TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 9]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 14]

REFERENCES : N° RG 25/00873 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SF3

Minute :

JUGEMENT

Du : 29 Janvier 2026

Monsieur [H] [K]

C/

Monsieur [X] [S] [V]

Madame [P] [V]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [K]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représenté par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [S] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Présent et assisté de M^e Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale (100 %) n° N930082025000930 en date du 23-01-2025

Madame [P] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale (100%) n° N930082025008503 en date du 07-07-2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER

M^e Nadia FARAJALLAH

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [K] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3], qui est notamment composé de trois logements situés au premier étage et de deux logements sous combles au deuxième étage.

Un arrêté d’insalubrité a été pris le 6 décembre 2007 par le préfet de la Seine-[Localité 15] concernant le logement situé au deuxième étage, porte droite, de cet immeuble et a mis en demeure Monsieur [H] [K] d’en faire cesser définitivement l’occupation.

Une visite de ce même logement a été faite le 9 juillet 2024 par un inspecteur du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 13], qui a constaté son occupation par Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] et a dressé un rapport en date du 11 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 août 2024, la mairie de [Localité 13] a écrit à Monsieur [H] [K], constatant la non-réalisation des mesures prescrites dans l’arrêté préfectoral n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007 et l’informant qu’il s’exposait aux sanctions prévues par les dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [H] [K] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 remis à étude, fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement situé au deuxième étage droite de l’immeuble sis [Adresse 3] ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Autoriser le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [H] [K] aux frais et périls de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] ; Condamner Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme de 400 € ; Condamner Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ; Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;Dispenser Monsieur [H] [K] de l’indemnisation prévue à l’article L. 521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation ; Écarter l’application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus à l’article L. 412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 24 novembre 2025, après deux renvois à la demande des parties.

À cette audience, Monsieur [H] [K], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience, a maintenu ses demandes.

Au soutien de sa demande en résiliation du bail formulée au visa de l’article L. 511-18 du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [H] [K] expose que les parties sont liées par un bail écrit signé en 2010, dont elles ne retrouvent pas la trace aujourd’hui, qui porte sur un logement situé au premier étage porte gauche de l’immeuble. En premier lieu, il soutient que l’installation de Monsieur [X] [V], courant 2014, dans l’appartement situé au deuxième étage du même immeuble n’a fait l’objet d’aucun accord écrit entre les parties contrairement aux allégations des défendeurs et qu’il l’a seulement laissé occuper les lieux au regard de leur relation amicale de longue date. En ce sens, Monsieur [H] [K] conteste la véracité du contrat de bail du 1er août 2011 joint au courrier de la ville de [Localité 13] du 21 août 2024, indiquant que celui-ci ne correspond ni à la date d’entrée de Monsieur [X] [V] dans l’appartement situé au 1er étage, ni à la date d’entrée dans celui occupé actuellement, qu’il ne reconnaît pas sa signature et que son paraphe manque sur une page. Il conteste également le contrat de bail du 3 février 2014 produit par les défendeurs, précisant qu’il s’agit d’une page isolée sans aucune stipulation permettant de le relier à l’appartement litigieux et qu’il vise des mentions relatives au bail commercial.

En second lieu et en tout état de cause, quant à ses obligations découlant de l’arrêté d’insalubrité n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007 et des articles L. 521-3-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [H] [K] fait valoir avoir respecté son obligation de relogement imposée par ces dispositions, mais que les locataires ont refusé trois offres sans motif légitime. Il précise que la première portait sur la réintégration de l’appartement situé au 1er étage dont Monsieur [X] [V] est toujours locataire bien qu’il ait intégré celui situé au second étage et qui est resté de fait inoccupé ; et les deux autres propositions concernaient des biens dont les caractéristiques correspondaient aux attentes des défendeurs. Monsieur [H] [K] interroge enfin le fondement même de son obligation de relogement, en l’absence de bail valable sur le logement frappé de l’arrêté d’insalubrité et d’un logement disponible toujours loué aux occupants.

Par conséquent, il affirme être fondé à solliciter la résiliation du bail unissant les parties.

Concernant sa demande de dispense d’indemnisation conformément à l’article L. 521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [H] [K] expose qu’il ne saurait être considéré comme défaillant dans l’exécution de son obligation de relogement, les locataires ayant refusé l’offre concernant l’appartement du premier étage gauche alors que Monsieur [X] [V] en est toujours locataire ; et n’ont pas répondu aux deux propositions de logements dont les caractéristiques étaient semblables à celles de cet appartement.

Monsieur [H] [K] sollicite la dispense du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution au regard de la mauvaise foi des défendeurs, caractérisée par leur refus aux propositions de relogement effectuées.

S’agissant de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article 1240 du code civil, Monsieur [H] [K] se plaint de subir un préjudice moral résultant du fait qu’il n’a jamais reloué l’appartement du second étage frappé de l’arrêté d’insalubrité conformément à ses obligations, que les défendeurs s’y sont installés sans son autorisation et ont refusé de réintégrer l’appartement loué au premier étage malgré ses demandes répétées, le mettant en défaut. Il soutient en outre que Monsieur [X] [V], qui avait connaissance de l’arrêté d’insalubrité visant le logement qu’il a choisi d’occuper sans l’accord de son bailleur, a été à l’initiative de la visite de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 13] pour accélérer sa demande de logement social, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Enfin, Monsieur [H] [K] conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V]. Concernant la demande de remboursement des loyers, il fait valoir que les défendeurs se sont installés de leur propre chef dans le logement litigieux au deuxième étage et ont refusé de réintégrer l’appartement loué au premier étage. Il indique que les sommes perçues correspondent au loyer de cet appartement, dont il n’a jamais été donné congé. Monsieur [H] [K] conteste tout enrichissement sans cause puisque deux de ses biens ont été occupés par Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] mais un seul loyer a été payé, la provision sur charges n’a pas été réglée, et pointe en outre que la prescription de trois ans trouve à s’appliquer. Sur la demande de dommages-intérêts, Monsieur [H] [K] ne reconnaît qu’une erreur de négligence en ayant laissé Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] occuper le logement frappé d’un arrêté d’insalubrité, mais rappelle que les défendeurs avaient connaissance de la situation d’insalubrité et qu’ils ont choisi malgré tout de s’installer dans le bien litigieux. Il ajoute que les occupants s’opposent à des travaux dans le logement et qu’en résultent des infiltrations dans tout l’immeuble.

Monsieur [X] [V], assisté de son conseil et Madame [P] [V], représentée par son conseil, lequel a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience, demandent au juge de :

Rejeter la demande de résiliation du bail ;Débouter Monsieur [H] [K] de toutes ses demandes ;Reconventionnellement :Condamner Monsieur [H] [K] à leur restituer la somme de 49 600 € au titre des loyers indument perçus entre février 2014 et mai 2024, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, durant une durée de six mois ;Condamner Monsieur [H] [K] à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ; Condamner Monsieur [H] [K] à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.Pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, au visa des articles 1, 3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] exposent que si un premier bail a été conclu entre les parties le 1er août 2011 pour un logement situé au premier étage de l’immeuble, l’occupation de l’appartement litigieux au deuxième étage résulte d’un second contrat signé entre les mêmes parties le 3 février 2014 et à l’initiative de Monsieur [H] [K]. Ils soutiennent que ce contrat, qui a été exécuté par les parties sans réserve pendant plus de dix ans et qui n’a fait l’objet d’aucun congé délivré par le bailleur, reste en vigueur. Ils ajoutent que l’arrêté d’insalubrité étant antérieur à leur entrée dans les lieux de l’appartement litigieux, Monsieur [H] [K] a manqué à son obligation d’information et ne peut se prévaloir de sa propre faute pour demander la résiliation du contrat. Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] reprochent de plus au bailleur d’avoir manqué à son obligation de relogement en leur présentant des offres qui ne répondaient ni aux exigences de décence, ni au critère de proximité géographique, ni à des propositions durables ; et en leur proposant de s’installer dans l’appartement situé au premier étage alors que celui-ci présente une superficie moindre et est dépourvu de sanitaires privatifs.

Concernant la demande de dispense du délai de deux mois pour quitter les lieux, Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] font valoir que dans la mesure où ils occupent un logement qui a été mis à leur disposition par le bailleur lui-même, en vertu d’un contrat de bail et pour lequel ils paient un loyer, aucune mauvaise foi n’est démontrée et que cette demande est contraire à leurs droits tels que prévus par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] sollicitent à titre reconventionnel, sur le fondement de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, la condamnation de Monsieur [H] [K] au paiement de la somme de 49 600 € en remboursement des loyers versés entre février 2014 et mai 2024 pour un logement déclaré insalubre et que le bailleur ne pouvait donc pas mettre en location, caractérisant ainsi un enrichissement sans cause à leur détriment. Ils demandent d’assortir cette condamnation d’une astreinte au regard de la mauvaise foi du bailleur et de la durée exceptionnelle de la situation d’illégalité dans laquelle ce dernier les a placés.

Ils demandent enfin sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, faisant valoir que le fait d’avoir volontairement relogé ses locataires dans un logement qu’il savait insalubre, sans les informer et d’en avoir retiré un loyer pendant plus de dix ans constitue une faute. Ils exposent que cette faute les a exposés à des conditions de vie dangereuses et indignes, et a généré une forte insécurité sanitaire, leur causant ainsi un trouble de jouissance et du stress.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion

Sur le bail applicable au litige

Conformément à l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

Il résulte de ces dispositions que la preuve écrite d’un bail d’habitation n’est pas obligatoire et qu’un bail peut être conclu verbalement, à condition qu’un accord non équivoque sur les éléments essentiels du bail soit établi, soit la chose louée et le montant du loyer. En ce sens, la simple passivité ou tolérance d’un bailleur n’équivaut pas à un consentement non équivoque, en l’absence d’actes positifs clairs permettant de retenir une acceptation tacite à des effets de bail ou à une modification de celui-ci.

Conformément à l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail.

En l’espèce, il est constant et non contesté qu’un premier contrat de bail écrit a été conclu entre Monsieur [X] [V] et Monsieur [H] [K] pour l’occupation d’un logement situé au premier étage porte gauche de l’immeuble sis [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 400 € charges incluses. Les parties divergent cependant quant à la date de ce contrat.

Monsieur [H] [K] se prévaut d’un contrat de bail signé en 2010 sans toutefois le produire. Si Monsieur [X] [V] vise un « contrat de location dûment établi en 2010 » dans un courrier adressé à Monsieur [H] [K] le 4 novembre 2024, cette seule référence, sans aucun autre élément qui permettrait de corroborer la signature dudit contrat, est insuffisante à établir l’existence d’un contrat à cette date (état des lieux, quittances de loyer…)

Monsieur [X] [V] produit quant à lui un contrat signé le 1er août 2011, qui est contesté par Monsieur [H] [K]. Il convient de relever que l’absence de paraphe de l’une des parties n’affecte pas en elle-même la validité du document. De plus, l’examen des signatures de Monsieur [H] [K] présentes notamment sur les quittances de loyer produites ainsi que sur l’avis de réception du courrier de notification de l’arrêté du 6 décembre 2007 ne révèle aucune différence particulière avec celle figurant sur le bail litigieux.

L’analyse des autres pièces versées aux débats, notamment l’attestation CAF en date du 15 mai 2012 et l’attestation de demande de logement social de Monsieur [X] [V] en date du 18 mai 2012 démontre que ce dernier était bien locataire au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à cette date.

Les parties ne contestent en outre ni la chose ni le montant du loyer tels que résultant du premier contrat signé entre elles.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le contrat initial liant les parties pour la location du logement situé au premier étage de l’immeuble litigieux date donc du 1er août 2011.

Cependant, Monsieur [X] [V] se prévaut d’un second contrat signé entre les mêmes parties le 3 février 2014, relativement au logement cette fois situé au deuxième étage porte droite de l’immeuble et qu’il occupe aujourd’hui avec Madame [P] [V]. Il précise que la relocalisation dans ce logement lui a été imposée par son bailleur.

Il verse aux débats une page extraite d’un document signé le 3 février 2014 qui ne comporte aucune référence précise ni aux parties concernées ni à l’objet du contrat invoqué. Cette pièce, qui est incomplète et produite hors de tout contexte, est insuffisante à établir l’existence d’un contrat de location signé entre Monsieur [X] [V] et Monsieur [H] [K] pour l’occupation du logement litigieux.

Les quittances de loyers produites ne font par ailleurs nullement référence au logement précisément occupé par les locataires (premier ou second étage) et pour lequel ces derniers versent un loyer. Aucun élément n’est en outre versé permettant d’établir le fait que le relogement de Monsieur [X] [V] courant 2014 ait été à l’initiative de Monsieur [H] [K].

Par suite, il n’est pas démontré l’existence d’un contrat écrit valablement signé entre les parties relativement au logement actuellement occupé par Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], ni aucun accord non-équivoque (écrit ou verbal) de Monsieur [H] [K] de modifier la chose initialement louée à Monsieur [X] [V], en passant notamment de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble litigieux à celui du second étage. La simple tolérance de Monsieur [H] [K], même assortie de l’encaissement des loyers (lesquels étant dus aux termes du bail du 1er août 2011 toujours en cours), ne vaut pas accord tacite en l’absence d’autres actes positifs manifestant l’intention de ce dernier.

Il résulte enfin de l’étude de l’ensemble des pièces versées par les parties qu’aucun congé concernant le logement situé au premier étage porte gauche de l’immeuble sis [Adresse 4] n’a été délivré par le bailleur ou le locataire, et que ce bail doit être considéré comme toujours en cours et comme seul s’appliquant aux relations entre les parties.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 511-18 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du présent livre. Lorsque l’interdiction d’habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues au même chapitre. L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé l’autorité compétente de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants.

L’article L. 521-3-2 VII du même code précise que si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

Conformément à l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue ainsi un trouble manifestement illicite.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, à défaut de tout contrat de bail, écrit ou verbal, existant entre Monsieur [H] [K] et Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] relativement à la location du logement situé au deuxième étage, porte droite, de l’immeuble sis [Adresse 3], il ne peut qu’être constaté que la demande de résiliation d’un tel contrat de bail, a fortiori fondé sur l’article 511-18 du code de la construction et de l’habitation, est dépourvue d’objet et elle sera rejetée.

Il est en revanche établi par les développements précédents que Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] sont occupants sans droit ni titre de ce même logement, de sorte que Monsieur [H] [K], en tant que propriétaire de ce bien, est fondé à demander leur expulsion et ce, indépendamment de l’arrêté d’insalubrité en date du 6 décembre 2007.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux, et à défaut de libération volontaire par eux, l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, Monsieur [H] [K] sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V].

Sur les délais d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte en outre de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants, cette obligation étant satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

En l’espèce, Monsieur [H] [K] sollicite la suppression du délai précité en raison de la mauvaise foi des occupants, résultant notamment du refus et de l’absence de réponse suite aux diverses propositions de relogement qui leur ont été faites.

Il y a lieu de rappeler en premier lieu que le bail en date du 1er août 2011 étant toujours en cours, Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] en sont toujours locataires. Ils n’apportent aucunement la preuve de ce que ce logement serait occupé par d’autres personnes comme ils l’affirment.

En ce qui concerne les critères de décence de ce logement, il ressort des diagnostics immobiliers versés aux débats par Monsieur [H] [K] que la superficie de l’appartement situé au premier étage côté gauche proposé à Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] est plus grande que celle de l’appartement qu’ils occupent aujourd’hui au deuxième étage. De plus, le rapport de contrôle réalisé le 11 juillet 2024 pointe l’absence de sanitaires et de cabinet de toilette dans l’appartement actuellement occupé, reproche pourtant formulé contre le logement du premier étage. En tout état de cause, l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce comme c’est le cas en l’espèce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

En second lieu, outre la réintégration dans le logement loué, Monsieur [H] [K] démontre avoir fait deux autres propositions adressées aux défendeurs mais restées sans réponse (notamment, courrier remis en mains propres le 2 décembre 2024).

Dès lors, considérant qu’un logement régulièrement loué, décent, et disponible, peut être occupé par Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], et en l’absence de motif légitime aux refus exprimés quant aux trois offres de relogement, la réduction du délai prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera ordonnée.

Afin de laisser aux défendeurs le temps de déménager dans des conditions respectueuses de leur vie privée et familiale, ceux-ci habitant les lieux litigieux depuis plus de dix ans, ce délai ne sera néanmoins pas intégralement supprimé mais réduit à un mois.

Sur la demande de dispense d’indemnisation

Aux termes de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1.

L’article L. 521-3-1 du même code délimite les hypothèses ouvrant droit à relogement :

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation.

Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l’exploitant à l’encontre des personnes auxquelles l’état d’insalubrité ou de péril est imputable en tout ou partie.

En l’espèce, il doit être relevé, d’une part, que l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] résulte non pas de l’application de l’article 511-18 du code de la construction et de l’habitation et de l’interdiction définitive d’habiter prescrite par l’arrêté préfectoral n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007, mais de l’absence de tout bail établi pour l’occupation du logement en cause.

D’autre part, il sera souligné que bien qu’aucun bail n’ait été signé sur le logement litigieux, Monsieur [H] [K] en a toléré l’occupation alors même qu’il avait connaissance de son insalubrité, sans effectuer de démarches pour faire cesser cette occupation avant la présente procédure dix ans après l’entrée dans les lieux, caractérisant une violation de l’arrêté d’insalubrité. L’interdiction énoncée aux termes de l’arrêté préfectoral n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007 concerne en effet toute occupation aux fins d’habitation, quel que soit son fondement juridique.

Enfin et en tout état de cause, il est constant, au regard de l’arrêté préfectoral n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007, du rapport de contrôle de la direction de la santé, des PIMI et du Service communal d’hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 13] en date du 11 juillet 2024, du courrier de la direction de la santé, des PIMI et du Service communal d’hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 13] en date du 22 juillet 2024, et du procès-verbal d’infraction en date du 31 juillet 2024 établi par Monsieur [M] [U], inspecteur de salubrité, que la procédure administrative consécutive à l’arrêté d’insalubrité n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007 est toujours en cours.

Or, il ne relève pas de la compétence de l’autorité judiciaire de se substituer aux autorités et juridictions administratives compétentes pour statuer sur le respect de l’application de cet arrêté.

Dans ces conditions, la demande de dispense d’indemnisation prévue à l’article susvisé sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] occupent les lieux sans droit ni titre.

Cependant, le logement occupé est frappé d’une interdiction d’occupation aux fins d’habitation depuis l’arrêté d’insalubrité n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007. Il n’est pas démontré ni allégué que des travaux devaient être entrepris dans le sens d’une remise en location.

Monsieur [H] [K] ne peut donc, depuis cette date, percevoir de contrepartie financière à l’occupation de ce bien.

Monsieur [H] [K] n’a pas été sanctionné à cette date pour violation de l’arrêté préfectoral n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007.

Par conséquent, Monsieur [H] [K] ne subit aucun préjudice et sa demande d’indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1240 du civil, applicable au présent litige à défaut de contrat de bail entre les parties relativement au logement situé au deuxième étage de l’immeuble litigieux, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si Monsieur [H] [K] soutient qu’il n’a eu de cesse de demander aux défendeurs de réintégrer l’appartement du premier étage qui leur a été donné à bail, notamment du fait de l’arrêté d’insalubrité, il ne justifie que d’un seul courrier adressé à ceux-ci le 3 octobre 2024, soit dix ans après l’installation dans le logement litigieux et suite à sa propre mise en demeure par la mairie de [Localité 13].

Monsieur [H] [K] reconnaît par ailleurs lui-même avoir laissé Monsieur [X] [V] occuper ce logement compte tenu de leur amitié de longue date. Il ne démontre aucune voie de fait, contrairement à ce qu’il allègue.

En outre, aucun préjudice n’est caractérisé, Monsieur [H] [K] ayant continué à percevoir les loyers visant le logement sis [Adresse 6]. Les frais exposés pour la présente procédure seront quant à eux examinés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages et intérêts de Monsieur [H] [K] sera ainsi rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en remboursement des loyers

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail du 1er août 2011 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

En l’espèce, l’absence de tout bail établi entre les parties relativement à l’appartement visé par l’arrêté préfectoral n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007 rend sans objet la demande en remboursement des loyers fondée sur l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, les défendeurs étant toujours locataires du logement sis [Adresse 6], les loyers en restaient dus. Les sommes correspondent aux montants versés par Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] à Monsieur [H] [K].

Par conséquent, leur demande en paiement de la somme de 49 600 € au titre de loyers indus sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Conformément à l’article 1240 du civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que les responsabilités civiles délictuelle et quasi-délictuelle ne sont engagées qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, en l’absence de contrat de bail portant sur le logement [Adresse 5], Monsieur [H] [K] n’était pas tenu de l’obligation de délivrance d’un logement décent incombant aux bailleurs.

En outre, Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] ne démontent pas de faute de sa part, notamment que leur installation dans le logement déclaré insalubre leur aurait été imposée. Il est de plus constant que ces derniers ont vécu dans ce logement pendant plus de dix ans sans jamais élever la moindre contestation précédemment à la présente procédure, y compris après avoir été informés de l’existence de l’arrêté préfectoral n° AR 07-0245-HI CMB-LO du 6 décembre 2007.

Enfin, la preuve d’un préjudice lié à la dégradation de leur santé n’est pas rapportée.

Leur demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], partie succombante, devront supporter in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] seront condamnés à payer in solidum à Monsieur [H] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 € et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 5] ;

CONSTATE que Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] sont occupants sans droit ni titre du bien situé [Adresse 5] ;

ORDONNE par conséquent la libération des lieux situés [Adresse 5] ;

AUTORISE Monsieur [H] [K] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] faute pour eux d’avoir libéré spontanément les lieux sis [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

ORDONNE la réduction du délai d’expulsion prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution à un mois ;

RAPPELLE que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433 1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de dispense d’indemnisation au titre de l’article L. 521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation de Monsieur [H] [K] ;

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation de Monsieur [H] [K] ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [K] de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande en paiement de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] au titre du remboursement des loyers ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE