TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00485 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVI6

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025

Monsieur [L] [W]

Rep/assistant : Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [G] [O] épouse [W]

Rep/assistant : Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [L] [J]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Janvier 2025

A : M^e Jérôme LANGLAIS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Janvier 2025

A : M^e Jérôme LANGLAIS

Monsieur [L] [J]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 décembre 2024, délibéré prorogé au 14 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [W], demeurant 5 rue du Goulet – 63430 PONT DU CHÂTEAU

Madame [G] [O] épouse [W], demeurant 5 rue du Goulet – 63430 PONT DU CHÂTEAU

Représentés par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J], demeurant 7 bis rue du Onze Novembre – Appt RDC – 63110 BEAUMONT

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 07 mai 2014, Monsieur [P], [C], [T] [D] a donné à bail à Monsieur [L] [J] un logement situé 7 bis Rue du Onze Novembre – Appt RDC – 63110 BEAUMONT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385 euros, outre 15 euros de provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 385 euros.

Par acte authentique en date du 25 juillet 2016, Monsieur [P], [C], [T] [D] a vendu le bien immobilier à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] prenant la qualité de bailleurs envers Monsieur [L] [J].

Le 28 novembre 2023, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.725,80 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [L] [J] le 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2024, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [L] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [L] [J] à leur payer les sommes suivantes :

* 3.463,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* 346,30 euros au titre de la clause pénale,

* 431,45 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

* 1.200 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— déclarer que le montant du dépôt de garantie de 385 euros demeurera acquis aux bailleurs,

— ordonner la capitalisation des intérêts pour toutes sommes dues, un an après le commandement de payer délivré le 28 novembre 2023, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 07 juin 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] maintiennent leurs demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 08 octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.704,11 euros.

Monsieur [L] [J], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement. Il propose de régler la somme mensuelle de 158,44 euros en plus de son loyer courant.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il a été contraint par des frais médicaux ; qu’il a une seule dette de 480 euros ; qu’il a repris le loyer courant ; qu’il perçoit 1.150 euros de revenu mensuel, n’a pas d’APL et qu’il lui reste à vivre 450 euros ; qu’il souhaite rester dans le logement le temps de trouver un nouveau logement avec l’aide d’une assistante sociale.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il ressort de ce dernier que Monsieur [L] [J] est seul et sans enfants. Ce dernier éprouve des difficutés dans la gestion de son budget et le recouvrement de ses dettes, il collabore à l’accompagnement social mais refuse toute mesure de protection ou d’aide à la gestion de son budget et sa situation sociale et médicale constituent un frein dans son projet de relogement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] ont précisé n’avoir pas été avisés de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [L] [J].

Monsieur [L] [J] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [L] [J] s’étant présenté à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit inséré au contrat de bail.

Or, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] justifient avoir régulièrement signifié le 28 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.725,80 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 28 janvier 2024.

Monsieur [L] [J] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que celle de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] produisent un décompte arrêté au 08 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.704,11 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Par ailleurs, Monsieur [L] [J] ne conteste pas les sommes dues.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [L] [J] sera donc condamné à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 1.725,80 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [L] [J] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W], soit la somme mensuelle de 431 euros.

Sur la demande de conservation de la garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il est acquis aux débats que le contrat de bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 385 euros dont Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] sollicitent la déduction de la dette locative qui serait retenue par le tribunal.

Monsieur [L] [J] n’alléguant aucun désordre locatif justifiant la conservation par celui-ci du montant du dépôt de garantie, dont le versement par le locataire et la non restitution par le bailleur ne sont pas contestés, il y a lieu de déduire cette somme de la dette locative précitée.

Dans ces conditions, la condamnation de Monsieur [L] [J] au titre de l’arriéré locatif sera limitée à la somme de 5.319,11 euros ( 5.704,11 euros – 385 euros), dépôt de garantie déduit.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Il résulte de l’article 1231-5 du Code civil que”Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 07 mai 2014 entre les parties mentionne une telle clause pénale. Cependant, la pénalité convenue apparaît manifestement excessive et il convient d’allouer à ce titre aux bailleurs la somme de 1€.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [J] à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] 1 € au titre de la clause pénale.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Au titre de l’article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. ».

Sur ce point, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] sollicitent la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

La demande de capitalisation des intérêts sera accueillie sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil dans la mesure où ces intérêts sont dus au moins sur une année entière.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire de Monsieur [L] [J].

En application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Monsieur [L] [J] sollicite un maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement. Or, Monsieur [L] [J] ne justifie pas avoir repris le paiement

intégral du loyer avant la date de l’audience, ce dernier n’ayant effectué un paiement que de 435,00 euros le 11 septembre 2024 alors que le loyer et les charges locatives s’élèvent à un total de 446,01 euros pour le mois de septembre 2024. De plus, il ressort du décompte du 08 octobre 2024 que le locataire n’a pas effectué le réglement du loyer d’octobre 2024 alors que selon le contrat de bail, le loyer est payable d’avance et en totalité le premier de chaque mois et si Monsieur [L] [J] a indiqué à l’audience avoir réglé le loyer d’octobre le 09 octobre 2024, il n’en rapporte pas la preuve.

Par ailleurs, Monsieur [L] [J] n’apporte aucune pièce pour justifier de sa situation financière. En outre, à l’examen du décompte, il apparaît qu’aucun autre réglement depuis janvier 2024 n’a eu lieu. Si Monsieur [L] [J] précise avoir rencontré des difficutés financières, il n’en demeure pas moins que ses ressources selon ses déclarations orales à l’audience ne lui permettent pas de faire face au paiement du loyer et de l’arriéré locatif.

Ainsi, Monsieur [L] [J] ne satisfait pas aux conditions légales permettant l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter Monsieur [L] [J] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les autres demandes

Les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de leur créance. Leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral sera donc rejetée.

Monsieur [L] [J], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 07 mai 2014 entre Monsieur [L] [W], Madame [G] [O] épouse [W] et Monsieur [L] [J] à compter du 28 janvier 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 7 bis Rue du Onze Novembre – Appt RDC – 63110 BEAUMONT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] la somme de 5.319,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse après déduction du dépôt de garantie , outre intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 1.725,80 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [L] [J] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L] [J] à la somme mensuelle de 431 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] la somme de 1 euros au titre de la clause pénale,

DEBOUTE Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 28 novembre 2023 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection