TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00715 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JKS2

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 26 Novembre 2024

S.C.I. JOCAMHUG

Rep/assistant : M^e Charlène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [W] [P]

Rep/assistant : Maître Sophie PUJO de la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [I] [D]

Rep/assistant : Maître Sophie PUJO de la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 26 Novembre 2024

A : M^e Charlène LAMBERT

Maître Sophie PUJO

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 26 Novembre 2024

A : M^e Charlène LAMBERT

Maître Sophie PUJO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du du délibéré ;

Après débats à l’audience du 26 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 31 Octobre 2024, délibéré prorogé au 26 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. JOCAMHUG, dont le siège social est Lieudit « Les Cloviaux » – 63500 SAINT-BABEL, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Charlène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [P], demeurant 72 rue de la Roche – 63800 COURNON-D’AUVERGNE

représentée par Maître Sophie PUJO de la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [I] [D], demeurant 72 rue de la Roche – 63800 COURNON-D’AUVERGNE

représenté par Maître Sophie PUJO de la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAN

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 août 2022, la SCI Jocamhug a donné à bail à [I] [D] et [W] [P] un logement situé 16 Rue du Pont à Issoire, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494 euros, provision sur charges comprise.

Le 11 mars 2023, [I] [D] et [W] [P] ont fait délivrer au bailleur un congé à effet au 11 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la SCI Jocamhug a fait assigner [I] [D] et [W] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND.

Lors de l’audience, la SCI Jocamhug sollicite le bénéfice de ses dernières écritures et demande au Juge des Contentieux de la Protection :

— de fixer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 12 juin 2023 au 22 juin 2023

— de condamner in solidum [I] [D] et [W] [P] à lui payer les sommes suivantes :

* 149,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juin 2023,

* 2011,85 euros au titre des dégradations locatives

* 125,38 euros au titre des frais du constat d’huissier

* 604,13 euros au titre des charges locatives, outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Jocamhug fait valoir que [I] [D] et [W] [P] ont remis les clés par courrier recommandé avec accusé de reception du 22 juin 2023 soit postérieurement à la date du congé (à savoir le 11 juin 2023). Dans ce contexte, elle en déduit que [I] [D] et [W] [P] restent redevables de la somme de 149,67 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 12 juin 2023 au 22 juin 2023. En outre, la SCI Jocamhug indique que [I] [D] et [W] [P] ont commis des dégradations dans le logement comme en atteste le procès-verbal d’état des lieux de sortie en date du 22 juin 2023.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance sollicité par [I] [D] et [W] [P], la SCI Jocamhug estime qu’elle a effectué les démarches nécessaires à la gestion du sinistre dans un délai raisonnable et qu’il n’existe aucun préjudice de jouissance étant donné que les désordres étaient d’ordre esthétique. En tout état de cause, elle affirme également que [I] [D] et [W] [P] n’apportent aucun élément démontrant qu’il n’avait plus la possibilité d’utiliser la chambre.

[I] [D] et [W] [P], quant à eux, demandent au Juge des Contentieux de la Protection :

— de débouter la SCI Jocamhug de l’ensemble de ses prétentions

— de condamner la SCI Jocamhug au paiement des sommes suivantes :

* 270 euros au titre des provisions sur charges indûment versées

* 449 euros au titre de la restitution de la caution augmentée de 89,80 euros par mois depuis septembre 2023

* 1212,30 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

* 2500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

— d’ordonner la capitalisation des intérêts

— d’ordonner à la SCI Jocamhug de leur remettre l’original d’un courrier produit sous le numéro 18 sous astreinte de 250 euros par jour à compter de la présente décision

— de condamner la SCI Jocamhug au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— de condamner la SCI Jocamhug au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais du constat d’état des lieux de sortie

A l’appui de leurs prétentions indemnitaires, [I] [D] et [W] [P] font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance (impossibilité d’utiliser une chambre du logement en raison de l’humidité) en lien avec un dégât des eaux en date du 14 novembre 2022. Sur ce point, ils ajoutent que la SCI Jocamhug n’a pas été diligente pour effectuer les démarches nécessaires pour résoudre le problème à l’origine du sinistre. De plus, [I] [D] et [W] [P] se prévalent d’un comportement irrespectueux de la SCI Jocamhug suite au dégât des eaux du 14 novembre 2022 et sollicitent également l’octroi d’un préjudice moral.

Par ailleurs, [I] [D] et [W] [P] soutiennent, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que les charges récupérables sont exigibles uniquements sur justification de la contrepartie des services rendus. Or, ils font remarquer que les éléments versés aux débats par la SCI Jocamhug sont insuffisants pour établir l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges récupérables. Dans ce contexte, [I] [D] et [W] [P] demandent la restitution des charges indûment versées.

En réponse aux prétentions adverses, [I] [D] et [W] [P] estiment qu’ils ne sont redevables d’aucune indemnité d’occupation étant donné que la SCI Jocamhug était en possession des clés du logement depuis le mois de mai 2023. De plus, [I] [D] et [W] [P] affirment que la SCI Jocamhug n’a fait aucun effort pour fixer une date d’état des lieux de sortie de sorte qu’ils ont été contraints de restituer le second jeu de clés par courrier recommandé avec accusé de récéption. A cet égard, ils précisent que cette lettre recommandée a été avisée le 15 juin 2023 et que la SCI Jocamhug a attendu le 22 juin 2023 pour récupérer le courrier. Ainsi, [I] [D] et [W] [P] estiment que l’ensemble de ces éléments constituent un refus fautif de recevoir les clés de la part de la SCI Jocamhug et en déduisent que celle-ci ne peut s’en prévaloir pour justifier l’octroi d’une indemnité d’occupation jusqu’au 22 juin 2023.

S’agissant de l’indemnisation des dégradations locatives sollicitée par la SCI Jocamhug, [I] [D] et [W] [P] prétendent qu’il n’est pas possible de leur imputer les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie au motif que la SCI Jocamhug était en possession des clés depuis le mois de mai 2023 et que, depuis cette date, elle a permis l’introduction dans les lieux de plusieurs personnes afin d’effectuer des travaux de rénovation. D’autre part, [I] [D] et [W] [P] font valoir qu’il n’y a aucun lien entre les réparations mentionnées dans les devis produits par la SCI Jocamhug et les constatations du commissaire de justice.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[I] [D] et [W] [P] s’étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation au paiement de la somme de 149,67 euros au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, il apparait que la validité du congé délivré par [I] [D] et [W] [P] n’est pas contesté de sorte qu’il y a lieu de considérer que celui-ci a mis fin au contrat de bail à compter du 11 juin 2023. De même, il est constant que [I] [D] et [W] [P] ont restitué les clés par lettre recommandée avec accusé de réception et que celle-ci a été avisée le 15 juin 2023 puis retirée par la SCI Jocamhug le 22 juin 2023. Or, il est important de rappeler que l’occupation du logement par le locataire se termine uniquement lorsque celui-ci a effectué la remise des clés au bailleur. Compte tenu de ce qui précède, il n’est pas contestable que [I] [D] et [W] [P] ont restitué le logement postérieurement au terme du contrat. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’est pas démontré que la SCI Jocamhug aurait fait obstacle à la fixation d’une date d’état des lieux de sortie. En effet, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour établir un tel élément. Dans ces conditions, la date de remise des clés sera fixée au lendemain du jour de la présentation du courrier recommandé avec accusé de réception à savoir le 16 juin 2023. En effet, il y a lieu de relever que le courrier recommandé contenant les clés du logement a été mise à la disposition du bailleur à partir de cette date. Il s’en déduit que la reprise des clés à une date postérieure résulte d’une carence du bailleur ce qui implique qu’il n’est pas possible de fixer une indemnité d’occupation pour la période postérieure au 16 juin 2023.

Il en résulte que [I] [D] et [W] [P] ont été occupants sans droit ni titre durant la période allant du 12 juin au 15 juin 2023. Cette occupation illicite a nécessairement causé manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI Jocamhug, soit la somme de 59,86 euros pour la période susmentionnée. Cette indemnité sera due solidairement par [I] [D] et [W] [P] en application des stipulations du bail.

Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 30 août 2022 mentionnant un bon état de l’ensemble de l’appartement ainsi que de ses équipements et l’état des lieux de sortie du 22 juin 2023 listant plusieurs désordres permet d’établir l’existence de dégradations locatives. Or, il est important de rappeler que le locataire n’est susceptible de s’exonérer de la prise en charge de ces désordres que s’il démontrer que qu’ils ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Dans le cadre du présent dossier, [I] [D] et [W] [P] se bornent à affirmer qu’il n’est pas possible de leur imputer les désordres constatés au motif que la SCI Jocamhug était en possession des clés depuis le mois de mai 2023 et qu’elle a permis l’introduction dans les lieux de plusieurs personnes afin d’effectuer des travaux de rénovation. Cependant, il est admis que le propriétaire peut conserver un double des clés sans que la jouissance exclusive des lieux par le locataire soit remise en cause. De plus, [I] [D] et [W] [P] ne produisent également aucune pièce permettant de démontrer que les dégradations auraient été commises par un tiers de sorte qu’ils ne peuvent justifier d’aucun motif d’exonération de leur responsabilité au titre des réparations locatives. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent [I] [D] et [W] [P], les travaux mentionnés dans les devis produits par la SCI Jocamhug correspondent à des dégradations listées dans l’état des lieux de sortie du 22 juin 2023. En raison de la faible période d’occupation du logement, il n’y a pas lieu de faire application d’un quelconque coefficient de vétusté.

Dans ces conditions, la somme de 2011,85 euros réclamée par la SCI Jocamhug au titre des réparations locatives apparait justifiée dans son principe et dans son montant. Compte tenu de l’existence de sommes restant dues par les locataires, il n’est pas contestable que la SCI Jocamhug était fondée à conserver le dépôt de garantie. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de [I] [D] et de [W] [P] de restitution du dépôt du garantie majoré de la somme de 89,80 euros par mois depuis septembre 2023. En revanche, il convient de déduire le montant de ce dépôt de garantie des sommes mises à la charge de [I] [D] et de [W] [P] au titre des répaparations locatives.

En conséquence, [I] [D] et [W] [P] seront condamnés solidairement à verser à la SCI Jocamhug la somme de 1562,85 euros (soit 2011,85 euros correspondan aux réparations locatives – 449 euros correspondant au dépôt de garantie)

Sur les frais d’état des lieux

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il a déjà été expliqué que la réalisation d’un état des lieux de sortie amiablement n’a pas été possible et qu’il n’est pas établi que la SCI Jocamhug aurait fait preuve de mauvaise foi. Dans ces conditions, il convient de faire application des dispositions de l’article susvisé d’ordonner le partage par moitié des frais de l’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice le 22 juin 2023. Compte tenu du coût de cet acte (250,76 euros), [I] [D] et [W] [P] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 125,38 euros.

Sur la demande reconventionnelle de restitution des charges à hauteur de 270 euros

En l’espèce, la SCI Jocamhug justifie le montant des charges récupérables par les éléments suivants :

— ménage des parties communes (89,50 euros par mois)

— électricité des parties communes

— entretien de la chaudière

— consommation de gaz

— taxe d’ordures ménagères

Toutefois, il convient de relever que l’existence de parties communes implique nécessairement l’existence de plusieurs appartementsXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Jocamhug au paiement de la somme de 1212,30 euros au titre du préjudice de jouissance

L’article 9 du Code de Procédure Civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté qu’un dégat des eaux est survenu dans l’appartement, il y a néanmoins lieu de constater que [I] [D] et [W] [P] n’apportent aucun élément permettant d’établir l’existence d’un préjudice de jouissance en lien avec ce sinistre pour la période allant du 14 novembre 2022 au mois de juin 2023. Sur ce point, il convient de préciser que les photographies produites par [I] [D] et [W] [P] n’ont aucune valeur probante en ce qu’il n’est pas possible de déterminer si celles-ci ont été prises dans l’appartement objet du contrat. Au surplus, il y a également lieu de noter que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 22 juin 2023 ne mentionne aucun désordre susceptible de caractériser l’indécence de la chambre du logement.

En conséquence, [I] [D] et [W] [P] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Jocamhug au paiement de la somme de 1212,30 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Jocamhug au paiement de la somme de 2500 euros au titre du préjudice moral

En l’espce, [I] [D] et [W] [P] ne justifient pas de l’existence d’un quelconque préjudice moral. De plus, ils n’établissement pas que la SCI Jocamhug aurait eu un comportement irrespectueux suite au dégât des eaux du 14 novembre.

En conséquence, [I] [D] et [W] [P] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Jocamhug au paiement de la somme de 2500 euros au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Jocamhug à restituer l’original d’un courrier produit sous le numéro 18 sous astreinte de 250 euros par jour à compter de la présente décision

En l’espèce, il apparait que la SCI Jocamhug est en possession d’un courrier adressé à [I] [D].

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI Jocamhug à restituer ce courrier à son destinataire. En revanche, aucun élément ne permet d’établir la nécessité d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les autres demandes

[I] [D] et [W] [P], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [I] [D] et [W] [P] à la somme de 59,86 euros pour la période du 12 juin 2023 au 15 juin 2023,

CONDAMNE [I] [D] et [W] [P] à payer solidairement à la SCI Jocamhug la somme de 59,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juin 2023,

CONDAMNE [I] [D] et [W] [P] à payer solidairement à la SCI Jocamhug la somme de 1562,85 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE [I] [D] et [W] [P] à payer solidairement à la SCI Jocamhug la somme de 125,38 euros au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie,

CONDAMNE la SCI Jocamhug à restituer à [I] [D] l’original d’un courrier produit sous le numéro 18,

CONDAMNE in solidum [I] [D] et [W] [P] à payer à la SCI Jocamhug la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection