sollicitent la somme de 7.024,27 euros correspondant à l’application de la clause contractuelle d’échelle mobile pour la période du 16 mai 2021 au 31 octobre 2025. Il y a lieu d’observer que si ces sommes n’étaient pas visées dans les commandements de payer de 2023 et de 2024, il n’est pas contesté qu’elles procèdent de l’application des dispositions contractuelles et que, non contestées dans leur principe, elles ne sont pas davantage prescrites.

Les consorts [V] justifient ainsi d’une créance non sérieusement contestable d’un montant de 7.024,27 euros. Partant, les époux [G] seront condamnés à payer aux consorts [V] la somme provisionnelle de 7.024,27 euros.

— Sur la demande de délais de paiements

Il résulte de la combinaison des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce que le juge peut, en accordant des délais de paiement qui ne peuvent excéder deux ans, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas encore constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte établi par les demandeurs que les époux [G] sont désormais à jour des paiements des loyers commerciaux et il n’est pas contesté que les paiements des taxes foncières ont été régularisés.

Les preneurs produisent aux débats le courrier du 24 novembre 2025 de leur expert-comptable, groupe Sofinor, lequel indiquait que “depuis le 1er janiver 2025, l’activité est en chute libre, si toutefois M. [G] était contraint de verser cette somme, il serait dans l’incapacité totale de s’acquitter de ce montant” pour démontrer leurs difficultés financières et produisent leur comptes annuels révélant un résultat net comptable de 11.629,85 euros. Par ailleurs, ils ne contestent pas devoir payer la somme résultant de la clause d’échelle mobile dont il convient de souligner que les bailleurs n’ont sollicité la mise en oeuvre pour la première fois qu’à l’occasion de la présente instance, soit 3 ans après la première application de ladite clause. Il en résulte que les preneurs sont de bonne foi et qu’il concient de favoriser leur maintien dans les lieux en leur accordant des délais de paiement de 24 mois selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

— Sur les autres demandes

En l’espèce, les époux [G], parties succombantes, seront condamnées à supporter les dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, au regard de l’absence d’élément tiré d’un motif d’équité qu’il soit alloué une indemnité à l’une des parties en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Condamnons Monsieur [M] [G] et Madame [P] [B] épouse [G] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [S] [J] et Madame [D] [Y] la somme de 7.024,27 euros au titre des arriérés locatifs résultant de l’application de la clause d’échelle mobile ;

Accordons à Monsieur [M] [G] et Madame [P] [B] épouse [G] un délai de vingt quatre mois à compter de la signification de la présente décision, pour se libérer de cette dette en principal, intérêts et frais, laquelle est payable en plus du loyer indexé et des charges courants, à raison de 24 mensualités de 292,68 euros.

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 31 mai 2018 portant sur un immeuble à usage commercial, situé à [Adresse 8] sont réunies au 4 avril 2023 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

Disons que si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’au contraire, à défaut de paiement des loyers et charges courants, ou de la somme en principal de 7.024,27 euros selon les modalités fixées par la présente ordonnance :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Monsieur [M] [G] et Madame [P] [B] épouse [G] d’avoir libéré les lieux UN MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

— Monsieur [M] [G] et Madame [P] [B] épouse [G] seront condamnés à payer, à compter de la reprise d’effet de la clause résolutoire, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Déboutons les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [M] [G] et Madame [P] [B] épouse [G] au paiement des dépens de la procédure de référé ;

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Pauline BEASSE David ARTEIL