TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00743 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JKVD

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 31 Octobre 2024

Monsieur [H] [V]

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [Y] [V]

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [E] [B]

Rep/assistant : M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [S] [K]

Rep/assistant : M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 31 Octobre 2024

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 31 Octobre 2024

A :DMMJB,

M^e Manuel BARBOSA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, faisant fonction de greffier lors des débats, et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024 , délibéré prorogé le 31 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [H] [V], demeurant 31 rue Grandlong – Layras – 63160 ST JULIEN DE COPPEL

— Madame [Y] [V], demeurant 31 rue Grandlong – Layras – 63160 ST JULIEN DE COPPEL

Représentés par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

— Monsieur [E] [B], demeurant 55 boulevard Gambetta – 63400 CHAMALIÈRES

représenté par M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c631132024002484 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

— Madame [S] [K], demeurant 55 boulevard Gambetta – 63400 CHAMALIÈRES

représentée par M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 4 août 2021, [H] [V] et [Y] [V] ont donné à bail à [E] [B] un logement situé 55 Boulevard Gambetta à Chamalières.

Le 7 août 2023, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4375 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 10 août 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [E] [B] le 8 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, [H] [V] et [Y] [V] ont fait assigner [E] [B] ainsi que [S] [K], en qualité de caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de [E] [B] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [E] [B], solidairement avec [S] [K], à leur payer les sommes suivantes :

* 6250 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2023,

* 625 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2023.

Lors de l’audience, [H] [V] et [Y] [V] sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures et demandent au Juge des Contentieux de la Protection

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de [E] [B] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [E] [B] et [S] [K] à leur payer les sommes suivantes :

* 11500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

— condamner [E] [B] à leur payer les sommes suivantes :

* 300 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2022 et 2023

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

En réponse au moyen de nullité relatif au commandement de payer invoqué par [E] [B] et [S] [K], [H] [V] et [Y] [V] indiquent que l’erreur relative au montant du loyer ainsi qu’au montant du décompte n’a causé aucun grief au locataire. Dans ce contexte, ils en concluent qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer du 7 août 2023.

Au soutien de leurs prétentions, [H] [V] et [Y] [V] font valoir que le locvataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans les délais impartis et que, par voie de conséquence, le bail a été résilié par l’effet de la clause résolutoire. En outre, ils affirment que, contrairement à ce que soutiennent [S] [K] et [E] [B], ce dernier n’a pas quitté les lieux (absence de remise des clés et d’état des lieux de sortie) ce qui justifie d’ordonner son expulsion.

Par ailleurs, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement au profit de [E] [B] en expliquant que celui-ci ne respecte pas les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’il n’est pas en situation de s’acquitter de sa dette locative et qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer.

[E] [B] et [S] [K], quant à eux, demandent au Juge des Contentieux de la Protection :

A titre principal :

— de prononcer la nullité du commandement de payer du 7 août 2023 et du 10 août 2023

— de débouter les consorts [V] de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de leur demande d’expulsion

— de débouter les consorts [V] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— de débouter les consorts [V] de leur demande relative aux dépens

A titre subsidiaire :

— de réduire le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5.175 euros pour la période du 1er février 2023 au 8 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement

— de réduire le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 575 euros

— de lui accorder des délais de paiement sur une période de trente-six mois

A l’appui de leurs prétentions principales, ils soutiennent que le commandement de payer doit être annulé au motif qu’il comporte une erreur dans le montant du loyer (625 euros au lieu de 575 euros) ainsi que dans le décompte. De plus, [E] [B] et [S] [K] expliquent que le commandement de payer doit également être annulé au motif qu’il inclut le coût de l’acte dans son décompte et ce alors même, que conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un commandement de payer peut porter uniquement sur un arriéré locatif. Dans ces conditions, [E] [B] et [S] [K] estiment que le commandement de payer n’est pas valable et en déduisent que la clause résolutoire n’est pas acquise. Ainsi, ils en concluent que le bail n’a pas été résilié et qu’il n’est pas possible d’ordonner l’expulsion de [E] [B].

Subsidiairement, [E] [B] et [S] [K] font valoir que le montant du loyer augmentée des provisions sur charges s’élève à 575 euros et sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation ainsi que le recalcul de l’arriéré locatif réclamé par les consorts [V] sur la base de ce montant.

De plus, [E] [B] et [S] [K] demandent des délais de paiement en se prévalant de difficultés personnelles et financières.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[H] [V] et [Y] [V] ont précisé n’avoir pas été avisés de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [E] [B].

[E] [B] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer du 7 août 2023

En l’espèce, il n’est pas contesté par les consorts [V] que le commandement de payer du 7 août 2023 contient une erreur sur le montant du loyer (625 euros au lieu de 575 euros) ainsi que dans le décompte. Toutefois, il apparait qu’une telle irrégularité constitue un vice de forme ce qui implique que, conformément à l’article 114 du Code de Procédure Civile, celui qui s’en prévaut doit démontrer qu’il subit un grief en lien avec cette erreur pour obtenir la nullité de l’acte. Sur ce point, il y a lieu de relever que [S] [K] et [E] [B] affirment que, compte tenu des erreurs susmentionnées, ce dernier n’a pas été en mesure de connaitre l’ampleur de l’arriéré locatif. Cependant, il n’est pas contestable que le locataire ainsi que la caution disposent des éléments contractuels permettant de connaitre l’étendue de leurs obligations au titre du loyer. De plus, même en considérant que [E] [B] et [S] [K] auraient été induits en erreur par les irrégularités du commandement de payer, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas versé la moindre somme dans le délai imparti par cet acte ce qui implique que la clause résolutoire aurait été acquise même en l’absence d’erreur dans le montant du loyer. Il en résulte que [E] [B] et [S] [K] ne justifient d’aucun grief en lien avec le vice de forme dont ils se prévalent et que, par voie de conséquence, il n’est pas possible de prononcer la nullité du commandement de payer. Par ailleurs, en ce qui concerne la présence du coût de l’acte dans le commandement de payer, il y a lieu de rappeler que la mention de ces frais n’est pas une cause de nullité.

En conséquence, [E] [B] et [S] [K] seront déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer du 7 août 2023.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, [H] [V] et [Y] [V] justifient avoir régulièrement signifié le 7 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 4375 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 7 octobre 2023. Sur ce point, il est important de préciser que si [S] [K] et [E] [B] indique que ce dernier aurait quitté le logement le 1er mars 2024, il n’en demeure pas moins qu’ils ne produisent aucun élément permettant de démontrer cet état de fait. Dès lors, il y a lieu de considérer que [E] [B] n’a pas restitué l’appartement objet du contrat ce qui implique qu’il est possible d’ordonner son expulsion et que celui-ci est redevable des loyers (ou indemnités d’occupation) au moins jusqu’au jour de la cloture des débats.

[E] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [H] [V] et [Y] [V], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [E] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il n’est pas contesté par [H] [V] et [Y] [V] que le montant du loyer mensuel incluant la provision sur charges s’élève à 575 euros. Or, il apparait que ceux-ci indiquent que le locataire est redevable de la somme de 11500 euros correspondant à l’arriéré locatif pour la période allant du mois de février 2023 au mois de septembre 2024 soit vingt mois. Ainsi, il est constant que les sommes dues au titre de l’arriéré locatif correspondent au montant du loyer mensuel charges comprises mentionné par les parties (20 mois X 575 euros = 11500 euros). En outre, il convient de noter que [E] [B] et [S] [K] n’apportent aucun élément permettant d’établir qu’ils auraient payé, au moins partiellement, cette somme.

Au vu de ce qui précède, la créance de [H] [V] et [Y] [V] est établie tant dans son principe que dans son montant. [E] [B] sera donc condamné à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré. A cet égard, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement étant donné qu’il n’est pas établi que [E] [B] et [S] [K] disposent de ressources financières permettant la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur les taxes d’ordures ménagères

En l’espèce, les consorts [V] n’ont pas effectué de régularisation des charges de sorte qu’ils justifient pas que le montant de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022. De même, en ce qui concerne l’année 2023, les consorts [V] n’établissement pas que le montant de cette taxe excède le montant des provisions sur charges versées par le locataire en janvier-février 2022 et celles intégrées dans l’arriéré locatif auquel le locataire a été condamné.

En conséquence, les consorts [V] seront déboutés de leur demande de condamnation de [E] [B] au paiement de la somme de 300 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022 et 2023.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[E] [B] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [H] [V] et [Y] [V], soit la somme mensuelle de 575 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de [S] [K] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 4 août 2021 qu’il a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement, n’apparaît donc pas contestable.

Sur les autres demandes

[E] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 4 août 2021 entre [H] [V] et [Y] [V] et [E] [B] à compter du 7 octobre 2023,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [E] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 55 Boulevard Gambetta à Chamalières, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE [E] [B] et [S] [K] à payer à [H] [V] et [Y] [V] la somme de 11500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [E] [B] et [S] [K] à la somme mensuelle de 575 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à [H] [V] et [Y] [V] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE [E] [B] et [S] [K] à payer à [H] [V] et [Y] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 7 août 2023, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection