CG/AC

Ordonnance N°

du 26 NOVEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00871 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXNJ

du rôle général

S.A.S. SPARTIM

c/

S.A.S.U. [X] BY IMMO

la SCP FAYOL ASSOCIES

la SCP TEILLOT & ASSOCIES

GROSSES le

— la SCP FAYOL ASSOCIES

, la SCP TEILLOT & ASSOCIES

Copies électroniques :

, la SCP TEILLOT & ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. SPARTIM agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocats la SCP FAYOL ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCE, plaidant, et la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant.

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [X] BY IMMO prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.S. SPARTIM est propriétaire d’un appartement n°5 3ème étage du bâtiment B composant le lot n°13 et d’une cave n°2 du bâtiment A composant le lot n°2 au sein de l’immeuble en copropriété Résidence « [8] » situé [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré IK [Cadastre 2].

Suivant acte authentique en date du 17 mars 2023, la S.A.S. SPARTIM, promettante, et la S.A.S.U. [X] BY IMMO, bénéficiaire, ont signé une promesse de vente portant sur les lots précités.

La S.A.S. SPARTIM expose que la S.A.S.U. [X] BY IMMO bénéficiait d’un droit d’occupation précaire des locaux objets de la promesse jusqu’à la date à laquelle devait intervenir sa réitération, soit le 17 mars 2024.

Elle indique que l’absence de levé de l’option par la S.A.S.U. [X] BY IMMO dans le délai imparti a entraîné la déchéance du bénéfice de la promesse et que la S.A.S.U. [X] BY IMMO est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 18 mars 2024.

Suivant acte en date du 20 juin 2024, la S.A.S. SPARTIM a fait signifier une sommation de restituer les lieux à la S.A.S.U. [X] BY IMMO.

Par acte en date du 26 septembre 2024, la S.A.S. SPARTIM a assigné la S.A.S.U. [X] BY IMMO devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins suivantes :

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu l’article 835 du Code civil,

— Juger que la SAS [X] BY IMMO en sa qualité de bénéficiaire n’a pas levé l’option de la promesse unilatérale de vente,

En conséquence,

— Juger la SAS [X] BY IMMO occupante sans droit ni titre de l’appartement n°5 3 étage bâtiment B composant le lot 13 et de la cave n°2 Bâtiment A constituant le lot 2 situé [Adresse 10] cadastré IK [Cadastre 2] depuis le 18 mars 2024,

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la SAS [Localité 9] BY IMMO et de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier,

— Autoriser l’huissier à enlever et entreposer les meubles dans un garde meuble aux frais de la SAS [X] BY IMMO,

— Condamner la SAS [X] BY IMMO à payer à la société SPARTIM une indemnité d’occupation de 1233 € par mois depuis le 18 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner la SAS [X] BY IMMO aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de signification de la sommation de restituer les lieux,

— Condamner la SAS [X] BY IMMO à payer à la société SPARTIM la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 5 novembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus, la S.A.S. SPARTIM a repris le contenu de son assignation.

La S.A.S.U. [X] BY IMMO n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes principales

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les consorts [P]-[I] forment leur demande au visa des articles 544 et 835 du Code civil et citent les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile dans leurs écritures.

Il convient par conséquent de restituer le bon fondement aux présentes demandes, soit l’article 835 du Code de procédure civile qui est applicable devant la formation des référés du Tribunal judiciaire.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

L’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

La S.A.S. SPARTIM invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre de ses lots au sein de l’immeuble en copropriété Résidence « [8] » par la S.A.S.U. [Localité 9] BY IMMO.

Il résulte des pièces produites que la S.A.S. SPARTIM, promettante, et la S.A.S.U. [X] BY IMMO, bénéficiaire, ont signé le 17 mars 2023 une promesse de vente portant sur lesdits lots.

L’acte authentique précise, en page 6, dans un paragraphe intitulé « Délai », que :

« La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 17 mars 2024 (12 mois à compter des présentes), à seize heures ».

Il stipule par ailleurs, en page 7, dans un paragraphe intitulé « Carence », que :

« Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse du terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir ».

Il indique en outre, en pages 8 et 9, dans un paragraphe intitulé « Propriété jouissance » que :

« Le BENEFICIAIRE sera propriétaire de BIEN à compter de la constatation authentique de la réalisation des présentes. L’entrée en jouissance aura lieu d’un commun accord entre les parties, le BIEN étant libre de tous occupants à cette date, par la prise de possession anticipée et réelle à compter de ce jour. Les parties conviennent d’une occupation précaire et personnelle par le BENEFICIAIRE […].

Cette occupation précaire est indivisible avec le présent contrat, et par suite si celui-ci venait à ne pas se réaliser, pour quelque cause que ce soit, sauf s’il s’agit d’une action dommageable et volontaire du PROMETTANT, cette occupation prendrait immédiatement fin. Les frais de l’état des lieux seront à la charge du BENEFICIAIRE ainsi que toutes les consommations d’usage et les charges à partir de cette date.

[…] l’entrée en jouissance anticipée de l’ACQUEREUR dans le bien vendu a été expressément stipulée en raison et à cause de la présente promesse de vente […]

En conséquence, cette convention d’occupation précaire prendra fin en même temps que la présente promesse soit au moment de la réitération des présentes en acte authentique si toutes les conditions suspensives si après stipulées sont réalisées, soit dans le cas contraire, au moment où la promesse de vente deviendrait caduque […].

Si la promesse de vente devient caduque pour quelque cause que ce soit […], l’ACQUEREUR deviendra occupant sans droit ni titre et devra libérer les lieux immédiatement.

[…] à défaut de libération volontaire et amiable par l’ACQUEREUR, un mois après un commandement de libérer les lieux fait à l’ACQUEREUR par le VENDEUR par acte extrajudiciaire, il y sera contraint par simple ordonnance rendue sur simple requête par le juge des référés compétent ».

Il mentionne in fine, en page 10, dans un paragraphe intitulé « Conventions particulières – Jouissance temporaire par le bénéficiaire » que :

« […] pendant la durée de la présente promesse, le PROMETTANT consent à ce que le BENEFICIAIRE puisse bénéficier d’une location temporaire des biens.

En contrepartie de cette location, le BENEFICIAIRE versera, entre les mains du notaire soussigné libérable, au profit du PROMETTANT, la somme de QUATORZE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS (14 796,00 EUR), au titre de l’indemnité locative des 12 prochains mois, ainsi que le PROMETTANT en consent quittance sans réserve.

Il est expressément convenu que cette indemnité locative restera définitivement acquise au PROMETTANT, peu importe la durée de la location temporaire des biens ».

La S.A.S. SPARTIM fait valoir que la S.A.S.U. [X] BY IMMO n’a pas levé son droit d’option dans le délai imparti par l’acte.

Elle a fait signifier une sommation de restituer les lieux à la S.A.S.U. [X] BY IMMO par acte du 22 juin 2024.

L’acte a été remis en personne à Monsieur [B] [X], président de la S.A.S.U. [X] BY IMMO, qui n’a pas comparu à l’audience du 5 novembre 2024.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite est caractérisé du fait de l’occupation irrégulière des lots appartenant à la S.A.S. SPARTIM par la S.A.S.U. [X] BY IMMO depuis le 18 mars 2024.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à la S.A.S.U. [X] BY IMMO de libérer les lots appartenant à la S.A.S. SPARTIM au sein de la Résidence « [8] » selon les modalités précisées au dispositif de cette décision.

Il résulte par ailleurs de ce qui précède que la S.A.S.U. [X] BY IMMO s’était engagée à verser une indemnité locative égale à la somme de 14.796,00 € pendant les douze mois au cours desquels elle occupait les lots à titre précaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.S.U. [X] BY IMMO à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.233,00 € (14.796/12), et ce avec effet rétroactif à compter du 18 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

2/ Sur les frais

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits. Il est donc équitable de condamner la S.A.S.U. [X] BY IMMO à lui verser la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.A.S.U. [X] BY IMMO supportera également les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre depuis le 18 mars 2024, par la S.A.S.U. [X] BY IMMO, de l’appartement n°5 3ème étage du bâtiment B composant le lot n°13 et de la cave n°2 du bâtiment A composant le lot n°2 au sein de l’immeuble en copropriété Résidence « [8] » situé [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré IK [Cadastre 2] appartenant à la S.A.S. SPARTIM,

DIT en conséquence que la S.A.S.U. [Localité 9] BY IMMO sera tenue d’évacuer et de rendre libres lesdits locaux, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même Code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE la S.A.S.U. [X] BY IMMO à payer à la S.A.S. SPARTIM, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1.233,00 €, et ce avec effet rétroactif à compter du 18 mars 2024, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,

CONDAMNE la S.A.S.U. [X] BY IMMO à payer à la S.A.S. SPARTIM la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S.U. [X] BY IMMO aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,