TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00468 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KEC5

NAC : 5AZ 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2025

Madame [T] [H]

Rep/assistant : M^e Catherine RAYNAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 18 Septembre 2025

A :M^e Catherine RAYNAUD,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 18 Septembre 2025

A :M^e Catherine RAYNAUD,

DMMJB,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [T] [H], demeurant 7 place de la Grande Fontaine – 63800 COURNON-D’AUVERGNE

représentée par M^e Catherine RAYNAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2025-005074 du 18/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

ET :

DÉFENDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

MOTIF DE LA DÉCISION

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2004, l’office public d’aménagement et de construction du Puy-de-Dôme et du Massif Central devenu l’OPHIS du Puy-de-Dôme, a donné à bail à Mme [T] [H] un logement situé rue des Rivaux 7 place de la Grande Fontaine, bâtiment C à COURNON d’AUVERGNE (63800).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Mme [T] [H] a fait assigner en référé l’OPHIS du Puy-de-Dôme devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND au visa de l’article 1719-3° du Code civil aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dire les demandes de Mme [T] [H] recevables et bien fondées.

En conséquence :

— constater que l’OPHIS du Puy-de-Dôme engage sa responsabilité en qualité de bailleur pour non-respect de son obligation de délivrer et maintenir les lieux loués dans des conditions normales de vie et de salubrité ainsi que pour non-respect de son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués,

— condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme à la reloger aux conditions identiques aux conditions actuelles d’hébergement, dans un déali de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme solidairement avec M. [D] [A] et Mme [W] [O] à lui payer en réparation de ses préjudices les sommes suivantes :

—  7.761 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période d’août 2021 à juin 2024 sauf à parfaire à la date de cessation définitif du trouble par son relogement ou l’expulsion des locataires malveillants

—  5.000 euros au titre des préjudices moraux, psychologiques et physiques subis

— condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme aux entiers dépens.

Suivant ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND en date du 09 août 2024, Mme [T] [H] a été déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’OPHIS du Puy-de-Dôme a été déboutée de sa demande au titre de l’article

700 du Code de procédure civile.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, Mme [T] [H] a fait assigner l’OPHIS du Puy-de-Dôme devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND au visa de l’article 1719-3° du Code civil aux fins de voir :

— dire les demandes de Mme [T] [H] recevables et bien fondées.

En conséquence :

— constater que l’OPHIS du Puy-de-Dôme engage sa responsabilité en qualité de bailleur pour non-respect de son obligation de délivrer et maintenir les lieux loués dans des conditions normales de vie et de salubrité ainsi que pour non-respect de son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués,

— constater que l’OPHIS du Puy-de-Dôme n’a pas respecté le précédent jugement qui ordonnait le relogement de Mme [T] [H] et sa fille,

— condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme à reloger Mme [T] [H] dans un pavillon individuel social, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

En tout état de cause,

— condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme à lui payer en réparation de ses préjudices les sommes suivantes :

—  10.348,32 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période d’août 2021 à juin 2025 sauf à parfaire à la date de cessation définitif du trouble par son relogement ou l’expulsion des locataires malveillants

—  5.000 euros au titre des préjudices moraux, psychologiques et physiques subis

— condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme aux entiers dépens.

A l’audience du 03 juillet 2025, Mme [T] [H] sollicite le bénéfice de son assignation. Elle s’estime bien fondée à engager la responsabilité de l’OPHIS du Puy-de-Dôme sur le fondement de l’article 1719-3° du Code civil. Elle expose que le bailleur ne respecte pas son obligation de lui permettre une jouisance paisible des lieux en raison du comportement de ses voisins, le couple [C], qui font du tapage, consomment du cannabis et se comportent très mal depuis leur entrée dans les lieux en août 2021. Elle explique que la seule proposition de relogement faite par l’OPHIS du Puy-de-Dôme était inacceptable en raison de son caractère insalubre et de sa situation dans une zone urbaine sensible. Elle considère qu’elle rapporte bien la preuve du trouble généré par ses voisins puisque l’OPHIS du Puy-de-Dôme a adressé plusieurs courriers au couple [C] pour user paisiblement des lieux et que l’OPHIS du Puy-de-Dôme lui a proposé de la reloger. Elle précise que l’OPHIS du Puy-de-Dôme n’est pas intervenu pour faire expulser ses voisins, locataires malveillants.

S’agissant de ses préjudices, elle indique que ces faits ont un impact sur sa qualité de vie et sa santé. Elle sollicite outre la réparation de ses préjudices matériel et de jouissance, la réparation de ses préjudices d’agrément, physique, d’anxiété ainsi que celui lié au non-respect par l’OPHIS du Puy-de-Dôme de son obligation de relogement selon décision de justice.

De son côté, l’OPHIS du Puy-de-Dôme sollicite du juge des contentieux de la protection au visa de l’article 9 du Code de procédure civile :

A titre principal de :

— déclarer l’OPHIS du Puy-de-Dôme recevable et bien fondé en ses prétentions,

— rejeter l’intégralité des demandes de Mme [T] [H],

A titre subsidaire,

— ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées par Mme [T] [H],

En tout état de cause,

— condamner Mme [T] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’OPHIS expose que Mme [T] [H] ne prouve pas les nuisances alléguées et qu’elle a refusé les propositions de relogement. Il estime que les réclamations incessantes de Mme [T] [H] à son encontre permettent de mettre en cause son état psychique (toiles d’araignées, odeurs de crevettes…). Il précise que le comportement de Mme [T] [H] a fait l’objet de plusieurs signalements de ses voisins et qu’il serait constitutif d’un trouble anormal de voisinage les poussant à déménager. Il indique que les démarches qu’il a effectuées par courriers adressés aux consorts [E] et les propositions de relogement de Mme [T] [H] ont été faites pour apaiser la situation entre eux et qu’aucun autre locataire ne s’est plaint du comportement du couple.

Il en déduit qu’il a satisfait à son obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible des locaux loués.

Sur le respect du jugement du 16 novembre 2018, il explique que Mme [T] [H] n’est pas fondée à solliciter sa condamnation à la reloger puisque selon le jugement susvisé, elle a reconnu que les punaises de lit de son logement avaient été éradiquées et que sa demande de relogement est donc devenue sans objet.

Il s’oppose à toute demande de relogement de Mme [T] [H] sous astreinte. Il indique que Mme [T] [H] a refusé deux propositions de relogement alors que les logements correspondaient à ses demandes et qu’ils n’étaient pas insalubres comme elle le prétend. Il ajoute que les capacités financières de Mme [T] [H] doivent être suffisantes pour l’octroi d’un nouveau logement.

Il conteste les préjudices invoqués par Mme [T] [H] et affirme que celle-ci ne rapporte pas la preuve de leur réalité ou d’un quelconque lien de causalité avec les nuisances qu’elle prétend subir. Sur le montant du préjudice de jouisance, il précise que Mme [T] ABESn’a pas été empêchée d’habiter le logement, qu’elle ne peut être déchargée des sommes dues au titre de son entier loyer.

Subsidiairement, il sollicite de ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées par Mme [T] [H].

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Sur le préjudice de jouissance

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 3° du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail'.

Selon l’article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement'.

Il en résulte que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure (3e Civ., 8 mars 2018, n°17-12.536) ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass, 3e civ., 5 janvier 2010, n°08-21.140).

Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire, dès lors que ce trouble est établi.

Il incombe néanmoins au locataire d’établir l’existence des troubles de voisinage et de l’atteinte à sa jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, il apparait que Mme [T] [H] a établi par les nombreuses pièces versées aux débats avoir subi, sinon depuis leur entrée dans les lieux, et à tout le moins depuis le 12 octobre 2021, date de son premier courriel de plainte à son bailleur, des troubles de voisinage occasionnés par ses voisins de dessous, les consorts [E], consistant en des nuisances sonores nocturnes (cris, bruits, travaux nocturnes, enfants qui courent, squat, alcoolisme) et des nuisances olfactives (odeur de stupéfiants).

De plus, Mme [T] [H] justifie avoir adressé de nombreux courriels à son bailleur depuis le mois de mai 2018 jusqu’au mois de juin 2024 afin de l’informer des troubles subis et de lui demander d’y mettre un terme, en y joignant des photographies.

Elle a adressé également à son bailleur les dépôts de plainte contre les consorts [E] les 1er août 2021 et 06 décembre 2021, contre Mme [O] le 30 décembre 2021 (injures raciales) ainsi que la main courante déposée le 08 décembre 2023 à leur encontre.

De plus, Mme [T] [H] justifie avoir adressé un courrier en recommandé avec accusé de réception en date du 02 mars 2022 à Monsieur le procureur de la République pour l’informer des nuisances mais aussi des odeurs de drogues, d’alcool ainsi que du comportement violent de Mme [O] envers sa fille.

Mme [T] [H] produit aussi un certificat médical du 28 février 2023 établi par son médecin traitant qui indique retrouver des manifestations d’une grande fatigue avec des troubles dépressifs diurnes.

L’OPHIS produit pour sa part en substance :

— des courriers datés des 23 décembre 2021, 27 février 2023, 07 avril 2023, 20 avril 2023, 04 juillet 2023, 26 mars 2024, 23 mai 2024 demandant aux consorts [E] de cesser les nuisances sonores,

— un courrier daté du 22 mars 2022 indiquant l’intervention de médiateurs de MK EXPERTISES,

— un rapport d’activité de MK EXPERTISES du 1er mars 2023 signalant que les médiateurs ont rencontré les consorts [E] suite aux nuisances sonores,

— un courrier de M. [M] du 05 janvier 2021faisant état de conflit avec sa voisine, celle-ci ne supportant pas son chien,

— un courriel de Mme [F] [S], gardienne de l’immeuble, en date du 02 juillet 2024 signalant qu’il n’y a aucune plainte des autres locataires concernant les consorts [E],

— un courriel en date du 24 juillet 2024 précisant que les médiateurs n’ont pas entendu de bruit chez Mme [H] provenant des consorts [E],

— un courriel du 26 mai 2025 d’une voisine signalant que Mme [X] [H] l’aurait insultée et menacée.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que la réalité des troubles n’est pas contestée par l’OPHIS puisque le bailleur justifie avoir adressé plusieurs courriers aux consorts [E] pour leur demander de cesser les tapages nocturnes qui perdurent précisant qu’il s’agit d’un dernier avertissement avant mise en oeuvre d’une procédure contentieuse.

Il résulte donc des pièces versées aux débats que Mme [X] [H] a subi un trouble excédant les inconvénients ordinaires de voisinage, et dépassant la mesure coutumière de ce qui doit être supporté entre voisins vraisemblablement depuis plusieurs mois, d’août 2021 à juin 2024, et que ce trouble important est imputable aux consorts [C].

Le trouble subi engage la responsabilité du bailleur, même si celui-ci n’est pas demeuré inerte et a tenté en vain d’y remédier, dès lors qu’il caractérise un manquement à l’obligation de résultat que fait peser sur lui l’article 1719, alinéa 3, du code civil, étant rappelé que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité par l’envoi d’une mise en demeure au locataire de faire cesser les nuisances (Cass. 3ème civ. 17 avril 1996, n°94-15.876) et que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance que ses locataires se causent entre eux.

En réplique, le bailleur fait valoir que la locataire fait également l’objet de plaintes de la part d’autres résidents de l’immeuble pour des troubles du voisinage, qu’il a tenu compte des demandes de sa locataire en adressant des courriers de faire cesser ces troubles aux voisins concernés, rappelé aux locataires leurs obligation par affichage dans les parties communes, fait intervenir des médiateurs et fait à la locataire deux propositions de relogement dont une en maison individuelle qu’elle a refusées.

Le bailleur ne rapporte cependant pas la preuve, dont la charge lui incombe, de ce que ces troubles revêtent les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité de la force majeure, seule propre à l’exonérer de son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués.

En effet, le bailleur ne peut se dégager de sa responsabilité envers le preneur des troubles de jouissance causés par d’autres locataires qu’en cas de force majeure, qui n’est nullement démontrée en l’espèce, de sorte que l’allégation non démontrée selon laquelle Mme [X] [H] aurait elle-même causé des nuisances sonores et des troubles du voisinage est sans incidence.

Sur le quantum du préjudice, Mme [X] [H] fait valoir que le montant sollicité, correspond à la part de loyer lui restant à charge sur la période d’août 2021 à juin 2025.

S’agissant de la durée des troubles, il convient toutefois de constater que contrairement à ce que prétend Mme [X] [H], celle-ci ne rapporte pas la preuve de la persistance de tels troubles imputables aux consorts [E] postérieurement au mois de juin 2024.

Compte tenu de la durée et de l’intensité du trouble subi, le préjudice de Mme [X] [H] sera intégralement réparé par la condamnation de l’OPHIS à lui payer une indemnité de 2.000 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur les préjudices moraux, psychologiques et physiques de Mme [X] [H]

S’agissant des préjudices moraux, psychiques et physiques de Mme [X] [H], en lien avec la faute retenue ci-dessus à l’égard du bailleur, ces préjudices sont suffisamment étayés en ce que les troubles subis ont entraîné des difficultés d’endormissement, des réveils nocturnes, de la fatigue, outre le temps passé à entreprendre les démarches en vue de faire cesser ces nuisances.

Ces préjudices seront réparés par l’octroi d’une indemnité de 500 €.

Sur la demande de relogement de Mme [T] [H]

En l’espèce, Mme [T] [H] sollicite du juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND de constater que l’OPHIS du Puy-de-Dôme n’a pas respecté le précédent jugement qui ordonnait son relogement et celui de sa fille et de le condamner à la reloger dans un pavillon social individuel dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à venir sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Or, sur ce point, il ressort de la lecture du jugement du tribunal d’instance de CLERMONT-FERRAND en date du 16 novembre 2018 que “ sa demande de relogement, outre qu’elle ne rentre pas dans les compétences de la juridiction, est donc devenue sans objet” et que le bailleur a été condamné à effectuer les travaux de pose de papier peint dans une chambre du logement et de nettoyage des auréoles apparues au plafond consécutivement au traitement insecticide.

Il n’y a pas donc pas lieu de constater que l’OPHIS du Puy-de-Dôme n’a pas respecté le précédent jugement.

En outre, il convient de rappeler que la demande de relogement n’entre pas dans les compétences du juge des contentieux de la protection. Il n’y a ainsi pas lieu d’accueillir les demandes de Mme [T] [H] de relogement par son bailleur sous astreinte.

En conséquence, Mme [T] [H] sera déboutée de sa demande de relogement.

D’ailleurs, il y a lieu de constater selon les pièces versées au débat que Mme [T] [H] ne se plaint plus de troubles de voisinage occasionnés par les consorts [E] depuis le mois de juin 2024.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme, qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de constater que Mme [T] [H] ne formule aucune demande au titre des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’OPHIS du Puy-de-Dôme à verser à Mme [T] [H] les sommes suivantes :

—  2.000 euros en réparation du trouble de jouissance

—  500 euros en réparation des préjudices moraux, psychiques et physiques,

DEBOUTE Mme [T] [H] de sa demande de condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme à la reloger dans un pavillon individuel social dans un délai de trois mois à compter dela signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

CONDAMNE l’OPHIS du Puy-de-Dôme aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection