N°Minute:25/617

N° RG 24/00783 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O6TZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires -LES TOITS D’AZUR, AYANT POUR SYNDIC LA SAS FDI SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [D] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Février 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

Le 18 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [X] est propriétaire des lots 306 et 39 au sein de la résidence les [11] sise [Adresse 5] à [Localité 6] et dont l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS est le syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS sise [Adresse 3] à MONTPELLIER a fait assigner M. [U] [X] demeurant [Adresse 1] à MONTPELLIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 14 octobre 2024 aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

Vu le constat d’accord établi le 22 février 2024 mais non respecté

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 :

—  2646,21 euros au titre des charges de copropriété pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 ;

—  900,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  984,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier par application de l’article A444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner aux dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic ;

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 14 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [U] [X] a comparu, Il déclare que tout est payé.

Le requérant sollicite un renvoi afin de vérifier les dires du défendeur et l’audience est renvoyée au 10 décembre 2024.

A cette audience le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil se désiste de sa demande principale, les charges ayant été réglées mais maintient sa demande en ce qui concerne les dommages et intérêts ainsi que pour les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [X], ayant été dispensé de sa présence par le Juge à la dernière audience n’a pas comparu ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1) Décompte de charges au 21/05/2024 + copie appels de fonds numérotés 14, 15 et 16 1.1 relevé de charges au 30/11/2023 présenté sur requête et copie appels de fonds numérotés de 1 à 13

2) PV AG 2023 + AR de notification signé – PV AG 2022

3) Contrat de syndic courant dûment signé en cours de validité

4) Extrait règlement de copropriété visant la clause d’aggravation des charges

5) Mise en demeure SVA du 13/06/2023 + AR non réclamé

6) Mise en demeure FDI SERVICES IMMOBILIERS des 22/08/2022, 27/09/2022 et 13/02/2023

7) Avis de mutation du 23/08/2021

8) Justificatif frais

9) CA [Localité 7] Pôle 4 Ch. 2, 25/05/2011 page 5

10) Arrêt Cass. Civ. 3 1er février 2005

11) Introduction rapport Ministère de la Justice mai 2009 << les Contentieux de la Copropriété >>> 12) Constat d’accord du 22/02/2024

Il ressort de ces documents que M. [U] [X] a réglé l’ensemble de ses charges de copropriété qu’il devait.

En conséquence, constatons le désistement du syndicat des copropriétaires de sa demande principale.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 13 juin 2023 et les lettres de relance du 22 août 2022, 27 septembre 2022 et 13 février 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 54,00 euros et 198,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 252,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [U] [X] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Néanmoins ce dernier a payé ses charges de copropriété.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’exécution forcée en application de l’article A444-32 du code du commerce par huissier à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le présent jugement ;

Cette demande ne pourra être prise en compte dans le présent jugement, le requérant n’apportant aucun élément susceptible de s’appliquer à cette décision dans ses écritures.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [U] [X] devra verser au syndicat de copropriétaires FDI SERVICES IMMOBILIERS une somme qu’il est équitable de fixer à 984,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement du [Adresse 9] les Toits d’Azur pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS de sa demande concernant le paiement des charges de copropriété ;

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au [Adresse 10] pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 252,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le [Adresse 10] pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au [Adresse 10] pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS la somme de 984,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le [Adresse 10] pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [U] [X] aux dépens qui ne comprennent pas le coût de l’hypothèque légale ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [U] [X] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le Greffier, Le Juge