TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00271 – N° Portalis DB26-W-B7J-IITC

JUGEMENT

DU

28 Mai 2025

[F] [H] [N] [Z]

C/

[J] [E]

Expédition délivrée le 28.05.2025

à Mme [F] [Z]

Préfecture

Exécutoire délivré le 28.05.2025

à Mme [F] [Z]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière lors des débats et de Charlotte VIDAL, lors de la mise à disposition.

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [H] [N] [Z]

née le 04 Décembre 1976 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [E]

née le 22 Mai 1984 à [Localité 9] – CAMEROUN

de nationalité Camerounaise

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2015 avec prise d’effet au 15 février 2025, Madame [F] [Z] a donné à bail à Madame [J] [E] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 550,00 euros.

Le bail a été reconduit par tacite reconduction par période triennale à compter du 14 février 2022 pour se terminer le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Madame [F] [Z] a fait signifier à Madame [J] [E] un congé du bail pour son échéance triennale au 14 février 2025. Cet acte indiquait pour motifs les défauts de paiement des loyers (dette locative de 1197,29 euros) et de justification de l’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Madame [F] [Z] a fait signifier à Madame [J] [E] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, Madame [F] [Z] a fait assigner Madame [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

voir déclarer valable le congé du bailordonner l’expulsion de Madame [J] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [J] [E] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025 au cours de laquelle une conciliation a été tentée sans succès.

Madame [F] [Z] a maintenu ses demandes et demandé en plus le paiement de la somme de 2066,66 euros au titre des loyers et charges impayés à la fin février 2025. Elle a également fait état du défaut de justification de l’assurance locative. Elle a insisté sur le refus de la locataire à répondre à l’ensemble de ses demandes. Elle a fait valoir que Madame [J] [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 14 février 2025. Elle a précisé que la dette locative de 1806 euros reconnue par Madame [J] [E] ne comprenait pas les charges.

Madame [J] [E] n’a pas contesté pas le principe de la dette locative qu’elle estime être à 1806 euros. Elle a sollicité un délai pour quitter les lieux et a précisé avoir la charge de sa fille âgée de 15 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la validité du congé du bail

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer, s’il est fondé sur un motif légitime et sérieux, les éléments le conduisant à le retenir. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, il est établi qu’à la date de délivrance du congé du 30 mai 2024, la locataire ne réglait plus depuis novembre 2023 le loyer résiduel à sa charge. Elle ne conteste pas non plus le défaut de justification de son assurance locative.

L’absence de paiement régulier des loyers et de justification de l’assurance locative constituent des manquements graves du locataire à ses obligations, qui justifie le congé du bail qui a bien respecté le délai de préavis minimal de 06 mois, à savoir 8 mois et 15 jours.

Le congé du bail est donc valide de sorte que Madame [J] [E] est occupante sans droit, ni titre depuis le 14 février 2025.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Le bail comprenait un loyer mensuel révisable de 550 euros avec des paiements périodiques de charges sans provisions.

Les parties s’accordent pour dire que la dette de loyer est de 1806 euros en ce inclus l’échéance de février 2025.

Madame [F] [Z] sollicite le paiement complémentaire de la somme de 260,66 euros au titre des charges mais ne justifie d’aucune pièce, ni d’aucun décompte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [E] à payer à Madame [F] [Z] la somme de 1806 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 28 février 2025.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [J] [E] a déjà disposé, au jour de l’audience, d’un délai 10 mois et 1 jour pour organiser son départ et rechercher un nouveau logement.

Madame [J] [E] ne peut au surplus être considérée comme une occupante de bonne foi au regard des divers manquements relevés.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de prorogation du délai de Madame [J] [E] pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 février 2025, Madame [J] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [E] à son paiement à compter de 14 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de l’assignation (exclusion du congé du bail qui restera à la charge de la demanderesse, prise en compte de la sommation de quitter les lieux du 17 février 2025, du procès-verbal de non-libération des lieux et du procès-verbal de constat du 17 février 2025 dans l’examen de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile).

Il convient également de condamner Madame [J] [E] à payer à Madame [F] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE valide le congé du bail délivré par Madame [F] [Z] à Madame [J] [E] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7]

CONSTATE la fin du bail à la date du 14 février 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [E] à compter du 14 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Madame [F] [Z] la somme de 1806 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse,

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Madame [F] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01er mars 2025, échéance de mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [J] [E] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation (exclusion des dépens des frais relatifs au congé du bail du 30 mai 2024, à la sommation de quitter les lieux du 17 février 2025, du procès-verbal de non-libération des lieux et du procès-verbal de constat du 17 février 2025),

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Madame [F] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE