N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 05 MARS 2026

N° RG 25/00338 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JLFC

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 1]», sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA BERANGER, RCS de [Localité 1] n°498 661 099, dont le siège social est situé [Adresse 3],

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [I] [D] est propriétaire des lots n°620 et n°859 dans l’immeuble “[Adresse 1]” situé [Adresse 5].

Le 16 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” représenté par son syndic la société CITYA BERANGER, a donné assignation à Monsieur [I] [D] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965:

— Condamner ce dernier à lui payer :

• la somme de 6906,29 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024 ;

• la somme de 712,80 euros au titre des frais de recouvrement,

• la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 1er janvier 2025 la somme de 6 906,29 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

Monsieur [I] [D] régulièrement assigné par acte de commissaire de Justice déposé à étude le 16 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2025 et l’affaire a été plaidée le 18 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux (pièce n°1) ;

— le contrat de syndic (pièce n°2) ;

— le jugement du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours du 7 juin 2022 qui a condamné Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” les sommes de 7 683 euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 25 octobre 2021, 52,37 euros au titre des lettres de mise en demeure, 139,43 euros au titre du commandement de payer et 1284 euros au titre des frais de recouvrement, d’ouverture et de suivi de dossier pour le syndic outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (pièce n°3) ;

— le courrier de mise en demeure de payer la somme de 6 419,39 euros adressé par le syndic à Monsieur [I] [D] le 18 janvier 2024 (pièce n°4) ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant (pièce n°7) ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 (pièces n°7);

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée (pièces n°9) ;

— l’extrait de compte (pièce n°5) de la partie défenderesse, arrêté au 1er janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 6906,29

Frais sollicités 712,80

TOTAL 7619,09

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [I] [D] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 1er janvier 2025 à hauteur de la somme de 6 906,29 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 16 mars 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Monsieur [I] [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6] somme de 6 906,29 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024, date de la réception de la mise en demeure.

2- Sur les frais de recouvrement sollicités :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 45,60 euros (mise en demeure du 18 janvier 2024).

En l’absence de preuve de l’envoi et de la réception en recommandé pour les autres mises en demeure, le surplus des frais de 79,20 euros n’est pas justifié.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un avocat outre le suivi du dossier avocat (frais justifiés par les factures produites en pièces n°10) sont des diligences exceptionnelles justifiant des frais à hauteur de la somme de 588 euros.

Monsieur [I] [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” la somme de 633,60 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024, date de réception de la mise en demeure.

3- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires :

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour obtenir sa condamnation par le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours par jugement du 7 juin 2022, Monsieur [I] [D] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros.

4- Sur les mesures de fin de jugement :

Perdant le procès, Monsieur [I] [D] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” la somme de 1500 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 7] [Localité 2] [Adresse 8] représenté par son syndic la société CITYA BERANGER les sommes suivantes :

— SIX-MILLE-NEUF-CENT-SIX EUROS ET VINGT-NEUF CENTIMES (6 906,29 euros) au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2025, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024, date de la réception de la mise en demeure ;

— SIX-CENT-TRENTE-TROIS EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (633,60 euros) au titre des frais de recouvrement augmentés des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024, date de réception de la mise en demeure;

— CINQ-CENTS EUROS à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Condamne Monsieur [I] [D] aux dépens ;

Condamne Monsieur [I] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 9] représenté par son syndic la société CITYA BERANGER la somme de MILLE-CINQ-CENTS EUROS (1 500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER