CG/MLP

Jugement N°

du 22 OCTOBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00802 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWMA

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] 2EME TRANCHE

c/

[B] [W]

M^e Marie-françoise VILLATEL

GROSSE le

— M^e Marie-françoise VILLATEL

Copie électronique :

— M^e Marie-françoise VILLATEL

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] 2EME TRANCHE sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 01 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [W] est propriétaire au sein de la Résidence [Adresse 5] 2ème Tranche située [Adresse 2] à [Localité 6].

Par jugement en date du 12 avril 2022 rendu par la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, monsieur [B] [W] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

1669,61 euros au titre des charges impayées selon décompte du 21 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2021, 1451,53 euros au titre des trois dernières provisions sur charges de l’exercice en cours, 1200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Depuis, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a de nouveau constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [W] aux échéances convenues, ce malgré les mises en demeure adressées.

Par acte en date du 04 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] 2ème TRANCHE sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, a assigné monsieur [B] [W] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de gestion courante du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2024,condamner à titre provisionnel Monsieur [B] [W] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] 2ème tranche la somme de 4 172,37 € correspondant aux charges impayées arrêtées au 05 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressée le 05 avril 2024 par le Conseil dudit Syndicat, cette somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir,condamner pareillement à titre provisionnel, Monsieur [B] [W] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] 2ème tranche, compte-tenu de la déchéance du terme, la somme de 2 248 €(somme représentant la provision sur charges de décembre 2024 et les trois premières provisions sur charges de 2025) en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété,

condamner à titre provisionnel Monsieur [B] [W] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] 2ème tranche la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil,condamner Monsieur [B] [W] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] 2ème tranche la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,dire que les frais et dépens seront à la charge de Monsieur [B] [W],dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996,devront être supportées par le défendeur en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.A l’audience du 1er octobre 2024 à laquelle les débats se sont tenus, le syndicat des copropriétaires a repris le contenu de son assignation.

Monsieur [B] [W] n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 31 mai 2022 au 16 juillet 2024 inclus pour un montant total de 4172,37 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2022 votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/12/2022 au 30/11/2023un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2023 votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/12/2023 au 30/11/2024un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2024 votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/12/2024 au 30/11/2025les appels de fonds et de travaux adressés à monsieur [B] [W] un relevé de compte du 05 août 2024 présentant un solde débiteur de 4172,37 eurosune mise en demeure datée du 05 avril 2024 de régler la somme de 3889,93 euros envoyée par LRAR. Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 4078,17 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots appartenant au défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner monsieur [W] à payer la somme de 4078,17 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 05 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 avril 2024.

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Il y a ainsi lieu de constater la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 régulièrement adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2024.

Outre les charges de copropriété échues, monsieur [W] est redevable des provisions non encore échues soit au total la somme de 2248 euros.

En conséquence, monsieur [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2248 euros au titre des charges exigibles mais non encore échues.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il ressort du décompte du 05 août 2024 produit par le syndicat des copropriétaires qu’il a dû engager les sommes suivantes pour le recouvrement de sa créance :

19,20 euros de mise en demeure du 11 mars 202475 euros d’honoraires d’avocat.Or, il résulte de ce qui précède que les honoraires n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [W] ne peut dès lors être condamné à supporter ces derniers.

En conséquence, monsieur [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19,20 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il est constant que monsieur [W] s’abstient régulièrement de régler ses charges auprès de la copropriété, de sorte que deux décisions de justice ont déjà été rendues à son encontre avant la présente instance, à savoir le 08 février 2021 et le 10 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de monsieur [W] dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi des charges engendrées en raison des démarches et des procédures diligentées.

Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 800 euros à la charge de monsieur [W] à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [W] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] 2ème TRANCHE sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de QUATRE MILLE SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET DIX-SEPT CENTIMES (4.078,17 €) au syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 05 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 avril 2024,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 régulièrement adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2024,

CONDAMNE monsieur [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] 2ème TRANCHE sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de DEUX MILLE DEUX CENT QUARANTE-HUIT EUROS (2.248 €) au titre des charges exigibles mais non encore échues,

CONDAMNE monsieur [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] 2ème TRANCHE sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de DIX-NEUF EUROS ET VINGT CENTIMES (19,20 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE monsieur [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] 2ème TRANCHE sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de HUIT CENTS (800 €) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE monsieur [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] 2ème TRANCHE sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de CINQ CENTS (500 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [B] [W] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,