TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00943 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3VB

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [M] [E]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Madame [M] [E]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [E], demeurant 7 Place du 08 Mai 1945, Ilot Mathieu, Logement 7, 63910 VERTAIZON

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 avril 2021, l’Ophis a donné à bail à Mme [M] [E] un logement situé 7 Place du 8 mai 1945, Ilot Mathieu, Logement 7 à Vertaizon (63910), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 353,45 euros, provision sur charges comprise.

Le 11 mars 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.126,47 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [E] le 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, l’Ophis a fait assigner Mme [M] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [M] [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.765,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, 250 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2024.

Le 19 juin 2025, la Commission de surendettement des particuliers a décidé d’imposer un effacement total des dettes de Mme [M] [E] à compter du 24 avril 2025.

Lors de l’audience, l’Ophis produit un décompte actualisé au 08 juillet 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.686,79 euros. L’Ophis maintient toutefois sa demande en expulsion en cas de non respect du paiement du loyer par Mme [M] [E] sur une période de deux ans et indique que les frais de poursuite s’élèvent à la somme de 136,57 euros.

Mme [M] [E], quant à elle, expose qu’une décision sera rendue courant août concernant l’ouverture d’une mesure de protection à son profit.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il est indiqué que Mme [M] [E] vit seule.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Les parties ont indiqué qu’un dossier de surendettement concernant la situation de Mme [M] [E] a été déposé auprès de la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme et que son dossier a été déclaré recevable le 27 février 2025. Le 19 juin 2025, la Commission de surendettement des particuliers a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a décidé un effacement total des dettes de Mme [M] [E].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [M] [E] s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 19 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.686,79 euros (déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 186,87 euros).

Cependant, il ressort du décompte de l’Ophis arrêté au 08 juillet 2025 que, suite à l’effacement total de sa dette prononcée par la commission de surendettement le 19 juin 2025, Mme [M] [E] n’est redevable d’aucune somme. Ainsi, la somme de 4.686,79 euros n’est plus due par Mme [M] [E].

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 11 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.126,47 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 11 mai 2024.

Cependant, le VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que "lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la Commission de surendettement des particuliers, […], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement […]."

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a rendu le 27 février 2025 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de Mme [M] [E]. Le 19 juin 2025, la Commission de surendettement a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposant un effacement total des dettes de Mme [M] [E] à hauteur de 4.686,79 euros.

De plus, le décompte actualisé, arrêté à la date du 08 juillet 2025 et versé au débat, permet d’établir que Mme [M] [E] a repris le paiement du loyer courant depuis mars 2025.

Au vu de ces éléments, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues par la Commission de surendettement des particuliers, à savoir sur une période de deux ans à compter du 24 avril 2025, date à laquelle la décision d’effacement total des dettes de Mme [M] [E] est entrée en vigueur.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les deux ans et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité des loyers courants et des charges, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

En revanche, dès le premier impayé du loyer courant, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 11 mai 2024.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’Ophis, en l’occurrence la somme mensuelle de 384 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Mme [M] [E], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de la condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 avril 2021 entre l’Ophis et Mme [M] [E] à compter du 11 mai 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire, pendant un délai de deux ans à compter du 24 avril 2025, date d’entrée en vigueur des mesures imposant un effacement total des dettes de Madame [M] [E] ;

CONSTATE que la somme de 4.686,79 euros n’est plus due par Mme [M] [E],

RAPPELLE que si Madame [M] [E] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location conclu le 13 avril 2021 pendant le délai mentionné ci-dessus, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’au contraire, en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant et des charges à son exacte échéance, pendant le délai octroyé ci-dessus, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 11 mai 2024,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [M] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 7 Place du 8 mai 1945, Ilot Mathieu, Logement 7 à Vertaizon (63910), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [M] [E] à la somme mensuelle de 384 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE l’Ophis de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [E] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 11 mars 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection