TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10970

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NX2

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, SAS

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1291

DÉFENDERESSE

Madame [S] [B]

[Adresse 1]

[Localité 11]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Madame Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10970 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NX2

DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [S] [B] est propriétaire des lots de copropriété n° 15 (appartement), 13 (chambre), 6 (cave) d’un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 13].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a fait mettre en demeure Madame [S] [B] de payer les charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 10]) a fait assigner Madame [S] [B] en paiement d’arriéré de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 5 février 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

« – DIRE REVEVABLE ET BIEN FONDE le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] représenté par son syndic en fonction, la société ATRIUM GESTION ;

— CONSTATER le non-paiement par Madame [S] [B] des charges de copropriété et l’échec des diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonction, la société ATRIUM GESTION, en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation

— CONDAMNER Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en fonction, la société ATRIUM GESTION les sommes suivantes :

—  7.040,35 euros relatifs aux appels de provisions, charges, et travaux impayés pour la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 16 novembre 2023 ;

—  922,00 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer de 160,53 euros

— ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil,

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [S] [B] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1-Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [S] [B] est propriétaire des lots n°15, 13, 6 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2022, 1er juin 2023, 20 février 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;les attestations de non recours correspondantes ;un décompte de la répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er juillet 2024 inclus faisant état d’un solde débiteur hors frais de 7.040,35 euros ;la mise en demeure du 16 novembre 2023 ;le contrat de mandat du syndic ;une sommation de payer en date du 24 janvier 2024 ;les factures des frais de gestion ;la facture de la sommation de payer en date du 25 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [S] [B], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 7.040,35 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 1er juillet 2024 inclus).

Madame [S] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner Madame [S] [B] à s’acquitter de la somme de 7.040,35 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 5.509,81 euros et de l’assignation pour le surplus.

2-Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires su syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 922,00 euros au titre des frais de procédure.

Il ne communique cependant que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 20 février 2024 au 30 juin 2025, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations effectuées avant cette date (honoraires de mise en demeure du 16/11/2023, honoraires de relance du 14/12/2023 et honoraires de transmission du 22/01/2024) qui ne seront dès lors pas retenues.

Il n’est pas davantage démontré que les honoraires de transmission de dossier à l’avocat et les honoraires de constitution d’hypothèque traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courante répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3-Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparait que Madame [S] [B] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété à compter de septembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que Madame [S] [B] s’est vue précédemment délivrer une assignation en date du 15 mars 2021 devant le tribunal judicaire de Paris pour un arriéré de charges qu’elle a réglé à la réception de ladite assignation en justice.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire et de manière générale oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

En outre l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Madame [S] [B] comme étant un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence en conséquence de condamner Madame [S] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

4-Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 13 août 2024 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

5-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [B] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ([Adresse 10]) pris en la personne de son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION :

— la somme de 7.040,35 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er juillet 2024 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 1er juillet 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 5.509,81 euros et de l’assignation pour le surplus.

— la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 12] le 03 Juillet 2025

La Greffière La Présidente