CG/AC

Ordonnance N°

du 10 DECEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00753 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVUV

du rôle général

S.A.S. M4

c/

S.A.S. [Adresse 7]

la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES

M^e Bernard FAVIER

la SELAS JURI-DEFI AVOCATS

la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

GROSSES le

— la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES

, M^e Bernard FAVIER

, la SELAS JURI-DEFI AVOCATS

, la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Copies électroniques :

, la SELAS JURI-DEFI AVOCATS

, la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. M4 agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 1]

ayant pour avocats la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant, et la SELAS JURI-DEFI AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocats M^e Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

Après débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 27 juillet 2015, la S.C.I. COUR DE JAUDE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A.S. M4, a donné à bail à la S.A.S. [Adresse 7] des locaux situés [Adresse 2].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2015 moyennant un loyer annuel de 107.200,00 € hors taxes et hors charges, soit 26.800,00 € hors taxes et hors charges par trimestre.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges.

Constatant que sa locataire ne réglait pas ses loyers, la S.A.S. M4 a fait adresser une mise en demeure d’avoir à régler sa dette locative d’un montant de 86.505,41 € au titre des périodes antérieures au 30 juin 2023 et des loyers des 3ème et 4ème trimestre 2023 à la S.A.S. [Adresse 7] par courrier recommandé en date du 5 décembre 2023.

Par courrier en date du 22 décembre 2023, la S.A.S. COURS GALIEN s’est engagée à régler l’arriéré dû au titre de la mise en demeure.

La S.A.S. M4 a déploré l’absence de règlement des loyers par la S.A.S. [Adresse 7] à compter du 1er janvier 2024.

Suivant acte en date du 31 mai 2024, la S.A.S. M4 a fait signifier à la S.A.S. [Adresse 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 69.233,14 €, sans résultat.

Par acte en date du 13 août 2024, la S.A.S. M4 a assigné la S.A.S. [Adresse 7] devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins suivantes :

Vu les pièces versées au débat,

Vu le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 31 mai 2024,

Vu les dispositions des articles 1728 du Code civil et L.145-41 du Code de commerce,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention de bail par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2015 ayant pris effet au 1er août 2015, avec toutes conséquences de droit,

— Prononcer la résiliation du bail précité en date du 27/07/2015,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués sise [Adresse 2], de la Société SAS COURS GALIEN ainsi que de toute(s) personne(s) et de tout(s) objet(s) de son chef, et ce dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la SAS [Adresse 7] à payer à la SAS M4 une indemnité d’occupation trimestriel d’un montant de 44.890,39 €, jusqu’à libération parfaite des lieux,

— Condamner la SAS [Adresse 7] à payer la SAS M4 une indemnité de 10.000 € au titre de son préjudice financier,

— Condamner la SAS [Adresse 7] à payer à la SAS M4 la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700-1 du Code de procédure civile,

— Condamner la SAS [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 31 mai 2024.

Appelée à l’audience du 8 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 19 novembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Les parties sont intervenues au soutien de leur prétention.

Par des conclusions en défense reprises oralement à l’audience, la S.A.S. COURS GALIEN a conclu aux fins suivantes :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1343-5 et 1353 du Code civil,

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

A titre principal

— Dire qu’il n’y a lieu à référé ;

— Débouter la société M4 de tous ses chefs de demandes, moyens, fins et conclusions ;

— Condamner la société M4 à payer la somme de [Adresse 7] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société M4 aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, si le Juge des référés disait bien fondée la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif,

— Limiter la provision réclamée par la société M4 au titre de l’arriéré de loyers et charges à la somme de 60.820,82 € TTC, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse ;

— Débouter la société M4 de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— Ordonner que :

Le [Adresse 7] s’acquittera de la somme de 60.820,82 € en 8 échéances mensuelles, en sus des loyers et accessoires courants, dont 7 échéances mensuelles égales de 7.600 € chacune et une dernière échéance représentant le solde de l’arriéré en principal et intérêts, Les échéances reportées porteront intérêt au taux légal,La réalisation des effets de la clause résolutoire est suspendue, La clause résolutoire ne jouera pas si le COURS GALIEN se libère dans les conditions fixées par le Juge ;- Ordonner que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés par elle ;

— Ecarter l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par des conclusions en réponse reprises oralement à l’audience, la S.A.S. M4 a conclu aux fins suivantes :

Vu les pièces versées au débat,

Vu le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 31 mai 2024,

Vu les dispositions des articles 1728 du Code civil et L.145-41 du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 873 du CPC,

— Débouter la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses prétentions,

— Condamner la société SAS COURS GALIEN à payer à la société SAS M4 la somme de 185.833,17 € à titre de provision sur l’arriéré de loyers arrêté au 3ème trimestre 2024,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention de bail par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2015 ayant pris effet au 1er août 2015, avec toutes conséquences de droit,

— Prononcer la résiliation du bail précité en date du 27/07/2015,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués sise [Adresse 2], de la Société SAS [Adresse 7] ainsi que de toute(s) personne(s) et de tout(s) objet(s) de son chef, et ce dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la SAS COURS GALIEN à payer à la SAS M4 une indemnité d’occupation trimestriel d’un montant de 44.890,39 €, jusqu’à libération parfaite des lieux,

— Condamner la SAS [Adresse 7] à payer la SAS M4 une indemnité de 10.000 € au titre de son préjudice financier,

— Condamner la SAS [Adresse 7] à payer à la SAS M4 la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700-1 du Code de procédure civile,

— Condamner la SAS [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 31 mai 2024.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes aux fins de constat de résiliation du bail commercial et d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835, la présidente du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, elle peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les mentions et indications figurant dans le commandement de payer ne doivent pas être de nature à créer, dans l’esprit de la locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter une réponse appropriée dans le délai requis (Cass. Civ. 3ème, 17 mars 2016, n°14-29.923).

La S.A.S. COURS GALIEN fait valoir que le décompte visé dans le commandement de payer ne comporte aucun détail de la dette, ne mentionne pas les règlements intervenus avant sa délivrance et qu’il ne lui permet pas de vérifier le montant de sa dette et le bienfondé de la demande de la S.A.S. M4. Elle en conclut que les demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à son expulsion des locaux loués et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse découlant de l’imprécision du commandement de payer du 31 mai 2024.

La S.A.S. M4 oppose que la S.A.S. [Adresse 7] avait connaissance, à la date du commandement de payer, des termes du contrat de bail, du montant de son loyer revalorisé et de son absence de règlement de loyer depuis le 1er janvier 2024. Elle ajoute que la S.A.S. COURS GALIEN n’a pas contesté le commandement de payer avant la présente procédure.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail commercial stipule, en pages 11 et 12, que :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice, s’il en semble bon au BAILLEUR.

Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du Tribunal de Grande Instance territorialement compétent et exécutoire par provision, nonobstant appel ».

Le commandement de payer enjoint à la S.A.S. [Adresse 7] de payer la somme de 69.233,14 € « pour des loyers exigibles du 23/05/2024 des locaux que vous occupez, dont le détail vous est fourni ci-après », sans qu’aucun détail n’apparaisse néanmoins s’agissant, notamment, de la période au titre de laquelle ladite somme est due.

Or, la S.A.S. COURS GALIEN avait reconnu être débitrice de la somme de 86.505,41 € au titre des périodes antérieures au 30 juin 2023 et des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2023 dans un courrier du 22 décembre 2023 et s’était engagée à procéder au règlement de ladite somme.

Il en résulte que la S.A.S. [Adresse 7] n’était pas en mesure de déterminer, à la seule lecture du commandement de payer, si la dette qu’elle s’était engagée à payer était ou non comprise dans la somme sollicitée et, par suite, et en tout état de cause, de déterminer le montant exact de la dette qui demeurait à sa charge et à quel titre.

Dans ces conditions, l’absence de précision quant aux périodes au titre desquelles la somme visée par le commandement de payer est due était de nature à créer, dans l’esprit de la S.A.S. COURS GALIEN, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.

Ainsi, la S.A.S. [Adresse 7] démontre ainsi l’existence d’une contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 mai 2024.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de la S.A.S. COURS GALIEN des locaux loués et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2/ Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

L’article 1342-10 du Code civil dispose que :

« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement »

La S.A.S. M4 sollicite la condamnation de la S.A.S. [Adresse 7] à lui payer la somme de 185.833,17 € à titre de provision sur l’arriéré de loyers arrêté au 3ème trimestre 2024.

La S.A.S. COURS GALIEN oppose, d’une part, qu’il n’est pas justifié que la somme réclamée au titre de la régularisation des charges et taxes foncières 2023 lui serait imputable au titre des charges locatives prévues au bail. D’autre part, elle fait valoir que la S.A.S. M4 n’a produit aucun décompte de l’arriéré locatif faisant apparaître le détail des échéances demeurées impayées et que les règlements des 12 janvier, 2 février et 12 août 2024 n’ont pas été pris en compte. Elle en déduit que la demande se heurte à des contestations sérieuses.

La S.A.S. M4 soutient au contraire que les règlements survenus les 12 janvier, 2 février et 12 août 2024 ont été imputés au règlement de la dette au titre des périodes antérieures au 30 juin 2023 et des loyers des 3ème et 4ème trimestre 2023 et que la demande de provision porte sur l’arriéré de loyers au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024 que la S.A.S. [Adresse 7] ne justifie pas avoir réglé.

A l’appui de ses prétentions, la S.A.S. M4 produit quatre factures émises les 21 décembre 2023, 1er avril 2024, 16 juin 2024 et 17 juin 2024 au titre, respectivement, du 1er trimestre 2024, du 2ème trimestre 2024, des charges et de la taxes foncière 2023 et du 3ème trimestre 2024.

En l’espèce, la S.A.S. [Adresse 7] a procédé à plusieurs règlements les 12 janvier, 2 février et 12 août 2024.

Les parties s’opposent sur l’imputation desdits règlements et, ainsi, sur le montant de la dette due par la S.A.S. COURS GALIEN.

Cependant, la S.A.S. M4 ne verse aucun document faisant apparaître l’ensemble des opérations intervenues dans le cadre du bail commercial liant les parties.

L’imputation des paiements réalisés par la S.A.S. [Adresse 7] ne peut donc être déterminée au vu des documents produits avec l’évidence requise en référé.

Dans ces conditions, la S.A.S. M4 ne justifie pas, de manière claire, évidente et certaine de l’arriéré locatif dû par la S.A.S. [Adresse 7] au titre des périodes considérées.

Il s’ensuit que l’obligation se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A.S. M4 sollicite la condamnation de la S.A.S. [Adresse 7] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice financier.

La S.A.S. COURS GALIEN oppose que cette demande ne relève pas du juge des référés.

Effectivement, une telle demande ne relève pas des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

4/ Sur les frais

Il est équitable de condamner la S.A.S. M4 à payer la somme de 250,00 € à la S.A.S. [Adresse 7] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la S.A.S. COURS GALIEN.

Les dépens de l’instance seront supportés par la S.A.S. M4, succombant.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes,

CONDAMNE la S.A.S. M4 à payer à la S.A.S. [Adresse 7] la somme de 250,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la S.A.S. COURS GALIEN,

CONDAMNE la S.A.S. M4 aux entiers dépens.

La Greffière, La Présidente,