Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 1er avril 2025, n° 24/04287

TJ Toulouse 1 avril 2025

Arguments

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Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que les locataires devaient effectivement cette somme, ce qui justifie leur condamnation au paiement.
Accepté
Démarches judiciaires
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnité pour couvrir leurs frais de justice.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, considérant qu'ils étaient les parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 1er avr. 2025, n° 24/04287
Numéro(s) :	24/04287
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GROC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04287 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQDM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 01 Avril 2025

[U] [L]

[K] [E] épouse [L]

[M] [C]

[T] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Avril 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Premère Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [U] [L], demeurant [Adresse 8]

Mme [K] [E] épouse [L], demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DÉFENDEURS

M. [M] [C], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

M. [T] [C], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [M] [C] et à Monsieur [T] [C] un appartement à usage d’habitation (n°408) et deux places de parking (n°92 et 31) situés [Adresse 4] [Localité 1] par contrat signé électroniquement prenant effet au 12 novembre 2022, moyennant un loyer de 558 euros et une provision pour charges de 55 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le

21 août 2024 pour un montant en principal de 1.593,07 euros.

Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 31 octobre 2024.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater la résiliation du contrat de location au 22 octobre 2024 par le jeu de la clause résolutoire et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement à leur régler à titre provisionnel la somme de 1.482,05 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience,

— les condamner à leur régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 14 février 2025, Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1296,74 euros selon décompte du 12 février 2025 en précisant qu’une somme de 450 euros avait été payée en février 2025 et considérant que le loyer courant était en conséquence payé.

Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] ont comparu en personne, ont indiqué que le loyer courant avait été effectivement payé à hauteur de 450 euros, Monsieur [T] [C] s’engageant par ailleurs à régler le solde pour le 28 février 2025.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, ils ont donc sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement afin d’apurer la dette et proposé de verser en plus du loyer courant la somme de 100 euros par mois.

Monsieur [T] [C] a en outre précisé qu’il était intérimaire et Monsieur [M] [C] a indiqué être à la recherche d’un emploi et percevoir des indemnités de chômage d’environ 800 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé de la dette.

Par note en délibéré du 17 février 2025, le conseil des demandeurs a adressé un décompte actualisé à cette date.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 23 août 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024 pour un montant en principal de 1.593,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 1296,74 euros en date du 17 février 2025, mensualité de février 2025 incluse.

Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] seront en conséquence condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1296,74 euros, en deniers ou quittance compte tenu d’un règlement annoncé du solde du loyer de février 2025 pour le 28 février 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le conseil des bailleurs a indiqué qu’il considérait le loyer courant soit celui de février 2025 comme ayant été réglé par Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L], Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] devront leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 12 novembre 2022 entre Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] d’une part et Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°408) et deux places de parking (n°92 et 31) situés [Adresse 3] à [Localité 11] , sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] à titre provisionnel la somme de 1296,74 euros en deniers ou quittance, selon décompte en date du

17 février 2025, mensualité de février 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 100 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] ;

* que Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [C] et Monsieur [T] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [L] et Madame [K] [E] épouse [L] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente