MINUTE N° 220

N° RG 25/00163 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4DQ

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU 23 SEPTEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [N] [C]

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Madame [U] [B], née le 08 Septembre 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Copie Mme [B], M. [H] + grosse Oph [Localité 4] le 23/09/2025

DÉBATS : Audience publique du 01 Juillet 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 23 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 février 2024, l’OPH PAYS DE [Localité 4] a donné à bail à M. [M] [H] et Mme [U] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 699,87 € outre une provision sur charges de 103,40 € par mois.

Le 4 février 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 4] a fait délivrer à Mme [B] et M. [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2 284,23 €, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 4] a fait assigner Mme [B] et M. [H] devant ce tribunal, auquel il demande de :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [B] et M. [H], et de tous occupants de leurs chefs ;

▸ condamner solidairement Mme [B] et M. [H], au paiement de la somme principale de 4 014,18 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 avril 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement Mme [B] et M. [H] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er juillet 2025.

L’OPH PAYS DE [Localité 4], a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 6 584,13 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtée au 30 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Il s’oppose à tout délai de paiement, les locataires n’ayant procédé à aucun paiement, ne serait-ce que le loyer courant, depuis février 2025.

Mme [B] et M. [H] n’ont pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 6] par voie électronique le 12 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH PAYS DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le délai contractuel de deux mois, plus favorable au locataire, sera appliqué au litige.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 4] a fait délivrer à Mme [B] et M. [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 2 284,23 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 24 janvier 2025.

Il résulte du décompte produit par l’OPH PAYS DE [Localité 4] que Mme [B] et M. [H] n’ont pas intégralement réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire , résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Mme [B] et M. [H] , devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à l’OPH PAYS DE [Localité 4], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 856,65 €.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par le Mme [B] et M. [H] au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, s’élève à la somme de 6 584,13 €. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [B] et M. [H] à payer au demandeur la somme de 6 584,13 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion :

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme [B] et M. [H] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leurs chefs avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Mme [B] et M. [H] , qui succombent, supporteront solidairement les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement les défendeurs à verser au demandeur une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 5 avril 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 12 février 2024 entre l’OPH PAYS DE [Localité 4] d’une part, Mme [B] et M. [H] d’autre part sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de M. [M] [H] et Mme [U] [B] et celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 5 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 856,65 € (huit-cent-cinquante-six euros et soixante-cinq centimes) ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] et M. [H] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 4] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [U] [B] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 4] la somme de 6 584,13 € (six-mille-cinq-cent-quatre-vingt-quatre euros et treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [U] [B] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 4] la somme de 200 € (deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [U] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 février 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS