CG / MC

Jugement N°

du 09 DECEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00914 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KI3L

du rôle général

[Adresse 11]

c/

[K] [W]

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

GROSSE le

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-

PRADES-ROCHE

Copie électronique :

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-

PRADES-ROCHE

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT

rendu le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 9] DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE [8] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-

PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDERESSE

— Madame [K] [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [K] [W] est propriétaire du lot n°98 au sein de la copropriété « [Adresse 10] » située [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par madame [W] aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 27 mai 2025.

Par acte du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond madame [K] [W] aux fins suivantes :

— Constater que madame [K] [W] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, en date du 27 mai 2025 dans le délai de 30 jours fixé par la loi,

— En conséquence, condamner madame [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de 875,61 € au titre d’arriéré de charges impayées,

— Condamner madame [K] [W] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 18 novembre 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » a repris le contenu de son assignation.

Madame [K] [W] n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

Selon l’article 473 du Code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Aux termes de l’article R.211-3-25 du Code de l’organisation judiciaire : « Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros »

Dès lors que l’enjeu du litige apparaît inférieur à la somme de 5.000,00 € et compte-tenu de la non comparution de madame [K] [W] dont la citation n’a pas été délivrée à personne mais a été déposée à étude, la présente décision sera rendue en dernier ressort et par défaut.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées au 14 octobre 2025 inclus, pour un montant total de 875,61 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un décompte de charges arrêté au 14 octobre 2025,

— Une mise en demeure du 27 mai 2025,

— Un procès-verbal d’assemblée générale du 09 juillet 2025.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 14 octobre 2025 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 449,45 € au 27 mai 2025, date de la mise en demeure, et de la somme de 875,61 € au 14 octobre 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a également lieu de relever que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Seuls les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, acte d’huissier, honoraires particuliers du syndic…) le sont.

Les frais d’avocats demeurent donc à la charge du syndicat et sont calculés au prorata des quotes-parts de charges générales, dont celles du copropriétaire débiteur.

Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du syndicat soit accueillie par le juge.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 27 mai 2025 et la somme de 103,20 € au titre de frais de « constitution dossier avocat » le 14 octobre 2025.

Dès lors, la somme de 32,40 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

La somme de 103,20 €, qui sera également déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété, sera quant à elle prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, le décompte produit fait apparaître la mention « à nouveau au 01/04/2025 » suivie de la somme de 331,00 €, la mention « solde exercice 2024-2025 » suivie de la somme de 43,17 € et la mention « solde trvx exercice 2024-2025 » suivie de la somme de 0.01,00 €.

La mention « à nouveau au 01/01/[N+1] » suivie d’une date puis d’une dette fait présumer que l’ensemble des dettes dues avant ladite date sont comprises dans la somme qui suit.

Les mentions « solde exercice N-[N+1] » et « solde trvx exercice N/[N+1] » font quant à elles présumer que la somme visée est le reliquat des dettes impayées au titre dudit exercice.

Il apparaît ainsi que le « solde exercice N/[N+1] » et le « « solde trvx exercice N/[N+1] » sont d’ores et déjà compris dans la somme visée par les mentions « à nouveau au 01/01/[N+1] » au titre des impayés de l’exercice N/[N+1].

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision permettant à la juridiction de vérifier que les somme sollicitées au titre du « solde exercice N/ [N+1] » et du « solde trvx exercice N/[N+1] » ne sont pas d’ores et déjà comprises dans la dette visée au titre des « à nouveau au 01/01/[N+1] ».

Or, le copropriétaire défaillant ne saurait être condamné à payer deux fois la même dette.

Dans ces conditions, l’exigibilité de ces dettes n’étant pas établie avec certitude, la somme de 43,17 € due au titre du « solde exercice 2024-2025 » et la somme de 4,21 € due au titre du « solde trvx exercice 2023 » selon le décompte arrêté au 14 octobre 2025 seront déduites du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété et cotisations sur fonds de travaux.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, madame [K] [W] est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure.

En conséquence, madame [K] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 449,45 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 27 mai 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025,

— la somme de 247,38 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Madame [K] [W] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE madame [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de QUATRE CENT QUARANTE-NEUF EUROS ET QUARANTE-CINQ CENTIMES (449,45 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 27 mai 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025,

CONDAMNE madame [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de DEUX CENT QUARANTE-SEPT EUROS ET TRENTE-HUIT CENTIMES (247,38 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE madame [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE madame [K] [W] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,