COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

N° RG 24/02024 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ESZR

N° : 25/00228

DEMANDERESSE :

La SA [Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS,

DÉFENDEURS :

Madame [E] [R]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, représentée par Monsieur [S] [X], muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [S] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : M^e Frédéric CHEVALLIER, Mme [R], M. [X], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 11 mai 2021, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2] à [Localité 8] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 476,42 Euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 3 novembre 2023, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires ainsi qu’un commandement pour défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 juin 2024, dénoncé le 10 suivant par voie dématérialisée au préfet du Loir et Cher, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT a fait assigner Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir le tribunal :

à titre principal :constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties;ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, prévu par les articles L411-1 et R 411-1 du Code de procédures civiles d’exécution, de ce bien, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 10] Publique et le concours d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] à lui payer les sommes suivantes:- 4.083,30 euros suivant décompte arrêté au 03 janvier 2024, terme du commandement de payer resté infructueux, avec les intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

à titre subsidiaire :prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires, conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728 du Code civil, et 1224 et suivants du Code civil et en conséquence,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] dans les conditions prévues par les articles L411-1 et R411-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 10] Publique et le concours d’un serrurier,condamner solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] à lui payer les sommes suivantes: – 4.834,59 euros suivant décompte arrêté au 07 mars 2024, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamner solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

enjoindre à Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] de justifier de son assurance par la remise d’une attestation au bailleur couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la date anniversaire du contrat,condamner solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] aux dépens incluant notamment le coût des deux commandements visant la clause résolutoire.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8.443,83 euros arrêtée au 04 avril 2025. Elle fait valoir que Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] ont cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités.

En défense, Monsieur [S] [X] a comparu et représenté Madame [E] [R] en vertu d’un pouvoir spécial. Il a indiqué avoir repris le paiement des loyers courants et commencé à apurer sa dette. Il propose d’apurer sa dette moyennant des mensualités de 120 euros en sus du loyer courant et précise avoir dépose un dossier devant la commission de surendettement des particuliers.

Le tribunal a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juin 2024 soit plus de 6 semaines avant l’audience du 6 novembre 2024

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA LOIR ET CHER LOGEMENT justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 novembre 2023 qui en a accusé réception le 16 suivant, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 7 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. La demande formée par LOIR ET CHER LOGEMENT est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 11 mai 2021, le commandement de payer délivré le 3 novembre 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 3.010,47 euros à la charge de Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] à la date du commandement. Elle actualise sa demande en paiement à la somme de 8.443,84 euros en produisant un relevé de compte arrêté au 04 avril 2025 dont il convient de tenir compte tenu de son caractère contradictoire.

Il convient d’écarter de ces sommes :

— les frais de commandement et d’assignation pour 328,97 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les pénalités que la SA LOIR ET CHER LOGEMENT impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 25,00 euros à ce titre.

Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] ne contestent ni le principe ni le quantum de la créance revendiquée.

En conséquence, Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] seront condamnés au paiement de la somme de 8.089,87 euros au titre des impayés de loyers et charges ou indemnités d’occupation arrêtés au 04 avril 2025 (échéance d’avril 2025 non incluse) avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 4083,30 euros à compter de l’assignation et du jugement à intervenir pour le surplus. Cette condamnation sera solidaire compte tenu de la clause en ce sens contenue dans le bail.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article XII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 novembre 2023, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3010,47 euros en principal au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois, aucune somme n’ayant été réglée dans ce délai. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 janvier 2024.

* Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT a fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant cette clause. Il est indiqué que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Néanmoins, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT demande dans le dispositif de ses écritures que soit constatée l’acquisition des clauses résolutoires, elle sollicite dans le même temps que sa créance de loyers et charges impayés soit arrêtée à 4083,30 euros au 3 janvier 2024 et le paiement d’une indemnité d’occupation à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de payer du 3 novembre 2023 resté infructueux alors que le commandement pour défaut d’assurance prend effet à un mois. Elle sera donc réputée abandonner sa demande à ce titre.

* Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative…”.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, les locataires ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 120,00 euros par mois et la possibilité de se maintenir dans les lieux. La bailleresse s’y oppose. Le diagnostic social et financier établi met en évidence qu’ils vivent en couple avec deux enfants mineurs, et que leurs ressources couvrent tout juste le montant de leurs charges. Par rapport au diagnostic, monsieur [X] précise que madame [R] a trouvé un emploi rémunéré environ 1.200,00 euros par mois depuis le 1er janvier 2025 et que la saisie sur salaire de 600,00 euros a pris fin. Ces modifications, dont ils ne justifient toutefois pas, auraient dû leur permettre de reprendre le paiement de leur loyer courant et de respecter un plan d’apurement. Néanmoins, s’ils indiquent avoir repris le paiement des loyers, ce que met en évidence le décompte arrêté au 04 avril 2025, les paiements ne sont pas constants. On relève ainsi qu’entre décembre 2024 et mars 2025 seuls deux paiements sont intervenus, respectivement de 600,00 euros et de 300,00 euros. Enfin, force est de constater qu’ils ne justifient pas d’une assurance contre les risques locatifs.

Par suite, il convient de les débouter de leurs demandes de paiement, et d’ordonner leur expulsion et celle des occupants de leur chef, étant précisé que la présente décision ne fait pas obstacle à l’octroi de délais de paiement dans le cadre du dossier de surendettement que les locataires indiquent avoir déposé (sans là encore en justifier).

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 4 janvier 2024 causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant mensuelle des loyers et charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er avril 2025 compte tenu des éléments qui précédent.

* Sur la demande d’astreinte de justifier d’une assurance

La SA LOIR ET CHER LOGEMENT démontre avoir sollicité, sans succès, auprès des locataires les justificatifs de l’assurance la garantissant contre les risques dont elle doit répondre alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils supporteront in solidum les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 3 novembre 2023 et de l’assignation.

En revanche, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance délivré aussi le 3 novembre, qui a été déclaré abandonné et qui aurait pu faire l’objet du même acte que le commandement de payer restera à la charge de la bailleresse.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe.

DÉCLARE l’action de LOIR ET CHER LOGEMENT recevable

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] à payer à la SA LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 8.089,87 (décompte arrêté au 04 avril 2025 terme du mois d’avril 2025 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4083,30 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 mai 2021 entre la SA LOIR ET CHER LOGEMENT d’une part et Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 1] – à [Localité 8] (41) ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] de leur demande de délais de paiement ;

DIT Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] désormais occupants sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 5], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] à payer à la SA LOIR ET CHER LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ENJOINT à Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R], solidairement, de justifier à première réquisition d’une attestation d’assurance valide couvrant les lieux jusqu’à leur départ ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes

DÉBOUTE LOIR ET CHER LOGEMENT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [E] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

En revanche, DIT que le coût du commandement de justifier d’une assurance locative restera à la charge de la SA LOIR ET CHER LOGEMENT ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,