TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00201 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JO42

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 21 Novembre 2024

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [I] [H]

Rep/assistant : M^e Philippe COLLET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 21 Novembre 2024

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 21 Novembre 2024

A :DMMJB,

M^e Philippe COLLET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [H], demeurant 6 rue Simon Wisenthal – Résidence Les Tonnelles, Appt. 24, 1er étage – 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Philippe COLLET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 24 août 2016, l’OPHIS a donné à bail à Madame [I] [H] un logement situé Résidence « Les Tonnelles », 6, rue Simon Wiesenthal, appartement 24 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458,57 €, provision sur charges comprise.

Le 24 octobre 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.425,04 €.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [I] [H] le 29 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, l’OPHIS a fait assigner Madame [I] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [I] [H] à lui payer les sommes suivantes

* 5.941,07 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2024

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 550,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 janvier 2024.

A l’audience l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au jour de l’audience, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.395,83 €. L’OPHIS précise ne pas être opposé à la mise en place d’un échéancier qui ne soit pas supérieur à 36 mois. Il s’oppose à un sursis à statuer demandé par le conseil de Madame [H].

Madame [I] [H] indique avoir rencontré des difficultés à partir du début de l’année 2022. Elle a été contrainte d’héberger sa fille au sein de son logement. Cette dernière lui a dérobé des chèques, ce qui a généré des découverts bancaires. D’autre part, elle souffre également de multiples pathologies et d’un trouble anxio-dépressif. Une aggravation de ce trouble a conduit Madame [H] à être hospitalisée pendant plusieurs mois. L’UDAF a été désignée en qualité de mandataire spécial. L’intervention de cet organisme a permis à Madame [H] de stabiliser sa situation. Un budget a été établi et le paiement du loyer courant a été repris à compter du mois de février 2024. Par la suite, Madame [H] a été mise sous curatelle renforcée.

Madame [H] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme le 11 septembre 2024 et la commission a délivré un accusé de réception le 17 septembre 2024. La commission doit rendre sa décision dans les prochaines semaines.

Elle indique que la décision de la commission va nécessairement impacter celle qui sera rendue par la juridiction de céans. In limine litis, elle demande de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme.

A titre subsidiaire, elle demande de :

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative par 35 versements mensuels de 100,00 € outre un 36ème versement représentant le solde, en sus du loyer et des charges courantes,

— dire et juger que les versements devront intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé du 24 août 2016 durant les délais de paiement accordés,

— dire et juger qu’après le règlement de la totalité de l’arriéré locatif, en sus du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— dire et juger que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital et que les échéances reportées ne porteront intérêt qu’au taux légal,

— écarter l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire et juger que chacune des parties supportera la charge de ses propres frais et dépens,

— débouter l’OPHIS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’a pas été réalisé, Madame [I] [H] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [I] [H] s’étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 3 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.395,83 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [I] [H] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 24 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 4.425,04 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24 décembre 2023.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Madame [H] a repris, depuis le début de l’année 2024, le paiement du loyer courant ; d’autre part, sa mise sous protection a permis d’établir un budget et de respecter ses obligations. Cependant, le fait qu’elle ait déposé une dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme ne suffit pas à surseoir à statuer, aucune décision de la commission n’étant intervenue au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [I] [H] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 24 décembre 2023.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [I] [H] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 488,56 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Madame [I] [H], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 août 2016 entre l’OPHIS et Madame [I] [H] à compter du 24 décembre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à l’OPHIS la somme de 6.395,83 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [I] [H] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 177,00 € et DIT qu’à la trente-sixième et dernière échéance Madame [I] [H] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 6.395,83 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droitsera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 24 décembre 2023 et Madame [I] [H] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [I] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Résidence « Les Tonnelles », 6, rue Simon Wiesenthal, appartement 24 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [I] [H] à la somme mensuelle de 488,56 € à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à l’OPHIS la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 24 octobre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection