TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J45T

NAC : 5AJ 1H

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

S.C.I. NAL, rep/assistant : Mme [C] (Gérant-associé), S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [P] [M]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

S.C.I. NAL

Monsieur [P] [M]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [G] [K], auditeur de justice et de [U] [I], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DOSSIER RG 25/227

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [M], demeurant chez Monsieur et Madame [E], 21 rue de la Côte Pareille, 63116 BEAUREGARD L’EVEQUE

comparant en personne

S.C.I. NAL, prise en la personne de son représentant légal, sise 124 Ter avenue Joseph Claussat, 63400 CHAMALIÈRES

représentée par Mme [C] (Gérant-associé)

DOSSIER RG 25/17

DEMANDEURS :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.C.I. NAL, prise en la personne de son représentant légal, sise 124 Ter avenue Joseph Claussat, 63400 CHAMALIÈRES

représentée par Mme [C] (Gérant-associé)

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [M], demeurant chez Monsieur et Madame [E], 21 rue de la Côte Pareille, 63116 BEAUREGARD L’EVEQUE

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 juin 2023, la SCI NAL représentée par Mme [W] [C] a donné à bail à M. [P] [M] un logement 126 bis avenue Joseph Claussat à CHAMALIERES (63400) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros charges comprises.

Par acte du 2 juin 2023, la SAS Action Logement Services s’est engagée envers la bailleresse en tant que caution simple du paiement des loyers dus par le locataire, selon un dispositif Visale. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits de la bailleresse après règlement de ces sommes.

Le locataire n’ayant pas réglé ses loyers, la bailleresse a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Invoquant la subrogation dans les droits de la bailleresse, la SAS Action Logement Services a fait signifier au locataire le 24 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1890 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [M] le 24 juin 2024.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2024 le juge des contentieux de la protection de CLERMONT FERRAND, saisi par la SAS Action Logement Services et la SCI NAL, a constaté la résiliation du bail locatif, ordonné la reprise des locaux abandonnés 126 bis avenue Joseph Claussat à CHAMALIERES et a condamné M. [P] [M] au paiement de la somme de 3780 euros au titre des loyers impayés avec intérêts de droit à compter de la décision, cette somme étant due à la SAS Action Logement Services.

Par courrier recommandé en date du 26 décembre 2024, M. [P] [M] a formé opposition à l’ordonnance signifiée le 27 novembre 2024.

Il fait valoir qu’il a quitté les lieux en avril 2024, que ses propriétaires se sont introduits dans le logement, qu’il n’y avait pas d’eau chaude depuis début décembre jusqu’à son départ, que la clé a été remise dans la boite aux lettres du propriétaire.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 15 mai 2025.

Par courrier en date du 27 février 2025, le conseil de la SAS Action Logement Services expose à la SCI NAL qu’il est contraint de les appeler en garantie pour le cas ou les arguments de M. [M] seraient jugés recevables et bien fondés et l’informe qu’il lui appartient de récupérer les lieux sans tarder étant observé que la garantie Visale prendra fin.

Par acte de commissaire de justice en date des 3 et 5 mars 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [P] [M] et la SCI NAL devant le Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que M. [P] [M] ne revendique aucun droit sur le logement,

— condamner M. [P] [M] à lui payer la somme de 7560 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2024,

— et subsidiairement à condamner la SCI NAL à lui payer tout ou partie de la somme de 7560 euros,

— condamner M. [P] [M] et/ou la SCI NAL à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’une quittance subrogative et d’un décompte arrêté au 6 mai 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8820 euros.

La SCI NAL représentée par Mme [C], gérante, expose que le dernier paiement date de février 2024 et demande la résiliation du bail ou à tout le moins le constat du départ de M. [P] [M] ; elle fait valoir qu’elle n’a pas récupéré les clés de logement ; que c’est la garantie qui a fait lancer la procédure de logement abandonné et donc de changement de serrure ; que le locataire ayant fait opposition, le commissaire de justice a conservé les clés.

M. [P] [M] explique qu’il a quitté les lieux en avril 2024 et remis les clés dans la boite aux lettres des bailleurs ; qu’il a constaté un changement de serrure en août 2024, qu’il accepte de payer les loyers jusqu’en août.

Le jugement en premier ressort sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

La requête a été signifiée le 27 novembre 2024 à étude. M [P] [M] a fait opposition dans le délai légal d’un mois. L’opposition est donc recevable.

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les deux affaires sont fondées sur le même objet et la même cause. La SAS Action Logement Services ne s’oppose pas à la jonction, la SCI NAL s’en remet.

Il convient donc d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les N° RG 25/017 et RG 25/227 dans l’intérêt d’une bonne justice.

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 7 du contrat de cautionnement, selon dispositif Visale, conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à M. [P] [M] stipule que « la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. »

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévus par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SAS Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 24 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1890 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24 septembre 2024.

Or M. [P] [M] allègue avoir quitté les lieux en avril 2024 ; il résulte du procès-verbal de constat de Me [N] qu’au 8 août 2024 le logement était inhabité, que bien que les propriétaires aient en leur possession un jeu de clé déposée dans leur boite aux lettres, le serrurier a forcé la serrure pour pénétrer dans le logement et qu’un changement de serrure a donc été nécessaire (cf facture du 12/08/2024).

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services produit un décompte arrêté au 6 mai 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif.

Cependant il résulte de la procédure en constat de logement abandonné que les bailleurs ont pu récupérer leur bien le 8 août 2024. M. [P] [M] ne conteste pas lors de l’audience devoir le paiement des loyers jusqu’au mois d’août.

Si M. [P] [M] se prévaut de non fonctionnement de l’eau chaude, il ne produit aucun justificatif à l’appui de ses allégations. Sa demande ne pourra être retenue.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services est établie dans son principe ; quant à son montant la somme sera limitée à celle arrêtée au mois d’août 2024, date de départ constaté du locataire par commissaire de justice et changement de la serrure, soit 3780€ comprenant les échéances de mars 2023 à août 2024 inclus) que M. [P] [M] sera condamné lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 24 juin 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 1890 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il conviendra sur le fondement de l’article 1302 du code civil de condamner la SCI NAL à rembourser à la SAS Action Logement Services les loyers garantis alors que les clés leur avaient été remises par le locataire et qu’ils étaient présent lors du constat du logement abandonné et avisé par courrier en février 2025.

Sur les autres demandes

M. [P] [M] qui succombe en principal à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’opposition de M. [P] [M] à l’ordonnance aux fins de reprise des lieux abandonnés en date du 3 octobre 2024,

ORDONNE la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros RG 25/017 et RG 25/227,

PREND ACTE du départ de M. [P] [M] du logement sis 126 bis avenue Joseph Claussat à CHAMALIERES (63400),

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 3780 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges jusqu’à l’échéance d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter 24 juin 2024 sur la somme de1890 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE la SCI NAL à rembourser à la SAS Action Logement Services les loyers indument versés au titre de la garantie du Visale à compter du mois de septembre 2024, soit 4410€,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 24 juin 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection