Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 31 octobre 2024, n° 24/00116

TJ Clermont-Ferrand 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié conformément aux dispositions légales, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée, le locataire n'ayant pas repris le paiement intégral du loyer.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la créance était établie dans son principe et son montant, condamnant le locataire à payer l'arriéré.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation illicite justifiait le versement d'une indemnité d'occupation au bailleur.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a condamné le locataire à supporter les dépens, conformément à l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 31 oct. 2024, n° 24/00116
Numéro(s) :	24/00116
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérik DUPLESSIS
Cabinet(s) :	SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI
Parties :	S.A. ASSEMBLIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00116 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JOFP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 31 Octobre 2024

S.A. ASSEMBLIA, venant aux droits de LOGIDOME, rep/assistant: SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [M] [E], rep/assistant : M^e Frédérik DUPLESSIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Frédérik DUPLESSIS

SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 26 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 31 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ASSEMBLIA, venant aux droits de LOGIDOME, prise en la personne de son représentant légal, sise 14 Rue Buffon, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E], demeurant 168 rue du Docteur Hospital, RDC, 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Frédérik DUPLESSIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 2 septembre 2015, Logidôme a donné à bail à [M] [E] et [U] [W] un logement et un garage situés 168 Rue Docteur Hospital à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 724,56 euros, provision sur charges comprise.

Par avenant en date du 29 juin 2020, [U] [W] a été détachée du contrat de bail.

Le 4 octobre 2023, la SA Assemblia, venant aux droits de Logidôme, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5760,48 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [M] [E] le 27 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SA Assemblia a fait assigner [M] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [M] [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 9000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2023,

* 800 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 janvier 2024.

Lors de l’audience, la SA Assemblia maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 25 septembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 15756,74 euros.

[M] [E], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand :

A titre principal :- de déclarer irrecevables les prétentions de la SA Assemblia

A titre subsidiaire :- de lui accorder des délais de paiement et de suspendre l’application de la clause résolutoire pour une durée de six mois

Au soutien de sa prétention principale, [M] [E] fait valoir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que l’assignation n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat dans le département.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SA Assemblia a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [M] [E].

[M] [E] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[M] [E] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de l’assignation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la SA Assemblia justifie avoir dénoncé son assignation au représentant de l’Etat le 19 janvier 2024 (pièce N°13) soit plus de deux mois avant la première audience (à savoir le 18 avril 2024)

En conséquence, la fin de non recevoir invoquée par [M] [E] sera rejetée.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit inséré au contrat de bail.

Or, la SA Assemblia justifie avoir régulièrement signifié le 4 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 5760,48 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 4 décembre 2023.

[M] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA Assemblia, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [M] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par la SA Assemblia que [M] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA Assemblia produit un décompte arrêté au 25 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 15 756,74 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA Assemblia est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 15 644,23 euros (après application de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail). [M] [E] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par la SA Assemblia que [M] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[M] [E] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SA Assemblia, soit la somme mensuelle de 800 euros.

Sur les autres demandes

[M] [E], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 septembre 2015 entre la SA Assemblia, [M] [E] et [U] [W] à compter du 4 décembre 2023,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [M] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local et du garage sis 168 Rue Docteur Hospital à CLERMONT-FERRAND (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE [M] [E] à payer à la SA Assemblia la somme de 15644,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [M] [E] à la somme mensuelle de 800 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA Assemblia ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE [M] [E] à payer à la SA Assemblia la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 4 octobre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection