EG/CT

Jugement N°

du 15 DECEMBRE 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/03456 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JGJU / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

ASSOCIATION GERONT SOCIAL SANTE

Contre :

SCI [D]

Grosse : le

M^e Emeline DUBREUIL

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

M^e Emeline DUBREUIL

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Expert

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

ASSOCIATION GERONT SOCIAL SANTE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emeline DUBREUIL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

SCI [D]

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean Yves CABRIEL de la SELARL LAMBALLAIS & ASSOCIES, avocat au barreau de AIX EN PROVENCE, avocat plaidant

Et par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DÉFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Valérie PIRELLO, Juge,

Madame Estelle GAUDARD, Juge,

assistées lors de l’appel des causes de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier, et lors du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 20 Octobre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

L’association Geront social santé a pour objet social la mise en place et la gestion d’un centre local d’information et de coordination à destination des personnes âgées de plus de 60 ans et des professionnels, institutionnels ou bénévoles concernés par ces dernières.

Pour les besoins de son activité, l’association Geront social santé a pris à bail auprès de la société SCI [D], les locaux situés à [Adresse 12], pour une durée de quinze ans à compter d’avril 2019.

Préalablement à la prise de possession, la SCI [D] a totalement rénové et réaménagé les locaux, les plans et les conditions d’aménagement ayant été validés par les commissions départementales.

Dès la prise de possession des lieux, la demanderesse s’est plainte auprès de la SCI [D] de dysfonctionnements des systèmes de traitement de l’air et de l’existence d’odeurs désagréables.

Le 15 septembre 2020, la médecine du travail a constaté une pollution de l’air ambiant par des émanations de formaldéhyde, substance classée comme cancérigène, les taux mesurés dans les locaux pris à bail oscillant entre 0,87 mg/m3 et 1,19 mg/m3. En conséquence, la médecine du travail a préconisé à l’association Geront social santé de permettre aux salariés d’effectuer leur activité en télétravail et de n’autoriser le retour dans les locaux qu’une fois la problématique de pollution totalement résolue.

L’association Géront social santé a mandaté la société APAVE pour réaliser une évaluation de la qualité de l’air dans les locaux de l’association. La société APAVE a réalisé les mesures du 5 octobre 2020 au 12 octobre 2020 et a rendu son rapport le 16 décembre 2020.

Appréciant les conclusions du rapport établi par l’APAVE, l’association Géront social santé a décidé de limiter les personnes travaillant ou accueillies dans les différents bureaux et dans la salle de réunion.

L’association Geront social santé a également sollicité la prise en charge par la SCI [D], des travaux nécessaires à la mise en conformité des systèmes d’aération.

La propriétaire des locaux a contesté les mesures de contrôle et a refusé la prise en charge desdits travaux, s’appuyant sur les stipulations du contrat de bail.

Saisi par l’association Geront social santé, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a, par ordonnance de référé du 7 septembre 2021, ordonné une mesure d’expertise aux fins notamment de vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non-conformités allégués, a nommé Mme [U] [P] pour y procéder et a autorisé l’association Geront social santé à consigner la moitié du loyer auprès de la CARPA.

L’expert a rendu son rapport le 15 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, l’association Geront social santé a fait assigner la SCI [D] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de résiliation du bail aux torts de la SCI [D].

Selon ses dernières conclusions, notifiées le 14 avril 2025, l’association Geront social santé demande, au visa des articles 1719, 1720, 1721, 1217 et 1227 du code civil, de :

avant dire droit

— ordonner une contre-expertise au contradictoire de la SCI [D] confiée à tel expert qu’il plaira de désigner avec les chefs de missions précisés dans l’ordonnance du 7 septembre 2021 (RG21/00358) ;

— dire que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties ;

sur le fond

— ordonner la résiliation du bail aux torts de la SCI [D] ;

— condamner la SCI [D] à payer et porter à l’association Geront social santé :

— le remboursement de l’intégralité des charges et loyers versés entre ses mains depuis le 15 septembre 2020,

—  80 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

—  60 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— ordonner la restitution des fonds versés en CARPA depuis l’ordonnance du 7 septembre 2021 au bénéfice de l’Association Geront social santé ;

— condamner la SCI [D] à payer et porter à l’association Geront social santé la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance, outre ceux afférents à la procédure de référé expertise, frais d’expertise compris.

Selon ses dernières conclusions, notifiées le 13 juin 2025, la société SCI [D] demande, au visa des articles 1719, 1720, 1721, 1217 et 1227 du code civil, de :

avant dire droit

— débouter l’association Geront social santé de sa demande de contre-expertise ;

— débouter l’association Geront social santé de ses demandes de partage des frais d’expertise ;

sur le fond

— débouter l’association Geront social santé de sa demande de résiliation du bail aux torts de la SCI [D] ;

— débouter l’association Geront social santé de sa demande de remboursement de l’intégralité des charges et loyers ;

— débouter l’association Geront social santé de sa demande à hauteur de 50 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier cette somme ferait en effet double emploi avec la demande de restitution des loyers consignés. ;

— débouter l’association Geront social santé de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance des lors que les locaux étaient exploitables dès le mois d’octobre 2020 ;

— débouter l’association Geront social santé de sa demande de restitution des fonds versés en CARPA ;

— débouter l’association Geront social santé de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter toute exécution provisoire au profit de l’association Geront social santé ;

reconventionnellement

— ordonner la restitution des fonds versés en CARPA par l’association Geront social santé depuis l’ordonnance du 7 septembre 2021 au bénéfice de la SCI [D] ;

— condamner l’association Geront social santé au paiement du complément des loyers courants sur la période de consignation ;

— condamner l’association Geront social santé au paiement des loyers dus depuis l’origine du bail sous déduction des loyers payés et de ceux consignés de sorte que la SCI [D] ne subisse aucune perte financière, et ce jusqu’au jugement à intervenir ;

— condamner l’association Geront social santé au paiement des loyers courants jusqu’au terme contractuel du bail ;

— condamner l’association Geront social santé au paiement des charges locatives conformément aux stipulations contractuelles ;

— condamner l’association Geront social santé à exécuter les termes du bail et à exploiter les locaux conformément à son objet social ;

— condamner à défaut l’association Geront social santé au paiement de la somme de 170 128 € à parfaire représentant, conformément aux stipulations contractuelles, le solde des loyers à percevoir du 1er avril 2025 au 31 mars 2034 ;

— condamner l’association Geront social santé à payer à la SCI [D] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire au bénéfice de la SCI [D].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de réalisation d’une nouvelle expertise avant dire droit

Moyens des parties

L’association Géront social santé sollicite une contre-expertise judiciaire, estimant que le rapport déposé la 15 janvier 2023 par Mme [U] [P], expert commis par ordonnance de référé en date du 7 septembre 2021, ne permet pas de vérifier les griefs qu’elle allégait, à savoir la présence de polluants dans l’air et la non-conformité du système de traitement de l’air. Elle précise que l’expert judiciaire n’a mené aucune investigation technique dans les locaux pris à bail, qu’elle a indiqué que de nouvelles mesures n’étaient pas nécessaires puisque les locaux n’étaient plus occupés.

La SCI [D] prétend quant à elle que l’expert a exploité les mesures effectuées par l’APAVE en octobre 2020, ce qui lui a permis de conclure à l’absence de pollution dans l’air des locaux pris à bail par l’association ainsi qu’à la conformité du système de traitement de l’air installé dans les locaux. L’expert judiciaire a également conclu que seuls les salariés de l’association avaient accès au variateur de ventilation et avaient pu en modifier les réglages.

Réponse du tribunal

La mission d’expertise judicaire a été confiée à Mme [U] [P] afin de voir apporter des éléments objectifs pour permettre au tribunal de répondre aux griefs de l’association Guéront social santé qui estime que l’air des locaux pris à bail auprès de la SCI [D] est pollué et que le système de traitement de l’air dysfonctionne, empêchant la présence des salariés ainsi que la réception du public dans lesdits locaux.

Dans le cadre de sa mission, l’expert judiciaire indique, en page 10 de son rapport, “après lecture des rapports fournis, il n’apparaît pas non plus nécessaire de procéder à des mesures complémentaires car les résultats des mesures de l’APAVE faite après le passage de l’AIST et avec du matériel étalonné, sont correctement évalués”.

Il est constaté que l’expert judiciaire n’a effectué aucune nouvelle mesure au cours des opérations d’expertise. L’expert judiciaire a décidé de fonder son expertise sur les dilligences effectuées par l’APAVE, sans que ces mesures ne soient soumises au principe du contradictoire. Par ailleurs, l’expert n’a fait aucune constatation sur les réglages du système de traitement de l’air lors de la seule réunion d’expertise.

Il ressort ensuite que l’expert judicaire a fait une lecture erronée de certaines données chiffrées reprises dans le rapport de l’APAVE.

Concerntant la pollution de l’air, l’expert judiciaire explique en page 6 de son rapport, que l’APAVE a mesuré un taux de formaldéhyde de 12 μg/m3, légèrement supérieur à la valeur guide ANSES, alors que l’article R.4412-149 du code du travail retient une valeur limite professionnelle du formaldéhyde de 0,37 mg/m3. L’expert a omis toutefois de vérifier qu’à la date d’établissement du rapport de l’APAVE, la valeur limite professionnelle du formaldéhyde n’était pas intégrée dans le tableau de valeurs de l’article R.4412-149 du code du travail.

L’expert judiciaire indique en page 11 de son rapport que “la teneur en COV totaux mesurés dans les 3 pièces est de 3000 μg/m3" (conforme à la valeur seuil – page 7), alors que l’APAVE a mesuré une teneur de 3200 μg/m3 en salle de réunion, de 3100 μg/m3 dans le bureau GC et de 3400 μg/m3 dans le bureau d’accueil.

Concernant le système de traitement de l’air, l’expert judiciaire retient, en page 9 de son rapport, que les valeurs présentées dans le rapport de l’APAVE “indiquent qu’en octobre 2020, la ventilation fonctionnait avec des valeurs conformes en mode normal sans personnel ou avec une seule personne par pièce, mais non conformes au regard du Code du travail car il semblerait qu’il y ait présence de 2 personnes par bureau en mode travail”.

Il doit être rappelé que l’activité de l’association Géront social santé est la gestion d’un centre local d’information et de coordination, impliquant la réception du public en sus des sept salariés présents en 2020.

L’expert ne peut donc conlcure que “en octobre 2020, le télétravail avait été décidé par l’AIST donc en l’absence de personnels, la ventilation était suffisante”. L’expert judiciaire renouvelle ses conclusions en page 12 du rapport en précisant qu'“en mars 2020, puis en octobre 2020, la ventilation était cependant conforme au mode normal sans destination professionnelle”, et ce malgré l’activité exercée par la locataire dans les locaux loués.

Il doit être enfin constaté que Mme [U] [P] n’est plus inscrite sur la liste des experts près la cour d’appel de [Localité 10] et qu’il ne peut donc pas lui être demander de compléter son rapport.

Le rapport déposé par l’expert judiciaire le 15 janvier 2023 ne permettant pas de déterminer si l’air des locaux pris à bail par l’association Géront social santé est pollué, si le système de traitement de l’air est défectueux ou non conforme à l’utilisation des locaux ou s’il y a eu une intervention sur les réglages du système de traitement de l’air, il convient d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La demanderesse ne rapportant aucun élément qui justifierait que soient partagés les frais d’expertise entre les parties, elle avancera les frais de cette nouvelle expertise.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

avant dire droit :

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

[H] [L] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

1°) se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 11], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) établir un historique succint des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litiges ;

4°) s’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;

5°) vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués et les décrire,

6°) évaluer la qualité de l’air intérieur dans les conditions d’exploitation des locaux par la locataire ;

7°) vérifier les exigences règlementaires relatives à l’aération et à la ventilation dans les conditions d’exploitation des locaux par la locataire ;

8°) pour chacun des désordres, préciser :

— leur date d’apparition ;

— leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination;

9°) rechercher les causes et les origines des polluants éventuellements détectés dans les lieux ;

10°) rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la règlementation techniue spécifique en matière de DTU et si ces désordres proveinnent d’erreur de conception, de vices de cosntruction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en oeuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques des vices cachés ;

11°) dire si le local donné à bail est utilisable, notamment en termes de sécurité et de salubrité;

12°) décrire les travaux nécessaires pour y remédier, en évualuer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

13°) préconiser en cas d’urgence et de péril immident pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant d_s lors une note sans attendre la formalisations du pré-rapport d’expertise ;

14°) donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

15°) s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

16°) établir, le cas échéant, le compte entre les parties ;

17°) plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire ;

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives ;

DIT que l’association Géront social santé fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de 3 000 euros TTC avant le 31 janvier 2026 ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport ;

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations ;

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 30 septembre 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif ;

PRONONCE la radiation de l’affaire et dit qu’elle sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente dès le dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens.

Le Greffier Le Président