Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 5 juin 2025, n° 24/00915

TJ Clermont-Ferrand 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement du loyer
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale du logement par le locataire.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a établi que le locataire devait payer l'arriéré locatif, justifié par les documents fournis par le bailleur.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation, fixée par référence au montant du loyer.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a décidé que le locataire devait supporter les dépens et les frais de justice, conformément à l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 5 juin 2025, n° 24/00915
Numéro(s) :	24/00915
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Parties :	Etablissement OPHIS DU PUY DE DOME

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00915 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J224

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

Etablissement OPHIS DU PUY DE DOME, rep/assistant : la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [F] [J] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement OPHIS DU PUY DE DOME, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT- FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [J] [Z], demeurant 12 rue de Gomel, Bât. F, 7ème étage, Appt. 99, 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 20 janvier 2020, l’Ophis du Puy-de-Dôme a donné à bail à Monsieur [F] [J] [Z] un logement situé 12 Rue de Gomel – Bâtiment F – Appartement n°0099 – 7ème étage – 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320,15 euros, provision sur charges comprise.

Le 19 décembre 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.218,28 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [J] [Z] le 08 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, l’Ophis du Puy-de-Dôme a fait assigner Monsieur [F] [J] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [F] [J] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

* 10.510,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

* 1.100,00 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2024.

Lors de l’audience, l’Ophis du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 janvier 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11.715,46 euros, déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 150,08 euros.

Monsieur [F] [J] [Z], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025. Cependant, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier afin que l’Ophis du Puy-de-Dôme, demandeur, puisse s’expliquer sur les sommes apparaissant dans l’arriéré locatif au titre de la Télérelève Mensuelle. L’affaire a été rappelée à l’audience du 10 avril 2025 où l’Ophis du Puy-de-Dôme a produit des justificatifs des sommes dues par le locataire au titre de la Télérelève Mensuelle et a actualisé sa créance à la somme de 14.062,97 euros en vertu d’un décompte arrêté au 07 avril 2025. De son côté, Monsieur [F] [J] [Z], convoqué, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, Monsieur [F] [J] [Z] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [F] [J] [Z].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [F] [J] [Z] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 19 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.218,28 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 19 février 2024.

Monsieur [F] [J] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 07 avril 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées soit 10.360,88 euros (déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 150,08 euros) que Monsieur [F] [J] [Z] sera condamné à lui payer. Il résulte en effet des pièces produites qu’il appartenait au locataire en vertu des obligations prévues par la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions contractuelles de signaler une éventuelle fuite d’eau ; en outre, les sommes sollicitées au titre de la télérelève (consommation d’eau chaude et froide) sont justifiées et les modalités de calcul explicitées.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 3.218,28 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [F] [J] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’Ophis du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 355 euros.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [J] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 50 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2020 entre l’Ophis du Puy-de-Dôme et Monsieur [F] [J] [Z] à compter du 19 février 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [F] [J] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 12 Rue de Gomel – Bâtiment F – Appartement n°0099 – 7ème étage – 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [Z] à payer à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 10.360,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse et déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 150,08 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 3.218,28 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de l’Ophis du Puy-de-Dôme au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [J] [Z] à la somme mensuelle de 355 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’Ophis du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [Z] à payer à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 19 décembre 2023 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’Ophis du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection